房地产策划常用名词解析

房地产策划常用名词解析一、不同类型房地产销售收益的主要影响因素1.花园公寓：销售时机2.写字楼：地段3.商店：商圈、楼层、朝向、临街状态等4.住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格、物业等5.旅馆、酒店：地段二、房地产交易分为预售和现房销售两个阶段1.期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证为止，所出售商品房称为期房。消费者再购买期房时应签商品房预售合同。2.现房：是指消费者再购买时即买即住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。3.商品房现售：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。4.商品房预售：房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。5.外销（租）：经有关部门批准，销售（或出租）给境外企业和个人包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商铺房屋面积。6.内销：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。三、房地产策划常用名词1.建筑密度（建筑覆盖率）：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（％），即建筑密度＝建筑基底面积／建筑用地面积。2.建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与地块面积之比，即容积率＝总建筑面积／建筑用地面积。3.绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。4.得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）5.公摊面积：公摊面积包括两部分，其一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。其二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。6.会所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。7.单元住宅：指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般指成套的楼房。8.花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。9.公寓式住宅：公寓住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市里，多数为高层大楼，标准标高，每一层内有若干单元独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。10.酒店式服务公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。她是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。11.跃层式住宅：指住宅占有上下两楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房都有其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公公楼梯，而采用用户内独用小楼梯连接。优点：A每户都有较大的采光面，通风较好B户内居住面积和辅助面积较大C布局紧凑，功能明确，互相干扰较小12.复式住宅：一般指每套住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式住宅3.3米，而一般跃层为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和储藏用，户内设有起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐地但无法直立。13.联排式住宅：将许多独户住宅成排拼接，每户有单独的出入口或独立的院落形成的联排式住宅。14.智能化住宅：智能化小区主要有三个组成部分，即提供多元信息服务和公共物业管理的中心，提供多元信息传输的网络（小区接入网），以及提供家庭安全、自动化和通讯的智能化系统。通过该系统，不仅极大的提高两小区居民的生活质量，还进一步加强了小区规范化的物业管理。15.商品房：指按市场价购买的房屋，有合法的完全产权，分为内销和外销。16.商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。17.经济适用房：以中低收入家庭住房困难户为供应对象，按照国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅，是以微利价出售给广大中低收入家庭、有社会保障性质的得到国家政策扶持的普通住宅。18.廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。19.商品房价格由三部分构成：（1）成本：包括征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费及建筑安装费，包括勘察设计费、配套设施费、建设工程施工费、材料费和人工费、管理费等；（2）税金；（3）利润。20.建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。21.道路用地：规划区域内道路的占地面积。22.层高：是指上下两层楼面或本层楼面距上层楼地面之间的距离。23.净高：房间内地面到顶棚之间的距离。24.土地“招牌挂”：土地招牌挂是现行饿住房供应体系，就是国土资源局存储土地，通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地。25.楼面地价：是特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。楼面地价与楼板价相同＝成交价格／总建筑面积。26.土地使用年限：住宅70年，办公50年，商业40年，工业50年，公建配套40年，综合50年。27.土地地块属性：土地地块属性主要有：住宅、办公、商业（商服）、工业、共建配套（文化娱乐、酒店、加油站、科教等）、综合等。28.土地交地标准：土地的交地标准分为生地和熟地。目前大多数出让土地的交地标准都是熟地。29.七通一平（熟地）：是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。30.三通一平（净地）：是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。31.生地：指的是已完成土地使用权批准手续（指征收），没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地。32.毛地：指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地。国土资源部［2010］151号文规定，对于商品住房用地，不得“毛地”出让。33.期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。34.现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。四、五证、两书、一表1.五证：（1）国有土地使用证：经城市各级人民政府，证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和“四至”范围。（2）建设用地规划许可证：经城市规划行政主管部门，确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。（3）建设工程规划许可证：经城市规划管理部门，确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位个人的合法权益，证明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。（4）建设工程开工证：本证是建筑施工单位符合施工各种条件，在建委办理的允许其开工的批准性证件。（5）商品房销（预）售许可证：本证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。2.两书：（1）商品房质量保证书：是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按本保证书的约定，承担保修责任。（2）商品房使用说明书：即对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。3.一表：商品房竣工验收备案表