全国各地新型产业用地政策汇编

全国各地新型产业用地政策汇编2013年1月，为了缓解土地空间压力，深圳市一口气发布7份文件——一份主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》加六份小文件，业内称“1+6。2014年1月1日，在“1+6”的基础上，深圳正式发布实施《深圳市城市规划与标准与准则》（2013版），首次在传统土地类别中新增了“新型产业用地（M0）”门类。根据定义，新型产业用地（M0）属工业用地中的新型产业用地，其范围融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地；新型产业用地地上建筑物主导用途为厂房（无污染生产）、研发用房，其他用途包括商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施以及其它配套辅助设施。新型产业用地（M0）概念的诞生，打破了过往国家规范类的工业用地性质以及厂房的概念，不仅开创了工业用地向市场化方向发展的先河，同时也催生了深圳“工改”市场的繁荣，特别是以房招商、养商、稳商的新机制在深圳市场迅速兴起，深圳一度成为国内地产商厉兵秣马的圣地。深圳作为新型产业用地的开路人，虽然结果不怎么美好，但是深圳的“先试先行”也为其他地方政府优化土地资源配置提供了宝贵的经验和教训。特别是2018年以来，全国各地争相出台新型产业用地政策。新型产业用地已经成为一座富矿，一股挖掘土地价值的热浪正汹涌袭来。东莞、郑州、济南、顺德、广州等地先后出台政策，都试图在新型产业用地上做好文章。深圳市政府《深圳市工业区块线管理办法》（2018年8月2日正式印发）为规范全市工业区块线管理，保障工业发展空间，提高工业用地节约集约利用水平，促进工业转型升级，根据相关政策，深圳市政府正式印发《深圳市工业区块线管理办法》。管理办法对建筑设计、产权分割面积、产业准入与分割转让门槛、产业监管回收土地要求等方面进行了严格限定，厂房改房地产的路径被彻底堵死。至此，深圳的工业用地改革宣告破产。1、区块线内工业用地的建筑功能安排应严格按照《深圳市城市规划标准与准则》相关规定要求，除必要的宿舍、食堂、小型商业和其他配套辅助设施外，严禁在工业用地中安排成套商品住宅、专家楼、商务公寓和大规模的商业和办公等建筑功能。鼓励在新型产业用地建设无污染生产厂房。工业用地建筑形态应与产业类型、业态相匹配，厂房和研发用房不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态。2、厂房原则上首层层高不低于6米，二层以上层高不低于4.5米；首层地面荷载不低于1200公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于800公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于650公斤/平方米；至少配备2台载重3吨以上的货梯。建筑平面应为大开间，除配电房、工具间等辅助房间外，同一楼层厂房单套套内建筑面积不得小于1000平方米。研发用房原则上首层层高不低于5.0米，二层以上层高不低于4.2米；首层地面荷载不低于800公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于650公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于500公斤/平方米；单独设置客梯，至少配备1台载重2吨以上的货梯。研发用房单套套内建筑面积不得小于300平方米。3、区块线内工业用地和以工业为主导方向的发展备用地是严格保护的，除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、人才住房和保障性住房等公共利益需要外，原则上不得作为其他非工业用途。在公共配套条件支撑的情况下，位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内，因建设配套人才住房和保障性住房需要，可以调整一级线内工业用地用途，但调整的工业用地面积总量控制在该区块的10%以内。另外，区块线M1改M0也是受限的。《管理办法》第十六条规定，严格控制区块线内M1改为M0，原特区外各区（新区）区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在20%以内，南山区区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在80%以内。4、一级线内工业用地的转让或地上工业楼宇分割转让，受让方应当是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务业企业，并有3年以上合法纳税记录（或投资方有合法纳税记录），由各区指定部门或机构对受让方条件进行审核并出具意见。5、《办法》提出在保持工业用地总面积不减少的前提下，鼓励将区块线内工业用地与区块线外其他相邻用地进行统一改造；鼓励区块线内工业用地内的行政办公及生活服务设施等配套设施集中统一设置；鼓励区块线内工业园区按照产城融合的思路，在符合城市规划的前提下，适当安排建设用地用于商品零售、住宿餐饮、商务金融、人才住房等建设。6、《办法》提出支持区块线内建设厂房和研发复合使用的高层工业楼宇模式，引导智能装备、机器人、集成电路、新能源、新材料、医疗器械等轻型先进制造向高层工业楼宇发展，并鼓励无特殊行业要求或安全消防特殊规定的M1用地项目，建造多层厂房和高层厂房，容积率应符合《深圳市城市规划标准与准则》要求。7、《办法》提出新建工业产业项目原则上一律进园进区，着力推进战略性新兴产业、未来产业、高端制造业、生产性服务业等产业项目在高新区、战略性新兴产业基地、未来产业集聚区等现有工业园区集中布局。支持以产业链为纽带，在工业园区集中布局相关产业生产、研发、供应、上下游产品服务项目及公共服务项目，促进产业集聚发展。另外，重点依托高新区、新型工业化产业示范基地等园区、基地，打造产业集群。2、东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法（2018年9月11日发布）一向走在改革前沿的东莞，理所当然的扛起来土地改革的大旗。2018年9月11日，东莞市政府正式印发了《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》，并成为国内第一份明确针对新型产业用地（M0）的市级政策。政策的重点如下：1、新型产业用地（M0）土地出让年限为40年，其中不可分割M0可延长至50年。“工改M0”土地出让年限为50年。已出让土地转M0的，按照原建设用地剩余出让年限确定。2、容积率原则上大于3.0，不超过5.0。在满足城市空间品质、公共服务设施、交通设施和市政设施等承载能力的前提下，由属地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）提出申请，经市规划委员会审议和市政府审批后，可适当提高容积率上限。3、产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%；配套型住宅（R0）的计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的20%，限定出售给入驻企业。配套用房的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的30%。配套宿舍可参照公租房标准进行设计。4、M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的49%。已办理分割转让的新型产业项目不得再次申请分割转让。市不动产登记部门应在不动产权证书上标明“新型产业用地（M0）项目”等字样。5、符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米。产业用房可按基本单元分割，每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米。3、郑州市人民政府关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见（2018-12-21发布）紧跟东莞之后开设新型产业用地试点的是郑州。郑州市政府于2018年12月19日正式印发《关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》，河南省第一个明确针对新型产业用地的试点新政正式落地郑州高新区。1、新型产业用地原则上容积率大于1.6、小于3.0，建筑密度大于30%、小于40%，绿地率大于20%、小于30%，停车配建及其他配套设施按照商务、商业用地配建标准配置，具体在控制性详细规划和规划条件中明确。2、新型产业用地性质为工业用地兼容商业用地，厂房和研发用房为主要用途，其建筑面积不宜低于地上总建筑面积的70%；兼容商业建筑面积不得超过地上总建筑面积的30%，其中零售商业及餐饮原则上不得超过地上总建筑面积的10%，服务型公寓原则上不得超过地上总建筑面积的20%，且不宜采用套型式设计。3、对新型产业用地，建设用地使用权人原则上持有不少于地上总建筑面积40%的厂房和研发用房，自持年限至少为10年，剩余30%部分需要在项目管理协议中明确可以分割转让，未明确的原则上不得转让。4、厂房或研发用房最小分割单元不低于300平方米，应先登记再办理交易转让；配套商业、服务型公寓可分栋、分层、分套进行转让。土地房屋分割转让或出租的，需经管委会同意，由管委会优先回购，且受让及出租对象不得改变建筑物的性质和用途。5、国有土地使用权人在土地出让后，需按照该宗地出让价款的10%缴纳履约保证金至高新区财政专用账户。履约保证金为投产达效履约保证，由产业行政主管部门管理，投产达效的，产业行政主管部门确认后五个工作日内退还。未按时缴纳或未按照约定竣工、投产达效的，根据项目管理协议追究相应违约责任。4、济南市《关于支持新型产业发展用地的意见（暂行）》（2019年3月8日印发）2019年3月8日，济南市政府办公厅印发《关于支持新型产业发展用地的意见（暂行）》，增加新型产业用地类型（MO）。重点如下：1、可配建生产服务及小型商业、职工宿舍等生活服务设施，用地面积不超过项目总用地面积的15％，配套用房的地上建筑面积不超过地上总建筑面积的30％。配建的生产、生活服务设施不得转让、抵押。2、用地面积50（含）亩以上的项目，可按规定分割转让；50亩以下的，原则上仅限企业自用。3、容积率原则上不低于1.5，不高于4.0。4、除通过招拍挂方式出让外，还可通过弹性出让、先租后让、租让结合等方式供应土地，降低企业用地成本。5、新型产业用地不得和住宅用地捆绑出让。6、项目主体自持房产面积比例不得低于地上建筑总面积的50％。7、新型产业用地评估地价，按企业自持房产面积比例进行修正：100％自持的，按照工业用地评估价格的1.2倍进行修正；自持比例70％（含）以上的，按照工业用地评估价格的1.5倍进行修正；自持比例50％（含）以上70％以下的，按照工业用地评估价格的2倍进行修正。5、顺德《顺德区村级工业园升级改造新型产业及综合型产业用地管理暂行办法》（2019年3月19印发）不甘落于人后的顺德也在2019年3月19印发《顺德区村级工业园升级改造新型产业及综合型产业用地管理暂行办法》。重点如下：1.容积率不得低于3.0，宗地内允许配建不超过总计容建筑面积30%的生产服务等配套设施，严禁建造商品住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。2.在综合型产业用地中，工业用地面积不得低于宗地总用地面积的50%且工业用地上所建计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%。3.工业用地与商业办公用地混合用途的土地，工业用地上不得另行建设配套设施。4.属政府储备土地出让等情况的，必须以挂牌方式公开出让等方式出让，起始价不得低于评估价。公开交易起始价不得低于顺德区工业用地出让最低价标准，且不低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用及有关税费之和。5.产业用房分割销售单元面积不得小于300平方米，配套设施分割销售的计容建筑面积不超过总计容建筑面积的15%。6、广州市提高工业用地利用效率实施办法（2019年3月30日发布）1、除位于特殊区域内或安全、消防等有特殊规定的项目外，新型产业用地（M0）容积率不低于3.02、新型产业用地（M0）内配套行政办公及生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30％；独立占地建设的，其用地面积不大于总用地面积的10％。3、新型产业用房（不含配套行政办公及生活服务设施）首层地面荷载不低于800公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于650公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于500公斤/平方米；每栋建筑单独设置客梯，至少配备1台载重2吨以上的货梯。4、新型产业用地（M0）内的建筑可在土地供应合同中约定按幢、层等固定界限为基本单元分割登记、转让。分割登记、转让的比例不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的50％。最小单元的建筑面积不低于500平方米，分割的总建筑面积不得超过土地供应合同约定，属于新型产业用地（M0）配套行政办公及生活服务设施用途的建筑不得分割登记和转让、抵押。7、温州市《关于浙南科技城新型产业用地管理的实施意见（试行）》（温政办〔2016〕81号，2016-08-17）1、明确用地类型