恒嘉地产长沙区域市场动态报告

区域市场动态（一）、市中心板块楼盘动态1、在售楼盘动态①价格分析本月该区域整体均价持续高涨，市中心核心板块均价达到6340元/平米，市中心边缘板块达到了4850元/平米，整体成交均价达到了5595元/平米，与上月相比保持了平稳的上扬趋势。价格上涨的原因一方面是市场的持续热销，开发商信心增加。另一方面是所剩房源减少，在售房源楼层较高，价格较高，拉动整体成交均价的上涨。②营销策略分析市中心板块各项目本月促销力度小，部分项目没有采取任何优惠活动，部分项目采用了很常规的付款方式的优惠，但力度很小。③销售情况分析本月市中心核心板块各项目除摩天一号外其他项目成交套数都有所增加，其中融圣国际成交情况最佳，市中心边缘板块各项目成交套数也有所增加。总总体来看，市中心板块该月成交情况理想。2、筹建项目汇总3.开盘个案分析长沙之芯一、项目简介项目共1栋，27层，1-4层为商业，5-27层住宅，本次开盘推出部分楼层的部分房源共80套，以19层以下为主。项目基本信息项目实景图二、项目营销节点2009.10.14长沙之芯42--80㎡金钻户型，营销中心开放，VIP卡5000抵10000，限量抢筹中；2009-10-16长沙之芯抢占芙蓉中路绝版小户，500亿金融街，5年送你一套房，VIP卡5千抵1万限量臻抢中，开盘倒计时；2009年10月22日长沙之芯盛大开盘，10月25日晚上7点，长沙芙蓉国豪廷大酒店三楼大宴会厅，凭请柬入场。VIP卡5000抵10000。三、项目开盘情况1.开盘价格以及优惠活动价格：7700元/平米；优惠折扣：VIP5000抵10000，一次性98，按揭99。2.开盘推出房源以及户型配比情况开盘当天推出部分楼层的部分房源，共80套。3.开盘现场客户来访以及销售情况现场客户约95批次左右，当天开盘销售75套，剩余5套房源未售。四、周边配套公园：烈士公园；商场：便河边菜场，荷花池菜场；医院：长沙市一医院，省中医院，湘雅；银行：中行，建行，工行，招行，交行，兴业，中信，浦发，光大；公交线路：115、150、105等多路公交到达。五、项目点评优势：1.市中心的绝版地段，芙蓉路写字楼群集，注定了项目有绝佳的地理位置优势；2.具有投资价值的小户型公寓能够吸引众多投资客户以及用于办公的客户群的追捧，该项目不用做广告业不愁卖不出去。劣势：1.项目是移动单体楼，几十户一层，非常拥挤，不适宜居住；2.周边的环境差，两栋高层紧挨，不但影响居民的居住，私密性差；3.紧挨主干道芙蓉路，车多，人流量大，空气、噪音污染严重。（二）、沿江板块楼盘动态1、在售楼盘动态①价格分析从价格方面看，本月滨江板块整体成交均价达到6620元/平方米，和上月相比仍然保持平稳的上涨趋势，居全市之首。②营销策略分析从营销方面的策略来看，该板块由于地理位置优越，有较大的升值空间，区域各项目在营销策略方面力度较小，随着市场的热销，本月促销力度更小。③销售情况分析从销售情况来看，本月各项目成交套数都有所增加，带动区域整体成家套数的上涨。其中销售最佳的是湘江世纪城，销售量居区域之首，其次是何园精装修房源。2、筹建项目汇总（三）、北城板块楼盘动态1、在售楼盘动态①、价格分析从价格上来看，本月北城板块整体成交均价为4120元/平方米，与上月相比，有小幅度的上扬，湘江北尚和君悦香邸由于在售楼盘楼层较高，价格较高，珠江花城精装修房源价格相对较高，拉动区域整体成交均价的上涨。②、销售情况分析从销售情况来看，本月该区域销售情况一般，伍家岭生活广场售罄，其他项目除君悦香邸和万国城销售有所增加外，其他项目销售情况一般。2、筹建项目汇总3、开盘个案分析极目楚天一、项目介绍项目共7栋，4栋住宅，2栋商业，一栋酒店式公寓，现开发3、4号栋部分房源，33层高。二、项目营销节点2009-08-19：极目楚天77—151平米两房至四房即将推出，VIP卡全城限量发售中2009-09-02：认筹可加入团购，享受团购价格2009-10-15：极目楚天即将开盘，78-159平米精品单位2580元/平米起，VIP卡客户享额外优惠。2009-10-20：10月24日开盘，起价2580元/平米三、项目开盘情况1、开盘价格、优惠折扣：价格：折后均价3200-3300优惠折扣：开盘当日享受96折优惠，并参与抽奖活动：一等奖价值4999元彩电，1名；二等奖价值2000元冰箱3名；三等奖价值1000元洗衣机10名，四等奖价值电饭若干2、开盘户型配比：3、开盘客户来访以及成交情况：当天到场客户约200人左右，年龄层次30-45之间四、周边配套公园：鹅羊山公园学校：周南中学、戴家河小学、新联小学医院协和医院五、项目点评优势：1.项目价格相对较低，折后均价3200元/平米左右。2.户型设计较好，小户型两房销售最佳。劣势：1.位置较偏远，交通不便。2.小区规模小，相关生活配套稀缺。(四)、四方坪板块楼盘动态1、在售楼盘动态①、价格分析从价格情况来看，本月四方坪板块整体成交均价达4100元/平方米，佳阳悦景馨都、才子佳苑的价格的下降使区域整体成交均价的小幅下调。②、销售情况分析从销售情况来看，除才子佳苑和香樟雅郡销售较好外，其他项目的销售情况一般。2、筹建项目分析（五）、月湖板块楼盘动态1、在售楼盘动态①、价格分析从价格方面来看，本月月湖板块整体成交均价4300元/平方米，与上月相比，上扬幅度较大，就各项目而言，本月该区各项目价格都有一定的上扬。②、销售情况分析从区域销售情况来看，本月该区销售情况较佳，挪威森林售罄，其他项目销售情况也较乐观。2、筹建项目汇总（六）、体育城板块楼盘动态1、在售楼盘动态①、价格分析从销售价格方面来看，本月体育新城板块除少数项目外，其他项目成交均价均有上涨，上涨幅度100-300/平米之间，各项目价格的上涨拉动整个区域成交均价的上涨，本月该区整体成交均价为4150元/平米，与上月相比有较大幅度上涨。②、销售情况分析从销售情况来看，本月该区虽价格上涨幅度较大，但销售情况与上月相比较乐观，销售最好的是新城新世界、中城丽景香山、水岸天际，其他项目于上月相比也有小幅增加，总体来看，本月该区销售情况较佳。2、筹建项目汇总（七）、尚东板块楼盘动态1、在售楼盘动态①、价格分析从价格方面来看，本月该区大多数项目成交均价与上月保持一致，各别项目价格有所上涨，如先锋东外滩、风尚国际项目因楼层较高，价格较高，拉动区域整体成交均价的上涨，成交均价为4400元/平米。②、销售情况分析从销售情况来看，本月该区一些项目进入尾盘的销售，或售罄，在售项目楼层较高，价格较高，销售平稳上涨。2、筹建项目汇总附：南湖片区市场资料1、南湖片区在售项目资料从价格上看，本月南湖片区与上月相比，基本保持一致。从销售情况来看，随着市场的持续热销，本月南湖片区销售情况与上月相比有所上升。2、筹建项目资料（八）、南城板块楼盘动态1、在售楼盘动态①、价格分析从价格上看，本月区域市场整体成交均价为4350元/平方米，较上月有较大幅度的提升，新上市楼盘价格较高，老项目由于楼层高，价格项目较高，整个区域成交均价持续上涨。②销售情况分析从销售情况来看，本月各项目除上海城外，其他项目销售情况一般。2、筹建项目汇总3.开盘个案分析：湘府9号一、项目简介项目位于湘府路与五凌路交汇处，紧临城市主干道芙蓉南路、韶山路、湘府路，离地铁站口仅百米之遥，绝佳地利，便利交通，尽享往返从容。规划占地面积为33029㎡，总建筑面积122035.6㎡，共9栋88米塔式高层，以65-85㎡精致两房、110-134㎡舒适三房为主力户型，空间布局灵活舒适，功能分区合理齐全，充分体现建筑设计的匠心。二、项目营销节点2009年3月19日开盘时间未定；2009年8月24日湘府9号预计10月份开盘；2009年9月14日湘府9号65-85平米精致两房、110-134平米舒适三房缔造空间意识。9月9日售楼部火热开放，全城预购；2009-10-19湘府9号这月底开盘，VIP卡认购中，5千抵1万8千；2009年10月22日湘府9号10月24日盛大开盘，68-136平米两房、三房。本周六19：00通程大酒店5楼D厅盛大启幕。三、项目开盘情况1.开盘价格以及优惠活动价格：4500元/平米；优惠折扣：VIP5000抵10000，一次性98，按揭99。2.开盘推出房源以及户型配比情况开盘当天推出户型300套左右，其中，二房79-93平米200套，三房114-136平米100套。户型图：3.开盘现场客户来访以及销售情况开盘当天现场约250批次，现场整体气氛较好。开盘销售约220套左右，二房以及小三房热销，大三房滞销。四、周边配套商业配套：新一佳、华天酒店、融程大酒店、步步高、天怡酒店、西野酒店、井弯子家具城；教育配套：青园幼儿园、青园小学、新姚小学、四十三中学、明德中学；医疗配套：长沙市中心医院、省医疗中心、博雅眼科医院、青园卫生院；公园配套：省文化公园、桂花坪公园、园艺公园；公车：805、145、116、140路。五、项目点评优势：1.项目户型面积设计合理，符合目前的市场需求；2.项目处于南城板块，未来升值潜力较大；3.周边生态环境好，适宜居家。劣势：1.项目区域生活以及其他配套设施不完善，将影响居民生活质量；2.户型设计一般，没有特别舒适的户型，忽略了客户对小户型舒适度的要求。(九)、市府板块楼盘动态1、在售楼盘动态①、价格分析从价格方面看，本月区域市场整体成交均价为4400元/平方米，与上月相比有所上涨。从总体来看，该区09年以来价格呈平稳上涨趋势。②销售情况分析从整体来看，本月该区销售情况较上月乐观，本月该区销售情况最好的是北京御园、馨香雅苑，其他项目与上月基本保持一致。2、筹建项目汇总3、开盘楼盘个案分析御院.宫寓一、项目简介：项目共19栋，现开发酒店式公寓，共30层，精装修房，本次开盘5.7.8.9.10.11.12层房源，五梯20户。二、项目营销节点2008-05-18：5月18日推出少量门面,有少量车位销售一期剩下几套房源,均价4800元/平方米。2009-09-27：沁园春·御院宫寓45-75平米小户10月17日开盘，10月1日样板间开放，开盘前办理会员卡客户享开盘当日认购额外99折优惠。三、项目开盘情况1、开盘时间以及推出房源情况：开盘时间：2009年10月24日推出房源情况：开盘当天推出140套房源，45-75平米单间。2、开盘价格以及优惠活动。价格：均价6000优惠活动：一次性99折，按揭98折，VIP客户享受一个点的优惠3、开盘户型配比：四、项目周边配套大学：湖南商学院、湖南财院、湖南财专、中南大学湘雅医学院、师大医学院。中小学：麓山国际实验学校、英才园小学、高新博才小学、长沙市实验小学、新长郡中学。幼儿园：小区自建4班幼儿园、诺贝尔幼儿园、小太阳幼稚园。综合商场：沃尔玛超市、华银旺和超市、新一佳超市、恒生超市银行：交通银行、农业银行、工商银行、招商银行、建设银行医院：湘雅三医院、湖南肿瘤医院、市四医院。其他：时代帝景大酒店、湘雅附三体育馆公交车：168路，301路，118路，109路，901路，603路，348路，405路。五、开盘状况开盘当天来访客户约200人左右，客户年龄层次在25-40之间六、项目点评优势：1、项目在开盘之前投入大量广告宣传，吸引有效客户眼球。2、项目定位高，提倡高贵生活品质。3、精装小户型满足区域白领人士居住需求。劣势：1、酒店式公寓靠近马路，噪音较大。2、价格相对较高。(十)、麓谷板块楼盘动态1、在售楼盘动态①、价格分析从价格方面看，本月该区成交均价上涨力度不大，个别如保利.麓谷林语价格有所上涨，其他项目保持一致或在房交会期间有一定的优惠，价格相对较低。从总体来看，本月该区整体成交均价变化较小。②、销售情况分析从销售情况来看，本月该区销售情况最佳的是麓谷林语，未来城成交套数减少，其他项目销售一般。2、筹建项目汇总（十一）、麓南板块楼盘动态1、在售楼盘动态从价格方面看，本月板块成交价格阳光100、米兰春天变化幅度较大，其他项目基本保持一致，变化幅度较小，从销售情况来看，本月该