创智天地考察报告-121022

上海创智天地项目考察报告2012年部门重点考察项目之目录1项目区位和背景2产品形式及定位3运营特点4不同类型产品的互动关系5设计风格、装修标准与定位的关系6产品亮点7存在缺陷8与虹桥3、11号的借鉴关系1.1区位背景杨浦区位于上海市东北部，西临虹口区，北接宝山区，与浦东新区隔江相望。上海8个中心城区中，杨浦区总面积61平方公里，人口约130万，位居首位。2010年GDP列第二，仅次于徐汇区。五角场功能区新江湾城国际社区1.2项目背景“江湾-五角场”是上海四大城市副中心之一，总规划用地3.11平方公里。“知识杨浦”发展战略-大学校区、科技园区、公共社区“三区联动”北侧为”新江湾城”，总占地9.45平米公里。定位为比肩古北、联洋的“第三代国际社区”。五角场城市副中心规划：南部-环岛商业中心(上海十大市级商业中心之一,建筑面积约140万平米)中部-知识创新社区(创智天地园区,建筑面积约100万平米)北部-高端知识商务中心(美国铁狮门新江湾城F地块等,规划建筑面积90万平米)五角场商业中心(万达、百联、合生…)复旦大学1.3项目概况创智天地科技园创智天地广场(办公、商务会展)创智坊(SOHO、零售休闲)江湾体育中心江湾翰林开发背景：上海创智天地园区，由杨浦区政府联合香港瑞安房地产集团建设。开发规模：规划占地约84公顷，建成后总建筑面积100万平方米。方位交通：园区位于江湾五角场城市副中心，周边环绕着复旦、同济、财大、二军大等10余所知名大学。轨道交通3号线、8号线、10号线；中环线、内环线、逸仙路高架将其与城市相连。目录1项目区位和背景2产品形式及定位3运营特点4不同类型产品的互动关系5设计风格、装修标准与定位的关系6产品亮点7存在缺陷8与虹桥3、11号的借鉴关系整体定位：以教育、科技、文化、研发及创业为基础，创造一个能吸引、培养和留住知识性工作者的新知识型社区。规划组成：项目分四大部分:创智天地广场—提供智能化办公樓、学习中心、展览馆及会议设施创智坊—提供舒适公寓、办公樓、零售和娱樂文化设施创智天地创业园—国内科技创新中小企业创新发展的基地江湾体育中心—拥有多功能、全天候的综合体育休闲场所2.1早期整体定位和规划创智天地科技园江湾体育中心创智天地广场创智坊高科技研发中心住宅、办公、零售、休闲、娱乐设施集于一体智能化办公楼及各种商业服务设施各类休闲体育设施2.1现状整体定位和规划目前已规划建设的建筑面积办公13万酒店/服务公寓4万商业6万公寓(办公类)12万公寓(住宅类)13万其他2万总计50万基本延续原有整体定位，局部产品根据市场变化调整调整为办公楼调整为高端豪宅创智天地广场参考美国硅谷的推动科技创新和创业的环境，主要为智能化办公楼，分三期开发，全部持有出租。目标客户：企业总部、研发中心、科技公司；创业中小公司、现代服务企业；大学科研机构、科技孵化中心一期为4栋，3~5层，约4万平方米，形成”创智天地广场”二期为5栋，3~5层，约6万平方米，其中7号楼为会议中心和多功能剧场三期为3栋，8层，约8万平方米，全部获LEED金奖2.2创智天地广场+体育中心创智天地广场一期办公楼创智天地广场二期办公楼创智天地广场三期办公楼江湾体育中心足球场游泳馆综合馆室外球场规划地铁出口1#2#3#5#6#7#8#9#10#5-55-65-7办公楼技术参数：一期二期三期单层面积1500~20001500~1600层数3~58层高4.2m4.4m架空地板120mm电梯数量3客1货4客1货空调形式定风量AHUVAV2.3创智坊创智坊一期创智坊二期创智坊三期江湾翰林高端住宅IPOClub健身会所定位：配合创智天地整体规划和创业办公园区，提供以充满巴黎左岸气息的「生活﹑工作﹑休闲」综合配套社区。设计：不同国际级设计大师的创意杰作，将多层建筑与庭院式花园结合，外观色彩极富个性。布局：创智坊包括纯住宅用房、商务办公室以及商住两用房。其中商住两用房最具特色，以SOHO“居家办公”理念为蓝图。部分层高达到4.8m。特色：IPOClub：旨在为创业者提供集会、交流、教育空间的“泛会所”，并长期举办相应活动。有力地支撑了创意社区的整体定位。2.4设计顾问信息江湾体育中心：同济设计院+阿特金斯Atkins创智天地广场一二期：SOM总体规划：SOM创智坊：巴马丹拿P&T(地块8-5)；夏邦杰Charpentier(地块6-5)；阿特金斯Atkins(地块8-3)；泰瑞·法莱尔TerryFarrellTerryFarrell&Partners(地块6-6)目录1项目区位和背景2产品形式及定位3运营特点4不同类型产品的互动关系5设计风格、装修标准与定位的关系6产品亮点7存在缺陷8与虹桥3、11号的借鉴关系3、运营特点创智坊：住宅、办公、零售、休闲、娱乐设施集于一体新江湾体育中心：各类休闲体育设施创智天地广场：智能化办公及各种商业服务设施创智天地科技园：高科技研发中心3、运营特点开发商品牌–瑞安地产品牌塑造：塑造“天地系列品牌”--定位城市整体综合开发，通常为旧城改造项目品牌价值：通过挖掘地区的历史文化，唤醒城市的文化消费和商业价值品牌运营：精耕细作地“养”地，而非简单的买地卖房先期大力投入，运营核心商业街区，打造商业文化品牌，提示地块品质；中期适度销售部分公寓类物业，持有性地出租办公楼宇，提升区域的综合属性；后期开发并销售高端住宅类产品，获取溢价.品牌维护：同步地、长久地进行广告策划、主题活动、网站建设等商业运营活动，保证项目品质品牌意义：在城市开发中创造性地提供了社会公众、开发商、政府的多赢解决方案。从卢湾到杨浦，从上海到重庆，瑞安的“天地系列”成为受欢迎的名片。品牌发展：瑞安的坚持创新难能可贵。“创智天地”并没有简单拷贝新天地的模式，而是深入挖掘大学城、江湾体育场老建筑等文化元素，并与“知识杨浦”等政府规划相结合，形成新的品牌亮点3、运营特点创业社区“创智天地”推出了一个全新的理念，即充分地利用杨浦区拥有众多大学、科研机构的优势，让大学校区、社区、创业园区联动发展，大学、科研机构、跨国公司研发中心、科技公司、创业小公司、风险投资基金、科技孵化及现代服务业在这里形成知识经济的“产业链”，孵化新思想、孕育原创性高科技。形象些说，这一区域像一个“创智工厂”。此外，创智天地广场除了提供各类商机，还将建设设施一流的创新园地、学习园地、会议中心，是各类知识工作者工作、生活、学习、分享知识、沟通交流、洽谈合作、休闲放松的地方。3、运营特点永续经营大多数为开发商自行持有，以出租形式经营，并且于开发前期就明确招商目标，管理层面既多也广，开业后并持续依发展状况及趋势调整业态，使其达到最高效益。以创智天地广场为例，开业后发现IT从业人员消费欲望较低，多数商户经营效益不佳，于是逐步调整为教育及科技相关商户，仅保留部分餐饮，反应颇为良好，也与整体氛围更为匹配。3、运营特点便利生活，多元活动科技创业型企业的办公园区是其中核心，周边配以企业配套服务、餐饮、休闲、会展、住宅等业态，其周边汇集了复旦大学、同济大学、上海财经大学等十多所高校。依附高校的创智资源，通过良好的园区管理和完善的商业配套，聚集人气，带动住宅、商业项目。3、运营特点优秀物业上海丰诚物业管理有限公司为创智坊量身订做了一系列优秀的物业管理方式，在管理上更加人性化，生活化，使其能够更好的适用于年轻创业者及办公楼租户。公司多年来一直致力建立国际级的物业管理及服务，根据其多年的专业管理经验，针对创智天地智商铺结构特点，为所有入住商家提供高效优质的“管家式”专业服务。目录1项目区位和背景2产品形式及定位3运营特点4不同类型产品的互动关系5设计风格、装修标准与定位的关系6产品亮点7存在缺陷8与虹桥3、11号的借鉴关系4、不同类型产品的互动关系创智天地国內外的科技文化型企业商业文化休闲中心风险投资机构IT产业公寓及别墅住宅高科技产业研发中心4、不同类型产品的互动关系居住品质的实现时刻耕耘事业并享受生活身心自由更高飞无限创想空间，无限思想宝藏4、不同类型产品的互动关系配合城市总体规划、提供全面配套设施的优质综合发展项目。并且通過良好的園區管理和完善的商業配套，聚集人氣，帶動住宅、商業項目“當地核心區域的房價已經非常之高，都是因為這個軟環境擁有獨特的吸引力。相信幾年后當創智天地的年輕創業家發達了以后，他還會選擇在這個地方辦公、消費、買房，這片地產的價格自然會水漲船高。”目录1项目区位和背景2产品形式及定位3运营特点4不同类型产品的互动关系5设计风格、装修标准与定位的关系6产品亮点7存在缺陷8与虹桥3、11号的借鉴关系5、设计风格，装修标准及定位的关系创智天地广场深度延伸，令商务工作精彩无限创智天地广场是整个创智天地的中枢，以智能化办公为设计主旨，由9幢极富现代科技气息的高端办公楼组成。创智天地广场汇集国内外高科技企业的研发部门、设计创意中心、服务中心、科研机构、风险投资基金、现代服务业企业等。目前该区已引进的大型企业有EMC、甲骨文、百度、Oracle、易保软件等。创智天地广场2期位于创智天地广场北面，由5幢独特的智能化办公楼组成。它是创智天地的重要组成部分，其绿色环保的设计理念荣获美国LEED认证银奖。创智天地广场二期中的7号楼，以大型会议中心为主，是企业活动，会议会务的中心区域，为落户在创智天地的企业提供全方位便捷的商务服务5、设计风格，装修标准及定位的关系创智天地广场3期创智天地广场3期位于杨浦区淞沪路以西，政民路以北，智星路以东局部区域，建立5-5、5-7、5-8三栋50米高的商办综合楼，5-6为集中绿地。总建筑面积为81747M2，其中地上建筑面积为49956M2，地下总建筑面积为31791M2。本项目旨在为创业者和附近新大学城研发活动相关的知识创新公司提供优质、舒适的办公空间。交通主出入口及地下停车库出入口设在次干道智星路，地下一层为车库及商业配套，地下二、三层为双层机械停车库及设备用房，且地下三层设有人防分区。5-6集中绿地及大学路休闲广场的景观设计以简洁、流畅的几何线条作为基本元素，运用线形树阵、长条几何灌木、水景等进行修饰，即满足了场地的交通流畅性，也体现了景观设计的现代感；即为人们提供了一个步行的开放式休闲场所，同时又加强了景观与建筑的和谐统一。5、设计风格，装修标准及定位的关系创智坊公寓、公寓式办公位于创智天地广场以西；是不同国际级设计大师的创意杰作，将多层建筑与庭院式花园结合，外观色彩极富个性。创智坊包括纯住宅用房、商务办公室以及商住两用房。其中商住两用房最具特色，以SOHO“居家办公”理念为蓝图，独具特色的欧式“家庭办公室”房型设计将居住与办公功能合为一体，在居住环境上更适合于年轻的创业者们的工作习惯和生活方式，并且从生活设施、配套服务等方面也提供便利。近期，创智坊更以独特设计和出色的建筑施工获得了住宅性能国家3A标准认定。5、设计风格，装修标准及定位的关系由外而里-与城市对话尽量令项目的规划设计能配合政府的整体城市规划，并把当地的特色融入项目设计内。项目的设计参考美国硅谷和巴黎左岸的“生活工作社区”，以教育、科技、文化、研发及创业为基础，依托知识杨浦的文化资源和五角场的商业体量，打造一个办公，生活，娱乐，运动，休闲等一站式的生活社区，体量更大，更具有竞争里的一个新的创智天地必将会吸引更多人才的进入。创智天地坐拥知识杨浦，被知名高校环绕，文化气息浓郁，南有城市副中心五角场商圈，北有新江湾城大型居民社区，随着新江湾的陆续完工，会有更多的人事入住，带来更多的人流。5、设计风格，装修标准及定位的关系由里而外-与人对话在政府重点打造的城市副中心五角场商圈，打造新商业住宅社区以及周遍的文化底蕴，创智天地的未来必将成为都市生活的新宠。以完善小区设施及商业氛围的模式更可持续发展，更具竞争力，因良好设施会吸引优秀的家庭居住，他们将成为商场稳定的客源。目录1项目区位和背景2产品形式及定位3运营特点4不同类型产品的互动关系5设计风格、装修标准与定位的关系6产品亮点7存在缺陷8与虹桥3、11号的借鉴关系6.