财务会计-投资性房地产

投资性房地产《财务会计学》投资性房地产----范围房地产的范围在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，我国房地产中的土地指“土地使用权”投资性房地产----范围投资性房地产定义指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产投资性房地产----范围投资性房地产特征投资房地产是一种经营活动投资性房地产在用途、特征、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产投资性房地产有两种后续计量模式投资性房地产----范围投资性房地产的范围已出租的土地使用权指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权以经营租赁方式租入又以经营租赁方式转租给其他企业的土地使用权，不能认定为投资性房地产投资性房地产----范围投资性房地产的范围持有并准备增值后转让的土地使用权注意与闲置土地的区别，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。投资性房地产----范围投资性房地产的范围已出租的建筑物企业拥有产权的建筑物以经营租赁方式出租企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中比重不大投资性房地产----范围下列项目不属于投资性房地产自用房地产作为存货的房地产房地产企业取得的用于开发后出售的土地使用权，属于房地产企业的存货，即使房地产企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产投资性房地产----确认投资性房地产的确认时点已出租的土地使用权、建筑物—租赁期开始日持有并准备增值后转让的土地使用权—时点为：企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期投资性房地产----初始计量外购投资性房地产：只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认如购入时并无租赁，则需先按固定资产确认，直至开始租赁日，才可转为投资性房地产投资性房地产----初始计量外购投资性房地产：成本模式计价：按取得的实际成本计量，包括买价、相关税费及其他可归属于该项投资的支出借：投资性房地产贷：银行存款等投资性房地产----初始计量外购投资性房地产：公允价值模式计价：按取得的实际成本计量，包括买价、相关税费及其他可归属于该项投资的支出科目设置：投资性房地产—成本投资性房地产—公允价值变动取得时：借：投资性房地产—成本贷：银行存款等投资性房地产----初始计量自行建造投资性房地产：只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租的，才能在建造或开发完成时确认为投资性房地产成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、资本化利息、分摊的间接费用和其他费用投资性房地产----初始计量自行建造投资性房地产：成本模式计价：借：投资性房地产贷：投资性房地产--在建（或开发产品）投资性房地产----初始计量自行建造投资性房地产：公允价值模式计价：借：投资性房地产—成本贷：投资性房地产--在建（或开发产品）投资性房地产----初始计量非投资性房地产转换为投资性房地产：即房地产用途发生变化，对房地产重新分类关于确认时点转换时相关处理见本课件后半部分投资性房地产----后续支出资本化后续支出：成本模式计价：进入改良阶段：借：投资性房地产--在建投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产发生改良支出：借：投资性房地产--在建贷：银行存款等改良完成，继续用于投资性房地产的：借：投资性房地产贷：投资性房地产--在建投资性房地产----后续支出资本化后续支出：公允价值模式计价：进入改良阶段：借：投资性房地产--在建贷：投资性房地产—成本投资性房地产—公允价值变动发生改良支出：借：投资性房地产--在建贷：银行存款等改良完成，继续用于投资性房地产的：借：投资性房地产—成本贷：投资性房地产--在建投资性房地产----后续支出费用化后续支出：费用化支出在发生时计入当期损益借：其他业务成本贷：银行存款投资性房地产----后续计量投资性房地产的后续支出，通常采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式；同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。不得同时采用两种模式。投资性房地产----后续计量采用成本模式：按期计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入存在减值迹象投资性房地产----后续计量采用成本模式：存在减值迹象：经减值测试后确定发生减值的，应计提减值准备；已经计提的减值损失在以后的会计期间不得转回。计提减值准备时：借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备投资性房地产----后续计量采用公允模式：采用公允模式计量的投资性房地产，应同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。投资性房地产----后续计量采用公允模式：采用公允模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，差额计入当期损益：借：投资性房地产—公允价值变动损益贷：公允价值变动损益或：借：公允价值变动损益贷：投资性房地产—公允价值变动损益投资性房地产----后续计量后续计量模式的变更：一般情况下，计量模式一经确定，不得随意变更；存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许从成本模式转为公允价值模式计量。投资性房地产----后续计量后续计量模式的变更：成本模式转为公允价值模式：作为会计政策变更处理，变更时公允价值与账面价值差额调整期初留存收益借：投资性房地产—成本投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产利润分配—未分配利润盈余公积投资性房地产----后续计量后续计量模式的变更：成本模式转为公允价值模式：变更时公允价值与账面价值差额调整期初留存收益，是因为采用公允价值模式下，投资性房地产的价值变动均应计入当期损益。投资性房地产----后续计量后续计量模式的变更：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式！即企业一旦采用了公允价值模式，就不能再改变。投资性房地产----资产转换企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产，改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用，改为出租。投资性房地产----资产转换转换日的确定：投资性房地产开始自用—自用开始日作为存货的房地产，改为出租，或自用建筑物停止自用，改为出租—租赁期开始日自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值—停止自用，当局作出转换决议日投资性房地产----资产转换投资性房地产转为自用：成本模式计量下：例：借：固定资产投资性房地产折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备一般房地产与投资性房地产互换时，采用直接结转，即成本——成本投资性房地产----资产转换投资性房地产转为自用：公允模式计量下：以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益借：固定资产贷：投资性房地产—成本投资性房地产—公允价值变动借或贷：公允价值变动损益视同再次测试价值成本——公允价值投资性房地产----资产转换自用房地产转为投资性房地产：成本模式计量下：在租赁开始日，按固定资产或无形资产的账面价值，转换为投资性房地产借：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产投资性房地产减值准备投资性房地产累计折旧（摊销）成本——成本投资性房地产----资产转换自用房地产转为投资性房地产：公允价值模式计量下：在租赁开始日，按固定资产或无形资产的公允价值，转换为投资性房地产借：投资性房地产—成本累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产借：公允价值变动损益或贷：资本公积—其他资本公积防止企业调节利润成本——公允价值投资性房地产----资产转换存货转为投资性房地产：成本模式计量下：在租赁开始日，按存货的账面价值，转换为投资性房地产借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品投资性房地产----资产转换存货转为投资性房地产：公允价值模式计量下：在租赁开始日，按存货的公允价值，转换为投资性房地产借：投资性房地产—成本存货跌价准备贷：开发产品借：公允价值变动损益或贷：资本公积—其他资本公积投资性房地产----资产处置投资性房地产处置包括：出售、转让、报废、毁损等企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。投资性房地产----资产处置投资性房地产处置：采用成本模式计价：出售或转让时：借：银行存款贷：其他业务收入结转账面成本：借：其他业务成本投资性房地产折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产投资性房地产----资产处置投资性房地产处置：采用公允价值模式计价：出售或转让时，取得收入：借：银行存款贷：其他业务收入投资性房地产----资产处置投资性房地产处置：采用公允价值模式计价：结转账面成本：借：其他业务成本贷：投资性房地产—成本投资性房地产—公允价值变动投资性房地产----资产处置投资性房地产处置：采用公允价值模式计价：结转原对应的公允价值变动损益及资本公积：借或贷：公允价值变动损益借：资本公积—其他资本公积贷或借：其他业务收入