重庆2011年房地产市场年报(上)

重庆2011年房地产市场年报（上）contents政策篇1经济篇2发展篇3市场篇4土地篇5企业篇61预测篇72政策调控与重庆楼市历史上最严厉调控未来政策走向及预判政策篇1政策调控与重庆楼市3政策调控与重庆楼市（供需变化）06年至07年二季度受“国八条”、银行货币政策的全面收紧，房地产行业开始出现明显调整，供应明显大于需求市场存量大幅增加。07年三季度开始地方政策带动，积压需求突然释放成交量猛增。08年政府先压后保，三季度起受金融危机影响，政策全面转向，房地产有回转迹象。全年成交量依然整体下滑。09年保经济增长，先保后压，四季度起政策调控又开始启动。但全年整体量价齐升明显。10年开始市场持续回暖，“4.15新政”出台进行第一轮调控，5、6月市场调控显现，成交量明显下滑；6月两江新区挂牌后，市场再次出现回暖，9月更是达到顶峰，9月29日晚，国家紧急出台新政，第二轮调控正式启动，但对市场影响小。11年，相继出台“国八条”、“房产税”、“三次加息”“新国五条”等政策，调控力度持续加码，成交明显下滑，供需比持续走高。40501001502002503003500601060406070610070107040707071008010804080708100901090409070910100110041007101011011104110711100.00.51.01.52.02.53.03.54.04.5供应量需求量供需比2006-2011年重庆市商品房供需走势单位：万方“国八条”1.18“国六条”1.78“城乡统筹特区”0.79“9.27新政”1.50“政府救市”0.69“市场全面回暖”0.82“4.15新政”0.92“9.29新政”0.961.47深度调控1.2“国八条“”房产税”从历史情况来看，政策调控可以对楼市起到明显作用，07年9.27政策市场下行，09年就是楼市强势反弹；2010年4.15新政出台，市场迅速转冷，但由于受通胀预期影响和两江新区等利好刺激，市场迅速回暖；政府调控公信力有所下降，但政府本次稳定房价目的坚决，出台9.29继续调控，通过近三个月观察对一线城市效果显著，对重庆效果不如4.15政策明显。2011年年初出台的“国八条”、“房产税”等政策，政府加大调控力度，调控效果显现。2011年7月出台“新国五条”巩固调控成果，导致市场全面下滑，开始价格战。2011年8月，国家发布“新限购令”标准。随着限购政策向二、三线城市扩大，楼市将在更大范围内遭遇“降温”。5政策调控与重庆楼市（量价走势）07-11年重庆商品房成交面积与价格变化图020004000600080000701070207030704070507060707070807090710071107120801080208030804080508060807080808090810081108120901090209030904090509060907090809090910091109121001100210031004100510061007100810091010101110121101110211031104110511061107110811091110111111120100200300400成交价格需求量“9.27新政”“政府救市”“宽松货币政策”“4.15新政”“9.29新政”上升期下行期振荡期反弹期调整期“国八条”“房产税”下行期•成交量继续下滑，1-10月成交1200万方；•价格高位运营，10月首次出现下滑，降幅10%；•重庆房产税对高端投资小公寓影响大，对别墅市场影响小•调控后，银行贷款困难，成交量开始萎缩；•导致2008年成交仅1200万方土地招拍挂政策•逐步规范房地产市场•首次对供应及需求进行调控，银行货币政策的全面收紧。•成渝经济区城乡头筹试点区域。•首付40%，贷款利率1.1倍•连续加息至08年10月，最高达7.83%•首付2成，利率7-8.5折•税收减免，契税按1%收取•二套首付60%，限购一线到二线城市；•重庆对高端房收取房产税•北上广深大型开发上重庆圈地，千亩大盘初显现•城市建设加速，房地产市场发展迅速70/90政策，严禁别墅用地出让•70/90政策：项目90㎡以下户型占70%，小户型开始增多，供应结构被改变；•别墅用地出让变少，别墅单价提升快国八条•供应明显大于需求市场存量大幅增加。成渝城乡统筹9.27抑制房价政策1.29救市4.15，新政；两江新区1.28新国八条、渝房产税•重庆楼市出现第一轮增长，房价、成交量大幅度提上，当年成交量超过1900万方，•价格部分项目6、7千，少量出现1万元/㎡•成交量得到抑制，全年成交2240万方；•价格高位运营，一线项目价格上涨约40%；•上半年成交量大幅上涨，下半年价格开始增长，涨幅约30%；•全年成交量2400万方，成交量创最高•2套首付50%，利率1.1倍；•一个家庭限购1套，首套首付30%，三套停贷；•两江新区中国地三区近年来政策回顾62003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年7历史上最严厉调控最严厉调控4.15“新国十条”，9.29限贷，“新国八条”810'0410'0510'0610'0710'0810'0910'1010'1110'1211'0111'0211'0311'0411'0511'0611'0711'0811'0911'1011'1111'124.15，新国十条6.4，二套房贷10.20，加息9.17，公租房5.15，渝十条1.26，国八条12.26，加息4.6，一房一价2.9，加息3.30，调控目标7.12，国五条7.20，土地国五条9.3，住房信息全国联网“国九条”鼓励中小企业下调存准金率7.6，加息8.26，央行调整存准基数1.28，房产税9.29，限购令8.23，二三线城市限购本次调控三大方面房产税5%，货币政策95%，限购限价0%。9新国八条保障房、税收、贷款、限购，大面积撒网。“新国八条”政策：经过2010年4.15、9.29政策的调控，政府对楼市现状的不满，本次调控是前期政策的延续和强化，直接针对历次调控的软肋——地方政府执行力，量化执行标准，加强问责的可操纵性。10政策主要内容主要影响影响程度加强地方执行力度地方政府向社会公布房价控制目标，未达目标追究责任。可降低因炒作而形成的恐慌性购房★★★加强保障法建设加大保障性安居工程建设力度对低端住宅有一定影响★税收高房价区，清算和稽查增值税；二手房营业税未满5年全额征税卖方：投资利润减少，买方：购房成本增加。从而降低投资人群，对抑制投资、投机作用大★★★★★贷款二套房首付比例由5成调整为6成，利率1.1倍加大购买二套房的难度，挤压投机性购房★★★★★土地供应增加土地有效供应，今年住宅供应不得低于前2年年均实际供应量，推广“限房价、竞地价”增加中低价位普通商品住房土地供应。缓解供需关系，确保有房可售★★★限购限购政策从一线城市扩大到二线城市抑制需求量★★★★舆论引导宣传未定房价和保障房，引导合理消费减小购房客户量★新国八条细则新国八条重庆执行条款新“国八条”除限购令未执行外，其他条款均执行；贷款门槛的提高对市场影响最大，调控效果显著。重庆本着“保障房”“商品房市场”两条腿走路原则，与本次政府调控基调相符，故国八条政策对重庆市场影响最大的政策为贷款政策，其他政策对市场影响有限。11政策主要内容执行条款执行情况加强地方执行力度地方政府向社会公布房价控制目标，未达目标追究责任。3月30日公布，城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值。城市居民人均可支配收入增速：14.7%城镇职工工资收入增速：14%2011年市场价格涨幅：14%加强保障法建设加大保障性安居工程建设力度保证2010年开工的1300万方保障房顺利交房，同时保证2011年1300万方保障房顺利开建2011年保障房交房：1350万方2011年新开工保障房：1425万方税收高房价区，清算和稽查增值税；二手房营业税未满5年全额征税按照标准执行按照标准执行贷款二套房首付比例由5成调整为6成，利率1.1倍按照标准执行贷款难度大，二套房首付6成，利率上浮30-50%；首套房首付3成，利率上浮10-20%土地供应增加土地有效供应，今年住宅供应不得低于前2年年均实际供应量，推广“限房价、竞地价”增加中低价位普通商品住房土地供应。政府将严控土地出让价格，中低档商品房土地价格不超过房价的1/5，高档商品房不超过1/3，别墅则另算。按照标准执行限购限购政策从一线城市扩大到二线城市未执行——舆论引导宣传未定房价和保障房，引导合理消费按照标准执行按照标准执行房产税高端有抑制，全国试点，长期执行。普通商品住宅（以中档商品房为主）定价向9941的征收线靠近，近期可能出现普通商品住房价格上涨的现象。土地刚性下，中心区域商品住房价格将被约束。消费逐渐外移，新区和区县市场作为价格洼地迎来机会。受9941的价格限制，市场出现规避新招，如精装产品的价格拆分，甚至二手房市场经常使用的一些规避税费的方法会出现在一手房市场中。12项目重庆试点范围重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）税率0.5%-1.2%本地居民1、个人拥有的独栋商品住宅2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房外地居民在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据类型计税区间税率独栋商品房高档住房建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的3倍以下0.5%建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的3-4倍（含3倍）1%建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的4倍（含4倍）1.2%在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套以上普通住房0.5%重庆房产税实施细则（2011年1月28日起执行）房产税13计税区间税率项目名称物业类型受影响程度房产税规避方法建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的3倍以下0.50%晋愉碧怡林畔联排、双拼、类独立别墅产品区域稀缺，受影响较小总价优惠20万远洋高尔夫国际社区联排别墅总价过高，不是传统富人区，影响较大负二层部分、车库计入产权，总价优惠10万龙湖源著洋房小二期产品全产权计算，拉低单价，少量房源缴纳房产税，影响不大。万科渝园联排别墅小由于费用不高，销售中宣传淡化影响龙湖东桥郡联排别墅小由于费用不高，销售中宣传淡化影响奇峰香山林海联排、类独栋别墅小通过把要收取房产税的部分总房款以入会费形式缴纳，规避房产税龙湖U城洋房小通过赠送的地下室计入产权，规避房产税。南方东银·ARC中央广场公寓较小项目属于公寓产品，总价不高，销售中宣传淡化影响协信城高层一般影响不是很大，但是精装公寓由于单价价高、面积小，投资环境不景气，整体影响较大。同景国际城别墅小项目当时宣传总价优惠6万，免缴20年房产税瑞安重庆天地高层小产品面积较小，税费低，销售中宣传淡化影响建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的3-4倍（含3倍）1%龙湖春森彼岸高层小产品面积较小，税费低，销售中宣传淡化影响东原1891高层大年初去化一直困难，后期价格做调整后，去化较好，但是以低价房源去化为主，高价房去化一直困难珊瑚水岸超高层大超高层由于面积大，单价高，同时受周边项目促销的影响，导致去化比较困难长嘉汇小高层小由于项目位置好，品质佳，买家十里强，所缴纳房产税的额度小，因此受房产税影响小。协信公馆高层大产品面积较小，税费低，销售中宣传淡化影响奥山博爵堡联排别墅小全产权计算，销售中宣传淡化影响建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的4倍（含4倍）1.20%江上明珠联排别墅大