房地产豪宅产品研究分析报告

房策天下（地产思想库）第三部分规划设计建议篇一、对豪宅的研究1、研究项目的选取（原则、范围）2、广州豪宅项目的分析3、外地豪宅项目的分析4、设计共性及亮点的归纳5、不足分析二、规划平面建议三、环境与景观设计建议四、户型平面建议五、先进技术设备建议六、社区配套建议七、开发模式建议房策天下（地产思想库）、研究项目的选取：–原则：•景观资源的分布与本项目类似；•开发的物业产品与本项目类似；•户型产品设计具有亮点和创新性；–选取范围：•广州楼盘•外地楼盘一、对豪宅的研究房策天下（地产思想库）•广州楼盘：江景豪宅——中信君庭、金海湾、汇美景台、中海锦苑、凯旋会、中海蓝湾区位豪宅——汇景新城•外地楼盘：北京楼盘、上海楼盘、深圳楼盘房策天下（地产思想库）•外地研究个案：北京——东方之子、光彩国际公寓、温莎大道、MOMA国际寓所、通用时代、铂宫、公园大道、蓝堡国际公寓、棕榈泉国际公寓上海——东方曼哈顿、亚都国际名园、世茂湖滨花园、世茂滨江花园深圳——中信红树湾、金地香蜜山、金域蓝湾、金海湾、万科东海岸房策天下（地产思想库）•豪宅项目的共性豪宅最直接的衡量标准：•稀有——区域地段、环境景观的稀缺性•尊贵——高价值、居住人群的高层次•高品质——产品的高素质、高品位、高附加值2、豪宅项目产品研究的归纳：房策天下（地产思想库）、豪宅项目产品研究的归纳：A、规划设计方面B、平面设计方面C、建筑技术方面D、现代风水学方面房策天下（地产思想库）、豪宅项目产品研究的归纳：A、规划设计的突出点：–“价值定位”理念——规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域，重视“最有价值景观面”的区域，反复调整低价值区的比例，化不利为有利。房策天下（地产思想库）规划设计分析——景观与规划布局•深圳.金域蓝湾——景观展面最大化–利用项目环境优势、发挥地块滨海的特点，设计出具有海滨住宅特色的建筑立面设计。通过淡蓝、银灰交错的色调，自由舒展的横线条，赋予这座体量巨大的建筑以动感和轻盈。–在充分利用海景资源的同时，令建筑争取了最大的景观展面，也为各户型设计创造了“户户面海”的条件；房策天下（地产思想库）规划设计分析——景观与规划布局•深圳.中信红树湾——大规划、大展面–景观资源利用最大化，通过板式设计、41℃的建筑旋转，为住宅南北通透、户户有景创造条件–产品多样化，创造出多样的住宅设计，并同过内部花园、入户花园，令室内空间更具可塑性房策天下（地产思想库）、豪宅项目产品研究的归纳：A、规划设计的突出点：–“价值定位”理念——规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域，重视“最有价值景观面”的区域，反复调整低价值区的比例，化不利为有利。–“新街坊”理念——创造高层次的邻里交流平台，着力打造入口、大堂、园林、会所等共用空间。–“均好性”理念——强调景观的均享，在突出最珍稀户型的同时，避免影响其他户型的窗前视觉效果。同时保证日照、朝向的均好。房策天下（地产思想库）中信君庭：一梯两户，户户正向望江，拥有开阔的景观面金海湾：一梯四户“品”字型布局，确保四户均能享受江景资源规划设计分析——景观与户型平面房策天下（地产思想库）汇景新城：一梯二户，户户均能享受良好的朝向和景观资源汇景新城：一梯四户，令大部分户型能拥有良好的朝向及景观规划设计分析——景观与户型平面房策天下（地产思想库）中海蓝湾：一梯两户，户户均能拥有良好的朝向及景观凯旋会：一梯二户，户户均拥有开阔的景观面规划设计分析——景观与户型平面房策天下（地产思想库）规划设计分析——景观与户型平面•景观与户型平面的关系：–一梯两户——确保户户望景，且景观面开阔、无遮挡；–一梯四户——大部分户型均能拥有良好的景观资源和朝向；——若采用类似于一梯三户的“品”字型布局方式，将能增加望景户数，令户户均能得到景观资源的支持；房策天下（地产思想库）、豪宅项目产品研究的归纳：A、规划设计的突出点：–“空间渗透”理念——区内外景观空间的渗透（如架空首层）、立体园林空间的渗透（如平台花园、私家空中花园）房策天下（地产思想库）规划设计分析•北京.通用时代——500米全水景水岸豪宅借助天然地水岸资源，通用时代国际中心绿色生态的营造，提出“新呼吸时代”理念，主要围绕三方面：–与自然和谐共生——区内绿化与城市CBD规划中的主题公园连为一体，形成巨大的城市绿网；–自然景观的延伸——经过艺术化的规划，面向河岸的开发式建筑布局，令社区楼宇都能为水相绕，使整个社区融入水系中；–空间的自由化极限——建筑大器生活圈，通过大尺度的设计让产品尽显豪宅本质。房策天下（地产思想库）、豪宅项目产品研究的归纳：A、规划设计的突出点：–“空间渗透”理念——区内外景观空间的渗透（如架空首层）、立体园林空间的渗透（如平台花园、私家空中花园）–贯穿“规划灵魂”的理念——作为豪宅的客户对住宅在精神层面的要求与享受远大于简单的居住，因此符合他们本质的规划理念与概念（主题）在豪宅的推广中作用突出。在规划设计过程中重视建筑立面、园林等部分的风格体现房策天下（地产思想库）、豪宅项目产品研究的归纳：B、平面设计的突出点：–人性化——按照富豪们的生活状态设定他们的生活空间，特别是在功能分区明确、开间要大、空间更高等方面满足他们的需求。–功能“超全”——在所研究的项目中，户型的功能齐全（如设备间或设备阳台、双主卧、休闲厅、工人房等等“一个都不能少”）房策天下（地产思想库）户型特色——–客厅、主卧室均采用大开间设计；–三套间设计，凸显户型气派；–主卧套房，设有卫生间和衣帽间；主卧套房设有卫生间、衣帽间三套间设计凯旋会—四房二厅：平面设计——户型点评55007100房策天下（地产思想库）、豪宅项目产品研究的归纳：B、平面设计的突出点：–人性化——按照富豪们的生活状态设定他们的生活空间，特别是在功能分区明确、开间要大、空间更高等方面满足他们的需求。–功能“超全”——在所研究的项目中，户型的功能齐全（如设备间或设备阳台、双主卧、休闲厅、工人房等等“一个都不能少”）–个性化——创造有特色的空间和亮点设计（如：阳光电梯厅、入户花园、空中花园、观光电梯、多跃式空间、多种入户方式、空中漫步走廊、270度观景空间等等）房策天下（地产思想库）平面设计——户型点评户型特色——•双空中花园设计，提升室内居住环境的舒适性；•跃式设计，丰富室内空间层次感；•主卧室套房，设有独立的卫生间；双空中花园设计：入户花园+阳台花园主卧套房设独立卫生间跃式设计汇景新城—三房二厅：房策天下（地产思想库）、豪宅项目产品研究的归纳：B、平面设计的突出点：–尊贵性——突出主人房（包括主卫）的豪华设置和景观要求，同时突出客厅的张显性。–极限私密性——避免视线干扰（如金碧华府的空中花园是反例）；尽量减少同一层的户数（一梯三户以下），尽量做到独立电梯厅等高标准，让客户有“自我领地感”房策天下（地产思想库）户型特色——–双空中花园设计，提升室内居住环境的舒适性；–主卧室套房，设有卫生间和衣帽间；主卧套房设卫生间和衣帽间中信君庭：三房二厅双空中花园设计——入户花园+阳台花园平面设计——户型点评房策天下（地产思想库）户型特色——–双空中花园设计，提升室内居住环境的舒适性；–双套间设计，增加户型的豪宅气派；–主卧室套房，设有卫生间和衣帽间；双空中花园设计：入户花园+阳台花园双套间设计主卧套间设衣帽间和卫生间金海湾—三房二厅:平面设计——户型点评房策天下（地产思想库）、豪宅项目产品研究的归纳：C、建筑技术的突出点–对新、贵材料的运用——如新型管材、高贵装饰材料、树种等–对高新技术、设备的运用——如恒温恒湿（MOMA国际寓所、锋尚国际）、先进厨卫设备、外窗中空断桥隔热保温技术（中空惰性气体层厚度为12mm）、210cm进深电梯桥厢、智能技术等方面–运用环保生态的技术——如遮阳、隔热、中水系统利用房策天下（地产思想库）建筑技术——高新技术、设备的利用•北京.MOMA国际公寓——恒温恒湿的科技养生居所Moma国际寓所，采用欧洲先进建筑物理技术，通过恒温天棚辐射系统、恒湿型全新风系统、外墙优化系统、外遮阳及窗优化系统、屋面优化系统、厨房及地漏优化系统、中央除尘优化系统、智能化电梯系统以及水处理优化系统等10套物理系统来完成对室内环境高舒适度、低能耗地控制。房策天下（地产思想库）、豪宅项目产品研究的归纳：D、突出现代风水学在产品中的体现（除了自身的能力，机会的出现也是成功的关键，因此居住风水对成功人士起到一定的心理影响，同时现代风水学关注的是建筑物理与心理的影响，存在着科学技术的支持。）–规划中的风水学——小区的空间、楼体、景观等应能“藏气聚势”，能达到“天人合一”等总体观感–户型平面的风水学——住宅内强调“趋吉避凶”，避免出现“火烧心”，“对冲”房策天下（地产思想库）目前广州市豪宅产品设计亮点：–户型特色设计汇集•多种入户通道设计——体现出人性化设计，以及完善的功能分区和流线组织；•双空中花园——入户空中花园，阳台花园；•双套房设计——主卧套房设卫生间和衣帽间；•跃式设计——丰富室内空间层次感；•多样化的配套设备——如独立中央空调、换气系统、观光电梯等，都充分显现豪宅楼盘的独特与尊贵；房策天下（地产思想库）、客户对设计不足的反映：•户型景观面：——一梯四户“品”字型设计，令居于后方的户型景观视线受阻，从而降低了产品的均好性；•户型私密性：——户型设计未能全面考虑居住空间的私密性，令亮点设计的空中花园变成影响住宅私密性的问题所在；•实用率：——为了提高住宅的舒适性、品质感，增加了公共空间的面积，导致住宅出现实用率过低的情况；房策天下（地产思想库）、客户对设计不足的反映：•内部空间处理:——过于追求大开间、大面积的户型设计，导致产品总价过高，为项目开发带来更大的风险；——主卧室缺少衣帽间、或衣帽间面积未能迎合住户需求；——室内缺少玄关，未能体现户型的气派。房策天下（地产思想库）二、规划平面建议：从豪宅规划的特质研究,建议本项目的规划建议注意以下的设计理念:–“价值定位”理念–“均好性”理念–“新街坊”理念–“空间渗透”理念–贯穿“规划灵魂”的理念其中“价值定位理念”尤为重要,必须强调“最有价值景观面”的区域，反复调整低价值区的比例，化不利为有利房策天下（地产思想库）三、环境与景观设计：•影响本项目景观设计的主要因素：1、区