二手楼交易流程须知

D:\temp\1538328996959.doc-1-「二手楼交易流程须知」(此文件只供内部传阅，版权所有，翻印必究)课程大纲(1)深圳市的房地产管理体制(2)深圳市的使用权种类(3)房地产转让的有关问题(4)房地产权利证书的种类(5)房地产证的主要内容(6)房地产登记的有关问题D:\temp\1538328996959.doc-2-一.深圳的房地产管理体制1.房地合一房地产交易最后落实的是产权的确认，产权的确认是要到主管部门登记，所以要了解主管机关的管理方式。深圳房地产管理的两大特点是「房地合一」和「三级管理」。根据国家的《城市房地产管理法》，房地产采取双轨制度，即是允许房地合一管理及房地分开管理。中国内地有些地方的房地产利用房地合一管理，同时有些地方利用房地分开管理，国内很多城市的房地管理属于两个机关─土地管理局和房屋管理局，这就是分开管理。因此，房地产交易(土地交易及房产交易)的过户和登记分两个部门进行，发房地产的证书也是分开的，一个是土地使用权证书，另一个是房屋使用权证书。而房地合一的意思就是房地产(房屋和土地)的使用权是用同一个证书。而深圳的房地产管理就是利用「房地合一」这个模式，它所发的房地产权利证书(由规划国土局发出)也是一本制的，叫《房地产证》。在这个《房地产证》当中已同时包括了两种权力，就是土地使用权和房屋使用权。在深圳与房地产管理有关的有三大局─1.规划国土局：功能有三方面：-规划(包括城市的规划及个别楼宇的规划)；-卖地(作为政府代表卖地)；-房地产管理。2.建设局：管理工程建设的质量及工程的队伍，处理施工过程等问题。3.住宅局：负责物业管理。2.三级管理三级管理是指规划国土局内部对核下各个机构的职能有所分工，在深圳市的职权分为市局、分局及管理所三个体制，三级管理的原则下，规划国土局将业务划分，互不重叠。市局主要管行政，不管具体业务；分局及管理所管具体业务，如房地产登记及发证业务是在分局(或一部份于管理所)办理。D:\temp\1538328996959.doc-3-二.深圳市的土地使用权种类上面提及，深圳的房地产管理是采取房地合一，即房屋和土地一并管理在一个体制，但在这个前提底下，究竟有没有侧重点呢？是有的，房地合一以地为主─「房随地走」。这个概念关系着交易上将会发生的一连串事情，举例说：福利房、微利房之所以不能够随便转让主要是因为土地使用权的问题，而要判别一所房子的使用年期、价格及转让条件，亦必须先辨别土地使用权的种类。《深圳经济特区土地使用权条例》是作为表明有权利使用土地的证明。土地使用权分为四种：1.历史用地：这是指一九八零年六月之前的土地，用地单位取得土地使用权。历史用地是没有任何资料的，所以我们在发证、登记时只采用公告方式就可以，只要你能证明在一九八零年六月前，已在该地兴建房子使用，即使没有任何土地的资料也是可以的。因此这种土地的管理较为宽松。2.行政划拨用地：是指在一九八零年六月至一九八八年一月二日期间的土地，这一种土地使用权种类在现在的深圳已经成为历史，但是在国家来说还是存在的，国家目前的房地产管理局还沿用这种方式。于一九八零年六月至一九八八年一月二日期间，深圳还未进行土地使用权改革的时候，那时的用地全部都采取行政划拨的，为甚么一九八八年一月二日后又没有行政划拨用地呢？因为在这天《深圳经济特区土地管理条例》的颁布明确说明所有的用地采取协议、招标、拍卖的方式，不论是谁，即使是市政府本身亦必须依从。还有一个值得注意的地方，是土地使用期限顺延的问题。跟据人大公告，住宅用地的使用期可由五十年顺延至七十年，商业用地由三十年顺延至五十年，但是顺延是必须有条件的，凡是与土地部门签订合同的，方可以顺延。即是说凡是与国土局签订合同的都可以顺延，反过来说，没有与国土局签订合同的均得不到顺延。因此，土地可否获得顺延，便要看房地产证中土地使用权开始的日期，若果日期是在八八年一月二日前，均为划拨用地，即是说这些土地均没有签署任何合同，除非现在签署才可顺延，而八八年一月二日后的土地，便肯定得到顺延。问题是八八年一月二日前购买的房子怎么办呢？如果真的要延期，唯一方法是按照规定重新补地价，方法虽然对某些人士不公平，但却是现行唯一可取的办法，将来有可能有其它解决办法。D:\temp\1538328996959.doc-4-3.协议：协议、招标及拍卖土地，是从一九八八年一月二日至今深圳唯一的土地使用权方式。协议分为两种：一种是协议市场地价；一种是协议减免地价，如福利房、微利房等。4.招标、拍卖：与协议不尽相同的是招标及拍卖用地，肯定是市场地价。三.房地产转让的有关问题1.房地产转让的方式转让的方式有三种：-买卖-交换-赠与转让除了上述三项外，另外，在《深圳经济特区房地产转让条例》中有规定另外四种交易情况，这四种情况虽不是转让，亦把它视作转让一般：-合作建房-抵债-住家户-实业合并以上七项被视作转让及转让方式，也是转让(交易)行为，都必须按照转让的规定交纳税费。如果不属于转让，则不需交纳税费，例如把房地产分割，则不算是转让的一种，无须缴纳税费。2.房地产转让的条件从法律上来讲，如果拥有房地产的产权，便可将之转让，但按照实际情况，转让是需要有条件的，并不是说房地产是属于某人的，便可随其意愿而转让，而要先考虑该房产是否能转让，因为有些能够随意转让，有些却不能。因此，中介人接受业主委托出售房屋时，应先了解该房地产是否能卖，如果能卖的话又需具备甚么条件。常见的例子是军产房，按规定这类房屋是不能买卖的，但规定还规定，国情是不少人还是转让该类房地产，若当中不涉纠纷，问题不大，但要注意的是这类房地产是不能够办房地产证的，作为代理便要理解当中的利害，以免不知不觉间误导买卖双方。D:\temp\1538328996959.doc-5-转让条件大致分为两种，一种是不准转让，另一种是限制转让(只要符合一定条件便可随便转让)，除了上述两种规定外，其它的一概能够自由转让。不能转让会出现在下列几个情况下：-被法院查封、被冻结的物业；-双方诉讼、闹纠纷、房屋还未定下来是谁的，即房地产在使用权利上有争议的情况；-还有是房地产已经抵押，而未得对方的同意；-土地使用权已被收回的。一些不良业主接获收地通知后，赶紧将房产出售(例如酒楼业务是不错的，突然间转让出售，因为接获收地通知)，对这些情况便需特别注意。而有条件的转让，则转让之前必须经过批准，并需要补回地价。因为当初政府以折让价出售，因此当转售时候，首先要把足够的钱纳回，但能不能补，准不准卖要先得到批准。地价的可补资格和金额主要是参照土地使用的性质。分别有三种，包括历史用地、行政划拨用地和协议减免地价的用地，当你要转让这三种用地时，必须得到批准人同意并补交地价。譬如说是行政划拨土地，要先补足地价，将其变为商品房，方可随意转让。3.房地产转让的税费房地产的税费主要包括有营业税5%，契税1%，印花税0.1%，单位所得税15%，个人所得税20%，城市建设维护税和登记费等。目前有优惠政策，个人拥有的普通住宅住满一年的，可免营业税及城市建设维护税，要交的只是契税1%，印花税0.1%。而个人的普通住宅又怎样介定呢？就是个人的房子卖给任何人，个人的意思是以个人名义拥有的，而卖给个人或者公司都可以算是普通住宅。商住及商业房地产均无税费优惠。其次是税费的计算标准问题，就是以估价为标准，交易价低于估价的话，契税和营业税按估价的计算。但所得税却不一样，只要交易价低于估价便无须缴纳。4.房地产的预售与现售房地产有所谓预售和现售，可是两者是如何划分呢？按照法律规定，预售的介定是依据初次登记，初次登记前是预售，初次登记后是现售。但在这个实际交易的行业当中却不是这样的，而是以入伙为标准。而预售的条件，现时深圳法例规定七层以下的房子要封顶、七层以上的要完成三份之二才可获发预售许可证，总的D:\temp\1538328996959.doc-6-来说是必须要有预售许可证方可预售。5.房地产买卖合同与认购书接着是有关买卖合同和认购书的问题。深圳市政府对预售管理是十分严格的。交易双方的合同必须是采用规划国土局规定的格式文本，这类合同必须向规划国土局购买，其中对预售的买卖管理更是严格，必须是要有预售许可证，才可向规划国土局购合同，而且每份合同均有独立编号。至于认购书更必须是经过法院等司法机关的批准。如果是先有认购书，而后发预售许可证，则预售无效。发展商在持有预售许可证之后，再发认购书，才合资格进行预售买卖。6.福利房买卖的问题现在深圳市的福利房及微利房均可上市，市场甚为庞大，而管理这类房产的是另外一套独立政策，属于另外一个领域，管理机关是住宅局，而不属于规划国土局管理。这类房产的上市与否、上市的程序审批，由住宅局主理，上述所提及的补地价政策等等均不适用于这类房产。这类房产如要上市，要先到住宅局申请上市的批复，之后再到规划国土局换证(换成红色的商品房证)，才可以上市买卖。7.集资房、军产房的买卖问题集资房按照规定是不能出售的，如果要卖的话，要经过批准及补足地价之后才可进入市场。军产房是一个军居，是不能动的，所以现在的军产房是不存在上市的问题，如果中介机构要代理军产房，在目前来说，是没办法通过规划国土局的交易来办理的。但目前军队里自己发房产证，他们所发的证跟规划国土局所发的是一样的，但按照规定，军队是没有权力发放这类证件的。而国家针对房地产的管理条例已经有所修改，所以在这个房地产的问题，将有新的政策。8.抵押、按揭房地产的买卖问题在法律上规定，抵押及按揭房是可以转让的，即是说在未有赎回之前便可转让，但我们的运作跟法律的规定是不一致的，因为目前的基础操作不良。按照法律的规定来说，若房产已经在银行抵押，只要银行同意，便可以把房子卖给他人；但为了堵塞时间差的问题(买家付足楼款后一段时间才取得房地产证；而卖方收款还清按揭后不履行办证的义务)，目前的条例基本上是先要把银行的按揭还清，把房子赎出来才可卖给他人，然后他人再上银行重新做抵押。D:\temp\1538328996959.doc-7-9.背书转让问题按照深圳市政府的规定，房产是可以背书转让(与香港称为确认人出售类似)。现在的背书转让，只有罗湖和龙岩才做，其它地方都不做。为甚么有这个现象呢？就像刚才所提及，法律虽规定可以做，但实务操作繁复，所以便不做，于这法律的规定是可以不存在的。四.房地产权利证书的种类根据目前法律的基本原则，房地产除了背书转让以外，要交易一个房地产首先必须要卖方取得房地产证，所以必须要了解房地产证书的种类。一直以来，深圳市的发证机制不良，发了很多不同类型的证书，情况混乱。不过，现在的房地产证还在修改中，最快今年下半年将有新证出现，房地产证可能成为历史。但就目前，要先认识现存的几种证书：1.《房屋所有权证》：《房屋所有权证》是89年房地分开之前所发的证，另外当时在房地分开以前还有发《国有土地使用权证》。而现在的《房地产证》就是由《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》合二为一的。持《房屋所有权证》要买卖的，要先换证，才能办理交易。这类证是不一定能够换证成功，因为当发证时只管房屋，没有考虑到土地使用权问题，现在房地合一，需要顾及土地使用权问题，所以代理这类房屋要了解当中存在的风险。2.《房地产证》：《房地产证》是89年到现在一直发的证，得到这一种证后就可买卖，这一种证还有三种类型：-软皮红色的：用于记载商品房，产权人可完全享有该房地产的占有、使用、收益及处分权利；-软皮绿色的：用于记载非商品房，一律不得卖买，需抵押或出租的，需按有关规定办理；-硬皮红色绸面：与软皮红色相同，只是前两种都是九五年一月一日以后所发的证。这类证仍然有效，可继续使用，在产权变动时换新证。3.代用证与楼花证：代用证与楼花证是中国的特色，亦是历史遗留的问题，代用证与楼花证都属于违法所办的证，所以现在已不发了，但规划国土局还是认可它的效力。处理方法是具备换证条件的便先换证后转让；不能够换的可直接办理转让手续。D:\temp\1538328996959.doc-8-五.房地产证的主要内容1.权利人在房地产证的主要