海甸岛典型楼盘市调报告

CentalineConsultants海甸岛典型楼盘市调报告Codeofthisreport|221海甸岛区域简析典型楼盘扫描3调研总结分析Codeofthisreport|31海甸岛区域简析行政隶属区域规划区域经济自然资源区域配套开发现状1.11.21.31.41.51.6Codeofthisreport|4秀英区琼山区美兰区海甸岛属老城区，居住密集度高海口市辖秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。海甸岛隶属于人口最多的美兰区，占地14平方公里，常住人口20多万人。在占美兰区总用地面积1/40的土地上居住了该区近1/3的人口.海甸岛区域区域面积（公里）户籍人口（万人）美兰552.867.36龙华300.652.42琼山939.749.33秀英511.537.11汇总2304.6206.22行政隶属1.1Codeofthisreport|5《大同片区控制性详细规划》提出改善该片区交通，增加绿地，建设休闲设施，将其打造为海口核心商业区。拓展两翼,带动腹地。位于海口市主城区东部的南渡江西岸片区，将发展成海口最具滨江特色的生态宜居生活区和具有滨水活力的文化、娱乐休闲区，成为海口主城区未来最有吸引力的城市地区之一。以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；区域规划发展西海岸主城区规化为以发展教育与居住为主的综合性片区；整个海口规划将以“突出沿海，开发沿江，提升中心，拓展两翼，带动腹地”为指导，确定城市定位和发展方向。海甸岛揽海临江是海口要突出和开发的范围。海甸岛在城市规划中的定位区域规划1.2Codeofthisreport|6海甸岛重点规划工程海甸西北岸改造工程海甸西效果环岛公路美丽沙规划海甸西规划美丽沙会所美丽沙海甸西区域规划1.2Codeofthisreport|7海甸溪北岸改造工程详情海甸溪北岸旧城区改造投资9.6亿元，范围102公顷多，涉及居民28000人，拟拆迁60万平方米。改造后将形成“一河两岸，十里长廊”时尚休闲、温馨居住、健康娱乐为一体的新型城市海岸。区域规划1.2Codeofthisreport|8美丽沙具体规划详情1、第一期工程：启动时间2010年4月30日，建设任务：别墅/小高层/公园2011年4月30，高层精品公寓/商业/会展/体育/学校/幼儿园2、第二期工程：启动时间：2014年1月30日、建设任务：别墅/小高层/高层/五星级酒店/配套商业。3、第三期工程：启动时间：2016年6月30日建设任务豪华别墅/超高层公寓中高层、超高层，别墅住宅区、式别墅区、国际疗养院、学校、医院、商业网点等。五星级酒店、南面观景台、观光塔、体育及会展中心、滨海人行景观桥、商业街、渔人码头、游艇码头等。位于海甸岛西部，东至规划环岛路，南至海甸溪北岸，北至世纪大道北端海岸，海岸线绵延5公里，总用地面积224.11公顷。美丽沙05年立项却未启动10年新施工计划显示区域规划1.2Codeofthisreport|9以旅游休闲娱乐及生活配套商业为主•目前岛上没有任何工业设施及厂区或种植园类•海甸岛商业最繁华的两条街，人民大道和海甸三东路，商家聚集，人气极旺，鹏泰兴购物广场，南国超市，肯德基，酒吧一条街，餐饮，购物，休闲和娱乐，一直以来都是海甸岛人流车流最旺的地段，是海甸岛的金钻级商业地段，辐射整个海甸岛。寰岛泰得五星酒店金海岸罗顿酒店区域经济1.3Codeofthisreport|10揽海临江，自然景观丰富海甸岛两面临江，两面临海，无论江景海景都非常美丽。尤其是岛的北部和西部面临琼州海峡的波涛，海水清澈碧蓝却少有风浪，为绝佳的濒海度假地。岛北部人民大道尽头的白沙门海滨浴场，顾名思义为一片平坦洁净的白色沙滩。沙滩旁椰影婆娑，百花盛开，好一个美丽的度假乐园。自然资源1.4Codeofthisreport|11交通便捷，生活、医疗配套成熟，针对养老客户有地域优势交通配套区域配套1.5交通配套和平桥、世纪大桥、人民桥三座桥梁与市中心交通干线对接，汇集了20多路空调公交车随着；海甸岛环岛公路的进行，海新大桥的通车，交通将更上一个台阶医疗设施市医院现代化大型三级甲等医院，创办于1885年。278083.66平方米，约417.1亩。此外还有海南大学医院和海南司法医院。人文教育海南大学、景山学校海甸分校、海南师范大学北校区、海口实验中学初中部、海口寰岛实验小学第二十五小学海甸校区、海南海台实验小学Codeofthisreport|12区域配套1.5白沙门高尔夫海南省占地面积和投资规模最大的城市高尔夫球练习场；白沙门公园市级休闲娱乐公园，总用地面积约733亩。休闲娱乐银行：中国银行、深圳发展银行、中国农业银行、中国工商银行、中国邮政储蓄酒店：金海岸罗顿五星酒店寰岛泰得五星酒店商务配套娱乐及商务设施缺乏，商业配套档次低，无法满足高端客户需求商场购物商场：南国超市、旺佳旺超市、鹏泰兴超市、惠生超市、国美电器Codeofthisreport|13荣域祗园田德海泉湾国瑞观海居宝安江南城盛木天一方皇冠世纪豪门广物滨江海岸海甸溪北岸美丽沙规划片区海甸岛现集中开发：白沙门、美丽沙、海甸溪北岸白沙门片区开发现状1.6Codeofthisreport|14•聚集海甸岛现开发的所有高端项目；50%已交房，余下也将在两年内开发完完毕。•2005年立项，却迟迟未开发成形。在新修订的施工计划当中美丽沙项目预计2018年竣工白沙门片区美丽沙片区•旧城改造搬迁完成，已腾出空地；现只有滨江海岸项目开发在售。海甸溪北岸改造工程海甸岛三区开发现状白沙门片区已开发成形，美丽沙与海甸溪将是最后的期待…开发现状1.6Codeofthisreport|1521海甸岛区域简析典型楼盘介绍3总结分析Codeofthisreport|16典型楼盘介绍盛高荣域赛维阳光国瑞花园海岸郁金香皇冠世纪豪庭滨江海岸22.12.22.32.42.52.6Codeofthisreport|17盛高荣域2.1项目介绍项目地址海甸岛海景路占地面积29万平方建筑面积25690平方容积率0.75绿化率50%物业类别洋房、别墅户型面积二房80平，三房120销售价格别墅23000公寓15000装修状况无开发商海南建桥置业有限公司销售情况一期06年开盘，二期公寓600多套及二期别墅已面市销售人员市场见解坚信价格不会降，此项目投资与度假客占50%，养老占50%项目优势1、与白沙门公园一墙之隔，养老优势明显；2、项目形象高端：西班牙风格建筑独特；3、一期已交付，小区内园林配套成熟项目劣势别墅建筑过于简约与高端客户有一定距离依托项目地段特色，主要针对中高端养老客户群Codeofthisreport|18建筑园林以西班牙风情为主，建筑优美；园林强调自然但布局有失精致植被反客为主，人与景共容性弱西班牙风格建筑Codeofthisreport|19户型分析以小户型两房为主针对养老度假客户，定位准确户型配比：二期推出600多套洋房，以两房、三房为主。两房面积80多平，三房130多平，两房、三房比例约为6：4。户型优劣势分析：优势：赠送入户花园与露台面积大，户型方正劣势：不全通透，卫生间面积太小户型特点户型配比备注：主要分析公寓户型，别墅户型暂略Codeofthisreport|20销售现状分析客户分析广物推广客户成交•曾在山西太原设过展厅•现暂无广告及活动计划，处自然销售阶段。•主要来访客户都是白沙门公园的游客。•成交客户多为老业主介绍•够买群体养老自住约占50%总结：市场不景气，不愿意做推广；前两年热销开发商无资金压力，不愁卖•二期公寓600多套,09年开盘现剩几十套未售Codeofthisreport|21典型楼盘介绍盛高荣域赛维阳光国瑞花园海岸郁金香皇冠世纪豪庭滨江海岸2Codeofthisreport|22瞄准中低端投资、养老客户以通透户型、实惠价格而在片区脱颖而出赛维阳光2.2项目介绍项目地址海甸岛海景路占地面积56823平方米建筑面积17048平方米容积率0.8绿化率50%物业类别洋房户型面积两房80平方居多销售价格10280元起,均价11000装修状况无开发商海南润德房地产开发公司销售情况10年初开始蓄客，年底开盘，现销售85%左右，余下一、二楼销售人员市场见解对海口房价有信心，认为三五年内房价涨的空间小，但绝对不会跌地段是唯一的项目优势1、建筑色彩红顶白墙，色彩对比强，有视觉优势2、户型通透，多阳台，实用率高3、价格低于周边楼盘4、项目外观已显、体验感增强助于销售项目劣势1、建筑质量一般，白墙质感粗糙，不耐旧2、低于周边项目价格，使建筑质量更可疑Codeofthisreport|23园林特色建筑着色不俗；园林不是主卖点，打造一般园林：介绍为地中海风情，配有泳池水系；无专业景观设计。建筑：西班牙风格，红顶白墙，色彩对比度强，让人耳目一新。非实景非实景Codeofthisreport|24户型分析针对中端养老客户以低于90平方小两房为主户型配比：总17栋385套，户型1房70平、2房90平方、3房130平方；比例为1：7：2户型优劣势分析：优势户型方正，通透多阳台设计采光好进深、开间适宜劣势：卧室隔墙外延，影响空间平衡Codeofthisreport|25销售情况分析客户成交•现暂无广告及活动计划，处自然销售阶段。•主要来访客户都是白沙门公园的游客。•够买群体养老投资自住的比例均衡总结：2010年初开始蓄客，在宏观调控前积累了可观的诚意客户；同年底开盘推出较周边低2000元每平的价格，促使客户落地。是周边几个项目销售比较好的个盘。•据称销售已过80%，余少量1楼、2楼房源•海口住宅信息网显示实际销售150套左右，销售率45%推广Codeofthisreport|26典型楼盘介绍盛高荣域赛维阳光国瑞花园海岸郁金香皇冠世纪豪庭滨江海岸2Codeofthisreport|27规模不比荣域，但品质毫不逊色，走民族大宅风格国瑞花园2.3项目介绍项目地址海甸岛海景路61号占地面积65628平方米建筑面积71197.8容积率0.8%绿化率53%物业类别多层、小高层、高层户型二房—四房销售价格11500元／平方起装修状况无开发商海南国瑞房地产开发有限公司销售情况2010年6月开盘，目前销售30%项目优势1、规模上逊于荣域外，排列第二，有一定规模优势2、户型南北通透、挑高阳台3、园林景观别具匠心，性价比高项目劣势1、工程开发滞后于周边几个项目，建筑现场体验气氛未出2、价格高于旁边项目，销售可比性高Codeofthisreport|28建筑园林建筑外观沉稳大气，园林专业景观设计非实景建筑：古典主义风格，外观用色冷暖搭配，沉稳耐旧皆面朝大海，由南向北层层跌落。园林：由香港贝尔高林量身设计，营造富于亚洲触感的“流水花园”，水景与园林的完美结合，使人与自然的亲密接触。Codeofthisreport|29户型分析南北通透，挑高观景露台，有充分的户型优势户型配比总17栋387套3房140平的占60%：2房110平占40%；另有少量200平的复式户型优劣势分析优势南北通透户型方正，采光好挑高观景露台Codeofthisreport|30现场包装以富于民族传统贵气的朱红色为包装主色调，配以“国瑞”之名，使项目具沉稳、中庸、宽厚、博爱之势。以期与主目标客户群达成共鸣。Codeofthisreport|31客户成交•现暂无广告及活动计划，处自然销售阶段。•主要来访客户都是白沙门公园的游客。总结：品质大宅，户型与园林符合高端定位，但不抵邻盘赛维阳光的价格战术，没有赛维阳光卖的好。•据称销售已过50%•海口住宅信息网显示售100套左右，销售率30%推广Codeofthisreport|32典型楼盘介绍盛高荣域赛维阳光国瑞花园海岸郁金香皇冠世纪豪庭滨江海岸2Codeofthisreport|33建筑外观华贵；单间小户约占30%的配比受中低端客户青睐海岸郁金香2.4项目介绍项目地址海甸岛德利路11-6号占地面积19334平方建筑面积47244平容积率2.