标杆企业：金地集团高增长模式研究及潜在风险-房企

金地集团高增长模式研究及潜在风险2018年3月金地业绩高增长的准备金地业绩增长过程中遇到的问题金地集团简介及增长概述研究结论与启示PART1金地集团简介及增长情况概述1、地产人交流QQ群：8075014072、地产人交流微信群：添加管理员微信号bwcxweixin66，申请加入（通过好友后，请发名片或公司通讯录截图，根据您所在的部门邀请进入相应的交流群;目前有工程、运营、营销、策划、投拓、成本招采财务交流群）3、地产人运营公众号：米小侠金地发展历程金地集团（600383.SH）成立于1988年，1993年获得房地产开发资质，正式经营房地产业务。2001年4月在上海证券交易所挂牌上市，2016年销售金额突破千亿元，2017年销售金额达1408亿元，同比增长40%1993年1996年2000年2001年2008年2015年2016年金地正式经营房地产开发业务成立金地物业公司1994年，金地第一个住宅小区“金地花园”公开销售开启全国化金地集团成功在北京拿地金地物业入驻北京、重庆、大连、长春、南昌等十多个城市销售金额突破100亿元金地集团销售金额突破1000亿元，同比增长60%以上，业绩突飞猛进完成股份制改革在上交所上市金地集团全面创新，对产品进行升级改革2017年金地集团2017年销售金额1408亿元，同比增长40%金地销售业绩金地集团曾一度与招商、保利、万科合称“招、保、万、金”四大龙头房企。在后来的发展过程中，金地逐渐落后其他房企，跌出四大龙头的行列。2016年，金地集团销售金额突破千亿元，同比增长63%，是近年来增长幅度最高的一年，2017年上半年，金地销售排名重回TOP10行列，但在2017年底，又跌出十大房企之列，排名12，与2016年持平图：2011-2017年金地集团销售情况时间销售排名2012年142013年132014年162015年132016年122017年12表：2012-2017年金地集团销售排名数据来源：公司官网、同策研究院309.24341.5450.4490.46171006.31408.10.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%020040060080010001200140016002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年金地销售金额（亿元）销售金额同比数据来源：同策研究院、上市公司公告金地销售业绩销售面积：金地销售面积并非一直保持稳定增长，2011年出现负增长，2009年到2017年，复合增长率18.5%，与高增长型房企相比，金地的增长属于平稳型。2016年，金地销售面积同比增长48%，是近7年来增长最高的一年196.7229.05223.6287.4359.8389446658.2766.777.58%16.45%-2.37%28.50%25.19%8.00%15%48%16.50%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0900.02009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年金地销售面积（万平方米）销售面积同比复合增长率18.5%图：2009-2017年金地销售面积及销售面积同比增长率数据来源：同策研究院、wind数据库金地规模指标营业收入/总资产：金地营业收入和总资产规模增长趋势保持一致，从2010年以后，开始增长缓慢，营业收入在2015年出现了负增长。2016年，是金地营业收入和总资产增长较高的一年，分别突破500亿元和1500亿元，2017年，金地营业收入出现负增长图：2003-2017年金地集团营业收入及营业收入同比增长率数据来源：同策研究院、wind数据库图：2002-2017金地总资产及总资产同比增长率-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01002003004005006002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年营业收入（亿元）营业收入同比增长0%20%40%60%80%100%120%140%160%050010001500200025002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年总资产(亿元)总资产同比增长金地业绩转折2010年开始增长缓慢：2010年前后，可以说是金地业绩转折的关键年，2010年以后，金地各项规模指标开始增长缓慢，直到2016年，有开启新一轮高增长的势头。从金地的发展历程上看，2010年，是金地管理制度改革的关键之年0102032009年，金地华东区域在赵汉忠的带领下一区独大，贡献金地集团全年营收将近50%。上海区域管理和决策层面过分、长期地倚重赵汉忠，导致总部管控的缺位，以致“诸侯割据”在金地高管相继离职后，金地将权利收归集团，改变以往冒进的投资策略，在投资市场上变得谨小慎微，从此金地的业绩增长相当缓慢2010年，金地经历了较大的人事变动。金地集团高级副总裁郭国强、上海分公司总经理赵汉忠以及总裁张华纲相继离职人事震荡：高管频繁离职权利回收集团地方诸侯与集团争权金地业绩转折2016年业绩增长明显：2016年，是金地业绩的又一个转折点，2016年以后，金地重回高增长轨道，同年销售金额同比增长63%，销售面积同比增长48%，以及净利润、营业收入等重要规模指标，都是2010年之后，增长最高的一年63%48%77%69%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%销售金额销售面积净利润营业收入同比增长率图：2016年金地集团主要规模指标同比增长率数据来源：同策研究院、wind数据库PART2金地业绩高增长的准备2.1区域布局：加大投资力度、聚焦二线城市2.2合作开发：合作拿地、股权收购2.3组织架构调整：权利下放2.4产品创新：研发新产品2.5多元化：一体两翼战略2.6激励机制：项目跟投、股权激励金地业绩重振的五个因素金地集团2016-2017年两年来业绩重回高增长轨道主要得益于六个方面的改革区域布局：加大投资力度，聚焦二线城市合作开发：合作拿地、股权收购组织架构调整：权利下放产品创新：不断研发新产品多元化：一体两翼战略激励机制：项目跟投、股权激励123452.1区域布局：加大投资力度、聚焦二线城市2.2合作开发：合作拿地、股权收购2.3组织架构调整：权利下放2.4产品创新：研发新产品2.5多元化：一体两翼战略62.6激励机制：项目跟投、股权激励高增长战略：三年2000亿三年两千亿：2017年1月，金地总裁黄俊灿在华东区域年会上喊出了三年2000亿元的口号，代表了金地集团的高增长战略。作为高增长的先行指标，金地集团2017年年初将当年土地投资权益金额定位在300亿元，到2017年8月，将此金额调整为550亿元，而2016年的权益投资金额仅为168亿元1006.31408.12000050010001500200025002016年2017年2018年2019年2016年2017年2018年2019年图：金地集团实际销售金额及销售目标（亿元）计划3年复合增长率26%按照三年2000亿元的销售目标，要求金地年复合增长率达到26%，对于高增长房企而言，属于比较平稳的增长，但销售规模越大的房企增长难度也越大，对于年销售金额超过千亿元的金地而言，26%的增长率并不低金地2017年的权益拿地金额原本定为300亿元，同比2016年增长近80%，后来在8月将此金额调高为550亿元，同比2016年增长227%，足以表明未来高增长的决心。2017年，金地实际拿地金额超过1000亿元区域布局以二线城市为主：截至2017年，金地集团布局了全国7大区域，41座城市。从2017年投资结构来看，一线城市权益投资额占比23%，二线城市占比64%，三四线城市权益投资额占比13%，以二线城市为主。在海外地产方面，金地集中布局美国城市七大区域、41个城市七大区域：以上海为中心华东区域、以杭州为中心的东南区域、以深圳为中心的华南区域、以武汉为中心的华中区域、以西安为中心的西北区域、以北京为中心的华北区域以及以沈阳为中心的东北区域海外城市：建立了美国团队，布局了纽约、旧金山、洛杉矶、波士顿等城市布局策略：坚持“均衡全国市场布局，聚焦于重点城市群”的战略导向、坚持深耕一二线主流城市投资行为：以二线城市为重点投资对象，从2017年投资结构来看，一线城市权益投资额占比23%，二线城市占比64%，三四线城市权益投资额占比13%区域布局土地存续比适中：金地的土地储备与自身的销售情况相匹配，土地储备存续比保持在4-6年之间，处于行业中等水平，能够保证充足货源。2016年开始，随着销售规模的增加，存续比有所下降数据来源：上市公司年报、同策研究院图：2011—2017年金地集团土地储备及存续比2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年土地储备面积(万平方米)1537.4191625002400260029503770销售面积(万平方米)223.6287.4359.8389446658.2766.7土地存续比6.96.76.96.25.84.54.90.01.02.03.04.05.06.07.08.005001000150020002500300035004000区域布局2013年开始加大土地投资拿地力度：金地拿地规模在逐年增加，尤其是2013年，拿地金额和面积都空前增加，为此后的业绩增长埋下伏笔。此外，2015年，金地拿地金额及面积也增长明显，为2016年的销售金额大增打下基础，2017年，金地拿地金额1004亿元，拿地面积1300万平方米创历史新高图：2002-2017年金地集团新增土地面积备注：2008年拿地面积数据缺失数据来源：上市公司年报、同策研究院图：2011-2017年金地集团新增土地金额及同比10813000200400600800100012001400新增土地面积（万平方米）15年复合增长率13%金地拿地速度总体表现平稳，2013年以后有加速的迹象，但2014年又开始降温。2013年和2017年拿地较多，拿地面积同比增加分别是128%和102%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%0200400600800100012002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年拿地金额（亿元）拿地金额同比区域布局加大土地投资力度：从2013年开始，金地集团加大了拿地力度，2015年—2016年拿地数量在30宗以上，2017年全年拿地94宗；从拿地销售比来看，2017年拿地金额占销售金额的71%，创历史新高图：2011-2017年金地集团新增土地数量（单位：宗）数据来源：上市公司年报、同策研究院7%20%62%31%48%40%71%0%10%20%30%40%50%60%70%80%2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年拿地金额/销售金额图：2011-2017年金地集团拿地金额/销售金额312261933339401020304050607080901002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年区域布局三四线城市重点投资临深片区及临沪区域：从投资策略看，金地以二线城市为重心，投资占比超过60%，一线城市更多关注收购、合作方式拿地，三线城市投资项目主要集中在东莞等临深片区以及金华、常熟等大上海区域。近几年，金地除了一二线城市拿地外，其他投资区域全部集中在临深区域和临沪区域，区域聚焦特征非常显著三四线城市新增土地面积临深区域新增土地面积临深区域占比临沪区域临沪区域占比临深及临沪区域合计2