2013物业服务百强企业研究成果报告

2013中国物业服务百强企业研究报告中国房地产 TOP10研究组 2013 年 6月目录1、研究背景与目的.........................................................................................................................1 2、研究方法体系............................................................................................................................1 2.1标准和门槛值...........................................................................................................................1 2.2评价指标体系...........................................................................................................................2 2.2.1.评价指标体系设计原则..........................................................................................................2 2.2.2.评价指标体系..........................................................................................................................3 2.3数据来源及复核.......................................................................................................................3 2.3.1 数据来源..................................................................................................................................3 2.3.2 数据复核..................................................................................................................................3 2.4计量评价方法...........................................................................................................................4 3、主要研究成果及分析................................................................................................................5 3.1 2013 中国物业服务百强企业....................................................................................................5 3.2 2013 中国物业服务百强企业发展特点分析............................................................................7 3.2.1 经营规模：城市深耕与拓展同步，助推在管面积持续提升.............................................7 3.2.2 经营绩效：规模效益缓解成本压力，集约化发展助力业绩增长...................................10 3.2.3 服务品质：行业规范和专业化分工提升服务水平，收缴率与续约率齐创新高...........15 3.2.4 发展潜力：合同储备项目进一步增长，管理水平提升助力企业长远发展...................17 3.2.5 社会贡献：大力促进就业，积极维护社会和谐...............................................................20 3.3 2013 中国物业服务百强企业专项研究分析..........................................................................21 4、结语..........................................................................................................................................28 专题：建立“质价相符”的物业服务价格体系.........................................................................26 1、物业服务价格形成机制研究.............................................................................................29 2、建立“质价相符”价格体系的思考.................................................................................31 3、成本上涨与行业应对.........................................................................................................381 1、研究背景与目的由中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行六年，引起了社会各界的广泛关注，同时也得到了行业内优秀企业的认可，相关研究成果已经成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动房地产开发百强企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。2012年12月，国务院印发《服务业发展“十二五”规划》，“进一步明确物业管理行业的责任边界，健全符合行业特征和市场规律的价格机制，规范物业管理行业市场秩序”，物业服务行业收费将进一步市场化；同时要求“提高旧住宅区物业服务覆盖率，城镇新建居住物业全部实施市场化、专业化的物业管理模式”，这些都为物业服务企业的持续快速发展提供了更大的空间。另外，随着消费者对居住环境、服务质量日益重视，提升服务品质与转型升级已成为企业未来可持续发展的核心竞争力。在此背景下，中国房地产TOP10研究组以“优化服务，转型升级”为主题，全面启动“2013中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业健康、快速发展。在总结历年研究经验的基础上，研究组进一步完善了“2013中国物业服务百强企业研究”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。2013中国物业服务百强企业研究的目的：（1）以客观的数据和研究结果，反映行业最新状况和主流企业的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行业指导提供参考和依据；（2）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业；（3）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量。2、研究方法体系2.1标准和门槛值中国房地产TOP10研究组坚持以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准确、全面、自愿的研究原则。确定现阶段纳入研究范围企业的门槛标准：（1）依法设立、具有独立法人资格；2 （2）按照国际惯例和《物业服务企业资质管理办法》，研究组确定现阶段入选门槛值为：近三年平均在管项目数量不低于5个或平均在管项目总建筑面积不低于10万平方米；（3）为了引导物业服务企业做强做大，TOP10研究组鼓励企业以集团的名义参与。2.2评价指标体系 2.2.1.评价指标体系设计原则“2013中国物业服务百强企业研究”以“优化服务，转型升级”为主题，以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准确、全面、自愿的研究原则，遵循以下三个准则进行指标体系的设计：（1）服务规模与服务质量相结合。经营规模的持续扩大是物业服务企业提升市场占有率、获得稳定业绩的主要方式，而良好的服务质量是企业绩效提升的有力支撑，只有实现经营绩效与服务质量的结合，才能实现企业的持续健康发展。研究组继续采用总资产、物业管理项目总数、总建筑面积评价企业的服务规模，采用业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率评价企业的服务质量，进入城市数量、员工总数两项指标，更加全面地反映企业的规模化发展状况。（2）经营绩效与发展潜力相结合。经营绩效不仅是关注企业盈利能力和运营能力的重要指标，也是企业市场拓展和发展速度的重要保障，而是否具有丰富的储备项目、较为完善的人才结构和规范化的管理体系则决定了企业未来的发展潜力。其中，三项费用率指标以客观评估企业运营管理水平，新增企业智能化投入指标评价企业发展潜力。（3）经营业绩与社会责任相结合。作为与业主日常生活密切相关的行业，物业服务企业在构建和谐社会方面发挥了重要的作用。企业对社会的贡献度有利于提升社会对物业服务企业的认知度，树立企业品牌形象，促进企业快速发展。研究组采用年度纳税总额、就业岗位个数和保障性住房管理面积三个指标评价企业的社会责任贡献，引导行业重视社会责任。3 2.2.2.评价指标体系2.3数据来源及复核 2.3.1数据来源（1）物业服务企业填报的数据；（2）中国房地产TOP10研究组对业主进行的满意度调查（网上调查与网下调查相结合）数据；（3）中国房地产指数系统（CREIS）数据库及中国房地产统计年鉴；（4）物业服务企业对外公布的信息（包括企业网站信息和对外派发的宣传资料）；（5）有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据；（6）2010、2011、2012中国物业服务百强企业研究收集的企业数据资料；（7）2011、2012中国物业服务品牌价值研究收集的企业数据资料。 2.3.2数据复核企业填报的数据须如实客观，同时研究组将对填报数据进行复核。（1）企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；（2）通过税单复核企业经营收入及利润；4 （3）对收集的数据坚持交叉复核：通过各地物业管理协会的公开信息及统计局经济普查数据对企业填报数据交叉复核；对有疑问的数据研究组将进入社区进行业主一对一访谈现场复核。2.4计量评价方法（1）在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国物业服务