智能化楼宇运维方案

v1.0可编辑可修改11安安徽徽合合肥肥XXXX国国际际大大厦厦22001166年年智智能能化化楼楼宇宇运运维维投投标标文文件件编编号号：：招招标标人人：：安安徽徽合合肥肥XXXX物物业业管管理理有有限限公公司司投投标标人人（（盖盖章章））：：安安徽徽合合肥肥XXXX股股份份有有限限公公司司法法定定代代表表人人或或其其委委托托代代理理人人：：（（签签字字或或盖盖章章））单单位位地地址址：：联联系系电电话话：：FFAAXX::邮邮政政编编码码：：目目录录v1.0可编辑可修改22第一部分商务部分4一、投标函4二、开标一览表4三、投标报价书4四、公司情况一览表4五、偏离说明表5六、投标资格证明文件6第二部分技术部分8一、项目介绍81.1客户介绍81.2主要系统介绍91.2.1闭路电视视频监控系统91.2.2入侵防盗报警系统101.2.3信息发布系统101.2.4门禁管理系统101.2.5车辆管理系统111.2.6无线对讲覆盖系统111.2.7公共广播系统111.2.8多媒体会议系统121.2.9计算机网络及电话机、UPS系统121.2.10BA控制系统121.2.11中央空调管理131.2.12电子巡更系统131.3行业标准规范13二、系统维护方案152161162162.1方案设计162.2方案总体思路162.3服务保障机制172.4服务流程图172.5设备维护注意事项172.6具体维护内容182.6.1闭路电视视频监控系统19v1.0可编辑可修改332.6.2入侵防盗报警系统202.6.3信息发布系统212.6.4门禁管理系统212.6.5车辆管理系统222.6.6无线对讲覆盖系统222.6.7公共广播系统232.6.8多媒体会议及广播系统232.6.9计算机网络、电话系统及UPS系统252.6.10BA控制系统252.6.11中央空调管理及远程抄表272.6.12电子巡更系统及其他282.7维护服务方式29三、服务保障体系303313313.1项目管理制度313.1.1项目管理综述313.2服务过程持续改进323.2.1提升服务主动性323.2.2系统整合调整333.3技术支持改进333.3.1服务态度改进333.3.2服务质量控制333.3.3服务技能提升343.4维护服务作郑重承诺343.5技术支持及服务流程35四、培训服务374374.1系统培训374.2培训记录（表五）37五、人员配备385385.1人员配置38六、附表39639表一、系统的维护清单396.1.1闭路电视视频监控系统396.1.2入侵防盗报警系统39v1.0可编辑可修改446.1.3信息发布系统406.1.4门禁管理系统416.1.5车辆管理系统416.1.6无线对讲覆盖系统446.1.7公共广播系统456.1.8多媒体会议系统456.1.9BA控制系统486.1.10电子巡更系统506.1.11中央空调管理50表二、系统日常检查表51表三、系统定期维护表52表四、系统年终检测报告53表五、故障处理登记表54表六、培训记录55第一部分商务部分一、投标函二、开标一览表三、投标报价书四、公司情况一览表1企业名称：2地址：3当地代表处地址：4法定代表人：5注册资金：注册年份：6法人授权代表：联系电话：v1.0可编辑可修改557传真：电子邮箱：8开户银行：账号：9税号：10主营范围：11备注：五、偏离说明表投标人名称：招标文件编号：序号招标文件要求投标偏离偏离说明12投标人名称：授权代理人：（签字）日期：v1.0可编辑可修改66六、投标资格证明文件1、法定代表人资格证明书单位名称：地址：姓名：性别：年龄：身份证号：职务：系的法定代表人，为工程招投标、施工、竣工、保修维护等，签署投标文件、进行合同谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。特此证明。投标人：日期：年月日2、法人授权委托书本授权委托书声明：我系的法定代表人，现授权委托的为我公司参加的招投标工作的法人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所办理的相关事宜。代理人无转委托权，特此委托。v1.0可编辑可修改77法定代表人：（签字或盖章）授权代理人（签字）：年龄：身份证号：职务：投标单位：（盖章）授权委托日期：年月日3、企业资质投标单位资质材料4、维护服务业绩表序号受维护单位维护范围系统运行状况设备投运率12345678v1.0可编辑可修改88第二部分技术部分一、项目介绍1.1客户介绍XXXX大厦位于安徽合肥南部，XXX路XX号，XXXX商务区内。XXXX商务区是一座水，绿，建筑完美组合，景观功能，经济功能，文化功能和谐统一的现代服务业集聚区。生态、绿色和智能化是大厦的三大亮点，大楼采用双层内呼吸式玻璃幕墙，节能环保的建筑材料，特别是智能化系统配置齐全，以及通过智能化手段实现节能化、自动化和人性化管理提高空间、时间和工作效率方面独具特色。通过采集、计量、分析、优化的智能化集成管理平台，结合变风量空调的优化控制策略，真正实现建筑运行节能与舒适性的平衡，成为该区域智能建筑的代表之一。大楼实地概况：楼层数：楼层面积：平方米建筑总面积：平方米项目总投资：亿人民币开工日期：竣工日期：距今大楼竣工后已经将近x年的时间，很多设备已经超出X年、甚至X年的维保期限，部分设施已经出现老化和故障，为保证整个大楼的智能化系统稳定、高效的运行，必须要有一套科学、快捷、专业的维保系统方案与之配套。现XXXX大厦主要有四套系统需要在2016年开始进行维保（包括但不限于）：（1）闭路电视监控系统（2）入侵防盗报警系统v1.0可编辑可修改99（3）信息发布系统（4）门禁管理系统（5）车辆管理系统（6）电子巡更系统（7）无线对讲覆盖系统（8）公共广播系统（9）楼宇自控（BA）（10）电话程控交换机系统（11）计算机网路系统（12）会议系统（13）远程抄表（14）机房UPS（15）中央空调管理1.2主要系统介绍1.2.1闭路电视视频监控系统大厦视频监控及报警系统是楼宇管理的一个重要子系统，是实现楼宇高效、现代化的管理工具。为满足现代化的管理需求，视频监控系统采用了方便的数字视频系统与传统稳定可靠、图像清晰的模拟监控系统互相结合，形成了“集中监视、集中管理、分散控制”的拓扑系统结构，具有“高生产力，低运营成本，高安全性”的系统特点，为大楼的管理提供应用方便、系统可靠的现代化管理工具。经现场勘查、调研、整理，大楼总共有监控点多达220个，前端报警探测点超过50个.分布在大楼外围、地下、各楼层之间以及楼顶。经常年使用，部分设v1.0可编辑可修改1010备已经出现线路故障、设备机械故障（如摄像头云台故障，无法转动）、甚至灰尘、潮湿、静电、干扰等引发的故障。1.2.2入侵防盗报警系统报警系统探测到防范现场有入侵者时能及时发出报警信号的专用电子系统，一般由探测器、传输系统和报控制器组成。探测器检测到意外情况就产生报警信号，通过传输系统送入报警控制器发出声、光或其他报警信号。XX大厦报警系统采用总线式部署的方式，其稳定可靠，报警快捷为最为主流的报警系统。大厦总共含一套主控制器和多达23个检测器及24个警灯警号组成。及时的维护和保修能降低安全隐患。1.2.3信息发布系统多媒体信息发布系统在智能大厦AV建设已经成为不可缺少的重要部分。使用大厦管理更为人性化、数字化、媒体化，给大厦的物业管理带来了极大的方便，整体形象有了较大的提高，多媒体信息发布系统将政企新闻简报、领导讲话、欢迎致词、通知通告、工作安排、紧急事件插播及日历时间天气预报等信息进行整合统一管理，通过网络平台按照一定管理机制将信息传输到终端播放机通过显示屏显示出来。多媒体信息发布系统是由管理工作站、服务器、播放机终端及显示屏构成，系统运行于企业内部局域网络平台。维护其硬件本身能保证信息发布系统的正常运行。1.2.4门禁管理系统门禁管理系统是一个集通道安全管理、自动化控制、报警处理、事件记录、多系统联动为一体的，具有主动安全防范功能的通道管制系统，它结合完备的安全管理与通行许可机制、多系统联动与人性化设计、灵活可选可拓展的网络结构，为用户提供了一个安全便捷的面向通道管理范畴的门禁系统。v1.0可编辑可修改1111大楼的门禁系统遍布比较多，主要还是集中在物业楼层和安防保全房间，点位在30个左右。门禁系统的维护能够给物业带来便捷，安全。1.2.5车辆管理系统采用远距离射频技术设计的远距离车辆门禁系统，通过对远距离快速移动目标进行非接触式信息采集处理，实现对进出车辆的快速自动识别和自动管理。该系统具有自动化管理、严格的收费管理、增强安全管理、防伪、耐用可靠、操作过程全自动化的特点。系统解决了各单位所面临的车辆管理问题，既可应用于内部车辆进出单位大门的跟踪控制管理，也可应用于内部停车场的全自动、无人值守管理。经勘查，大厦车辆管理系统已过保修期，相关入口和出口设施也有待检修，管理主机的设备也比较陈旧，数据也需要及时备份，及时对系统的维护能够保障管理的便捷及数据的安全。1.2.6无线对讲覆盖系统无线对讲覆盖系统的建设是为方便公司管理各部门、保安及操作等人员的日常工作，在紧急或意外事件出现时可以及时对所有相关部门工作人员进行统一的调度和指挥，实现高效、即时的处理，最大的限度减少了可能造成的损失。大厦内总共包含一套对讲系统及30多个天线及若干个功分器，及时排查故障和维护无线对讲系统能够提高物业管理水平。1.2.7公共广播系统公共广播系统除了具有播放背景音乐、广播通知等背景音乐广播系统功能以外，在遇到消防报警时，能对出事区域实现自动选区或手动选区进行紧急广播。大厦的公共广播系统维护难点在于音箱遍布大厦各个地区，数量居多，全面检查和保养能够消除广播的盲区，提升公共广播系统的效率。v1.0可编辑可修改12121.2.8多媒体会议系统大厦多媒体会议系统则主要支持公司内部的大型会议和小型企业商务谈判，除了满足传统简单的会议要求外，还能够提供高雅格调的优美音质、清晰的图像显示。它由大屏幕显示、多媒体音频信号源、音响、切换和中央集成控制几大部分组成，集先进功能的影音设备、实物和图文传送器，通过大屏幕投影机还原其图像，通过中央集成控制设备，控制室内所有影音设备、信号切换、灯光、屏幕升降、音量调节等等功能，大大简化复杂的操作和提高会议的工作效率。大楼的多媒体会议系统主要分布在4个区域：22层的大会议室、22层的2间小会议室以及21层总经理办公室等。同视频监控报警系统一样、时隔3年多，设备出现线路、信号故障、控制器失灵等多个故障。1.2.9计算机网络及电话机、UPS系统作为承载大楼整个系统的重要IT基础设施，数据中心承担着业务稳定和数据存储的重要任务。尤其在目前的对大楼各个子系统的支持和不间断应用，具体说来，在保障IT基础设施中，用户最为关注的有五个方面。（1）网络的整体性能问题。（2）如何保障网络的安全性。（3）计算机服务器的管理与维护性问题。（4）电话通讯及信息发布的及时和通畅。（5）UPS的性能及稳定。1.2.10BA控制系统BA系统作为弱电系统中的一个重要子系统，是“智能建筑”的一个核心支柱系统，其监视和控制着建筑物内的绝大多数的机电设备。大厦楼宇控制系统基于霍尼韦尔的WEBs楼宇自控系统，采用由信息管理层、设备控制层及现场设备v1.0可编辑可修改1313层组成的3层控制网络结构。在大楼一层设一个集中监控中心，监控整个大楼的空调通风、电梯、给排水、变配电、照明等机电设备。物业管理可以通过BA系统取得大量的资料来分析诊断系统与设备的状态，从而为物业管理提供决策依据，而物业管理可以通过BA系统取得大量的资料来分析诊断系统与设备的状态，从而为物业管理提供决策依据。目前大楼BA控制系统运行稳定，但控制端计算机的单点故障的防治、部分设施的损耗及维护需要进一步的规划和实施，防止在24小时的运行中出现不必要的故障。1.2.11中央空调管理大楼中央空调系统采用电子控制技术与网络通讯技术，动态记录中央空调管路中的进水温度、回水温度、流量等相关参数，自动记录用户的制冷或制热量，通过总线制通讯方式，组成中央空调计量管理系统，管理主机自动实