中国房地产住宅投资与房地产泡沫研究

重庆大学硕士学位论文中国房地产住宅投资与房地产泡沫研究姓名：关永攀申请学位级别：硕士专业：产业经济学指导教师：张荣20070412中国房地产住宅投资与房地产泡沫研究作者：关永攀学位授予单位：重庆大学相似文献(9条)1.学位论文罗林房地产泡沫的形成及其控制——兼对上海市住宅市场的分析2005一、选题背景房地产业是中国国民经济的支柱性产业，在过去二十多年里，房地产业对经济发展和社会进步做出了巨大贡献：它推动中国经济高速增长，使许多城市“旧貌换新颜”，它圆了千家万户的住房梦。放眼未来，从长计议，城市化将是推动中国经济长期持续增长的原动力，房地产业将在其中发挥不可替代的作用，使这个行业长期保持健康发展，具有十分重要的意义：搞得好它能够推动中国经济再增长若干年，搞不好则可能影响到中国经济和社会的稳定。从2003年起，国内房地产市场出现过热迹象，上海等地已经显现泡沫征兆，主要表现在：商品住宅价格突然加速上涨、房地产投资和房地产贷款增长迅猛；人们的看涨预期极其强烈，市场炒作之风日渐盛行。市场繁荣火爆的背后，却不能不让人担忧和警惕——一边是富豪从这个市场成群结队的出现，一边却是普通居民的购房负担日益沉重，这绝不是一种正常的现象。过去的泡沫实例已经让人感受到泡沫经济的巨大危害，上海绝不能重蹈覆辙。剖析上海“房地产泡沫”产生的根源，提出相应的治本之策，让这个市场回归到正常合理的水平，具有鲜明的时代意义。然而，泡沫一直是一个充满争议的经济学词汇。到目前为止，还没有公认的泡沫定义，还没有公认有效的泡沫判断标准，还缺乏成熟的理论解释泡沫从发育到破裂的全过程，还没有成功控制泡沫的公认实例。在此背景下，作者对上海房地产市场的“泡沫化”定性，不可避免的带有主观成分。由于缺乏公开数据，缺少实际经验，作者侧重从宏观角度去研究上海的房地产市场，尽可能客观透彻的分析现实问题。“立足现实、实事求是”是作者行文论道所遵循的原则。二、研究方法及及逻辑架构本文的基本思路是：从一般现象到一般理论再应用到具体实际问题，先归纳房地产泡沫的一般特征，在分析和反思过去房地产泡沫的实际案例基础之上提出房地产泡沫形成的必要条件，归纳总结房地产泡沫形成的一般理论，最后回到上海房地产市场，列举现象，分析问题，由浅入深，从表面到本质，最后提出“制策之道”。本文的分析偏重于宏观层面和实际问题，着重采用归纳和比较的方法，“具体问题具体分析”是本文的鲜明特征。全文共分四章。第一章综述泡沫的经济学定义，概括房地产泡沫的基本特征；第二章分析房地产泡沫的形成，先从日本案例入手，分析泡沫产生的原因，再提出房地产泡沫形成的必要条件，以此为基础归纳综述泡沫的相关理论模型；第三章提出控制房地产泡沫的一般性框架，此节以对历次房地产泡沫实例的反思为基础；第四章则全方位、系统性地分析上海的商品住宅市场，独立成章，首先列举泡沫的外在表现，再深入分析泡沫化价格形成的供求基础，着重研究投资性购房，指出泡沫的实质，最后提出相关的政策建议。三、主要观点及及结论经济学中的泡沫实质上是指一种由价格投机导致资产价格水平被普遍高估的现象，房地产是泡沫的常见载体，房地产市场自身存在供求刚性、市场垄断、投资高杠杆等一些属性，决定了这一市场容易出现泡沫症状。房地产泡沫主要有价格波动、投机盛行、资金聚焦三大外在特征，而价格预期、投机规模和资金条件则是房地产泡沫形成的三大必要条件。剖析房地产泡沫产生的缘由，则应当着重分析市场上投资机会和投资规模的形成以及资金聚集的原因，对泡沫案例的反思，则主要反思当局对泡沫的认识，前后采取的相关政策。预防控制泡沫的政策框架，基本思路在于完善相关政策，规范市场交易行为，引导市场合理预期，监控资金流动等。对于上海市场，本文的框架是：一、列数泡沫三大症状：价格猛涨、投机日盛、贷款资金和外资集中涌入市场。二、价格由供求决定，四大主体对住宅需求强劲，而住宅供给存在刚性，且供方垄断市场，拉高价格。从长期看，房价随着城市经济的发展会自然上涨，但由于看涨预期极为强烈，投机者和部分真实需求者抢购住宅，导致市场出现非正常波动。地价上涨不是房价上涨的直接因素，研究成本推进只是在作比较静态分析时才有意义。另外，上海住宅市场还出现结构性问题，三、泡沫的直接原因，在于投机炒房的规模过于庞大，而市场上之所以存在投机机会，是相关政策、市场预期和市场运行本身相互作用的结果，银行和外资在盈利的刺激和竞争的压力下涌入市场，使炒作机会转变成为现实行为，加速了泡沫的膨胀。四、泡沫的实质在于相关集团利益分配的扭曲和行为的异化。泡沫的受益者们达成维持高房价的同盟，剥夺广大民众的福利。五、控制泡沫的政策着眼点应当是：熨平市场波动，保持行业持续健康发展。相关的政策方向应当是：抑制短期炒作，鼓励长期投资，优化住宅结构，引导市场预期，密切监控资金流动，加强房地产金融风险管理。四四、、创创新新与与不不足足本文的创新点有三：1、独创性的提出房地产泡沫形成的三大必要条件；2、提出预防和控制房地产泡沫的一般性政策框架；3、全方位、系统化地分析上海住宅市场的泡沫状态，提出相关的政策建议。由于作者积累所限，经验欠缺，本文不足之处甚多：对某些问题的分析有待细化，但由于不能获得相关数据，而公开数据又极为粗糙，故本文放弃相关的定性研究；作者功底有限，难以在泡沫理论上有所创新，未能对一些问题做出深入的分析。房地产泡沫中还有许多问题需要深入探究，相关泡沫理论还需要完善突破，兴趣是研究的源动力，作者将在以后的工作和学习中进一步研究泡沫。2.期刊论文陈家凤房地产投资与经济增长的回归分析——福建省是否存在房地产泡沫的实证分析-中国集体经济2008(12)房地产业已成为福建省的经济增长新亮点.面对着房地产市场如此繁荣的发展.文章着重对福建省房地产投资与经济增长之间的关系做出回归分析的实证研究.检验福建房地产市场的发展与经济增长之间的相关关系.由此评价福建房地产市场的发展是否与经济增长相互促进.是否存在房地产泡沫现象:得出福建省房地产开发市场的发展尚属理性.并对福建今后的房地产发展提出政策建议.3.学位论文沈晓艳房地产投资风险分析与防范2006随着我国国民经济的持续健康发展，房地产业得到了快速发展，并逐步成为国民经济的支柱产业之一。然而由于房地产市场机制的不完善，以及房地产投资研究中存在的种种误区，加上房地产本身具有投入高、周期长、收益性大等特点，近年来，房地产业持续出现了投资过热的迹象，部分地区还出现了泡沫，给房地产投资者带来了巨大的风险损失。因此对当前房地产投资风险的研究具有重要的现实意义。本文首先讨论了房地产及房地产投资的含义和特征；其次论述了房地产投资风险的概念、基本特征并根据房地产投资风险的来源，分别从政策风险、社会风险、经济风险、技术风险、自然风险和国际风险六个方面对房地产投资风险进行了分析；继而引入了房地产投资风险识别的概念和方法并对其优缺点进行了比较；最后，提出了相应的风险转移和控制的有效方法以增强房地产开发商防范风险的能力，提高房地产开发商的竞争力。4.期刊论文王佳秋.高丽丽.WANGJia-qiu.GAOLi-li房地产泡沫相关因素及相关关系的实证研究-数学的实践与认识2006,36(1)通过理论探讨及文献研究,建立了与房地产泡沫有关的的四个关键因素,土地价格、房价虚涨、房地产投资和房屋空置率与房地产泡沫的关系路径分析模型,并通过30个省市的相关数据进行了统计分析,检验该模型.研究结果表明:各活动要素的影响强度存在着一定的差异,土地价格和房屋空置率对房地产泡沫的影响最大,房价虚涨和房地产投资泡沫对于房地产泡沫的直接影响不是很显著,但是可以通过土地价格泡沫和房屋空置率泡沫等其他变量间接地发挥显著作用.指出了局限性.5.期刊论文王珍莲浅谈如何应对新一轮的房地产投资热-广西商业高等专科学校学报2004,21(4)房地产市场是否存在泡沫的争论,在经过4月份以来的一系列宏观调控后,应已成定论.文章从去年以来房地产投资的增长及房价的增长情况出发,分析房地产泡沫的表现及起因,最后提出应对新一轮房地产投资热的态度及对策.6.学位论文江彤银行信贷行为对房地产泡沫的影响2007银行信贷一直以来都是房地产投资资金的主要来源。近年来，我国房地产市场价格不断攀升，同时伴随着银行信贷的急剧增加。在既有的研究中，银行信贷往往被认为是推动房地产价格上涨的主要因素。那么，这一论断是否符合中国当前的现实昵?究竟是银行信贷的增长促使房地产价格上升，还是房地产价格的上升引起了银行信贷的大量增加；或者二者互为因果?本文对我国银行信贷与房地产价格之间的关系进行了实证分析，发现我国银行信贷与房地产价格之间存在协整关系，房地产价格是银行信贷的Granger成因；反之，银行信贷并不是房地产价格的Granger成因。尽管实证研究的结果证明银行信贷不是导致房地产价格上涨的Granger成因，但这并不表示银行的信贷行为不会影响房地产价格。本文对银行经理行为、房地产价格以及房地产信贷市场进行建模，分析银行经理行为对房地产价格的影响。本文研究认为：银行在发放贷款时，相当于同时签发了一个以未偿还贷款总额为执行价格的看跌期权，而银行经理往往倾向于低估这一看跌期权。这容易引发房地产价格的泡沫化。并且，任职期限短的银行经理往往比任职期限长的银行经理更有激励去低估看跌期权。此外，两种任职期限的银行经理的市场博弈也容易导致市场的存款利率偏高，降低房地产的基础价值，这也就使得房地产的市场价格和其基础价值的差距变大。在实证研究和模型分析的基础上，论文的最后提出相应的政策建议。本文的主要贡献在于较为全面的探讨银行信贷与房地产泡沫之间的关系，通过实证研究发现我国银行信贷与房地产价格之间存在协整关系，房地产价格是银行信贷的Granger成因。既有的关于银行信贷行为与房地产泡沫关系的研究，更多的是基于宏观层面的分析，本文从微观层面探讨银行经理的信贷行为对资产泡沫的影响，通过一个简单模型的构建探讨银行经理的道德风险行为对房地产泡沫的影响，这一角度的研究目前国内还较少。7.学位论文贺文萍我国发展房地产投资信托（REITs）的必要性和可行性分析2004房地产行业一直以来都是我国国民经济的重要组成部分，而同时它也是一个资金高度密集的行业。近年来，关于房地产经济是否过热的问题已经成为大众争论的焦点。虽然多空双方都提出了充分的论据来支持自己的观点，然而经过客观分析之后本文认为，房地产市场确实存在相当程度的泡沫。房地产投资信托(REITs)是20世纪60年代在美国首先迅速发展起来的，经过40多年的发展已经具有了相当大的规模。在这个过程中房地产投资信托(REITs)不但为美国房地产经济的发展解决了资金问题，而且增加了资本市场上提高组合收益的投资品种。而本文的目的就是在借鉴美国经验的基础上，对在我国现有国情下发展房地产投资信托(REITs)的必要性和可行性进行初步的研究。总体而言，全文共分为三部分：第一部分，从REITs的全球发展可以看出，美国REITs的规模和发展速度一直都在国际市场上占据领先地位。因此第一部分着重介绍了美国REITs发展的历程以及相应的经验，同时对REITs作为一种投资产品的优势进行了多方位的对比分析。第二部分论述了我国发展房地产投资信托(REITs)的必要性。在我国信用制度不发达的前提下，REITs的推出一方面可以降低房地产开发商和投资性购房者的投机性，从而对目前的高空置率和高房价起到一定程度的抑制作用；另一方面可以作为房地产融资一级市场中银行信贷资金的补充方式，直接或间接分散银行信贷资产相对集中的风险。第三部分着重对我国目前推出房地产投资信托(REITs)所适宜的用资模式和法律结构进行了全面的可行性分析。通过对权益型REITs和抵押型REITs之间的对比，以及信托型REITs、公司型REITs和基金型REITs之间的利弊比较，本文认为在我国发展房地产投资信托(REITs)应该首选权益型、契约基金型房地产投资信托(REITs)即权益型、契约型上市地产基金(ListedPropertyFund,LPF)。8.学位论文曹春霞中国房地产泡沫问题