中国房地产市场分析与商业地产市场展望20111020

1©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。1中国房地产市场分析与商业地产市场展望丁祖昱先生中国房产信息集团联席执行总裁上海易居房地产研究院副院长2011年10月2©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。2中国房地产市场现状与分析PART1商业地产市场机遇及挑战PART3中国房地产市场未来预测PART23©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。3PART1中国房地产市场现状与分析4©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。42011年1-9月房地产建设指标汇总数据来源：国家统计局2011年1-9月全国商品房销售指标汇总数据来源：国家统计局销售面积(亿平方米)同比增速销售金额(万亿元)同比增速销售均价(元/平方米)同比涨幅商品房7.1312.90%3.9323.20%55129.12%商品住宅6.3612.10%3.2721.20%51428.12%开发投资（亿元）同比增速房屋施工面积（万平方米）同比增速房屋新开工面积（万平方米）同比增速房屋竣工面积（万平方米）同比增速商品房4422532.00%46078629.70%14777523.70%4345617.80%商品住宅3178835.20%35309928.10%11448021.30%3484516.60%行业整体——未来供应看涨，前三季度全国楼市依旧量价齐升。5©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。5即便考虑备案数据时间差的问题，今年各地黄金周成交量仍远低于去年同期和9月周均水平。从企业层面来看，仍有部分规模房企表现突出，其中中海地产7天内认筹金额达到50亿。10月第二周重点城市成交量明显回升，主要是黄金周期间备案登记延迟所致，至于之前关于“四季度局部将出现一波短周期行情”的预测能否成真，还需观察10月中下旬的市场表现，但从各城市的前两周成交量同比数据来看，下滑依然非常明显。企业名称销售金额(亿元)中海地产50（9月份全月为56亿元）恒大地产35碧桂园30万科集团25保利地产25华润置地10龙湖集团10招商地产7京御地产6绿地集团5卓达地产5黄金周期间企业销售金额（含大定）全国各城市10月至今市场成交情况（单位：万平方米）城市9月周均10月第一周10.1-10.7第一周10月第二周10.8-10.14第二周10月前14天同比同比成交量同比北京13.999.46-26.75%12.03-60.81%-40.69%上海14.253.98-13.15%16.55-31.68%-23.51%广州15.577.8-65.40%22.66-73.31%-71.65%深圳4.752.08-90.27%6.22-8.83%-70.82%成都18.614.74-11.94%23.53-29.68%-22.63%武汉31.9512.58-9.78%34.59-10.12%-17.74%杭州11.521.64-70.52%11.99-51.22%-54.79%南京7.251.73-33.17%16.2-48.21%-47.05%长春10.665.0946.37%15.287.31%14.99%福州2.581.75-36.34%2.45-72.73%-66.44%厦门6.522.46-36.84%9.1938.32%10.57%苏州19.027.04-38.01%16.48-13.31%-28.45%扬州1.360.49-66.73%1.39-81.48%-81.84%宁波4.831.03-47.07%4.77-54.15%-53.06%国庆黄金周——黄金周典型城市市场惨淡，10月前14天成交同比下滑。6©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。6城市项目报价销售情况热销原因南京中海凤凰熙岸27000（带4000元/平装修）7天销售金额7亿全款94折，按揭92折；周边楼盘毛坯单价24000-25000元/平佛山中海千灯湖1号13000开盘258套除顶层房源全部售罄周边同质楼盘：创鸿水韵尚都1.4-1.5万沈阳碧桂园银河城5500开盘当天基本售罄销售近亿元。全款96折按揭98折南京碧桂园凤凰城高层3628联排4480起双拼6880起(折后)10月6日开盘两天去化逾千套新老业主可享一年免费物业服务成都绿地·柏仕公馆8100成都秋交会前两天成交100余套板块标杆项目认可度高成都华润橡树湾总价59万起成都国庆秋交会成交109套低总价成都成都雅居乐花园6300秋交会大卖3.1亿一次性付款85折按揭88折威海石岛石澜湾/200套房源一小时内售罄加推30套房源当天认购城市综合体小户型海景房合肥铂金汉宫9100开盘180套特价房当天售罄50㎡Loft，实际面积达80㎡，折算5700元/㎡杭州湾天地8900元成交83套千人团购热销狂潮单价直减4000元/㎡国庆黄金周典型热销项目国庆黄金周——小户型和降价成项目热销主因。7©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。7城市7月8月环比9月环比北京81.077.2-4.7%65.5-15.2%上海76.957.6-25.1%57-1.0%广州66.474.512.2%74.50.0%深圳34.120.4-40.0%16.3-20.2%南京41.027.9-32.0%32.215.5%杭州13.814.12.5%19.739.6%成都111.5121.59.0%125.93.5%重庆90.296.26.7%116.120.7%武汉72.671.78-1.1%96.234.0%天津84.385.61.5%91.97.4%大连5147.9-6.1%11.26-76.5%厦门3121.06-32.1%32.2553.1%青岛46.9662.5333.2%58.6-6.3%小计800.7778.29-2.79%797.412.46%城市7月8月环比9月环比扬州6949.30%5.21-42.13%中山48.659.723.03%39.55-33.75%常德7.719.1148.37%98.33414.83%东莞43.244.12.09%54.4323.42%惠州23.529.826.88%27.84-6.58%廊坊9.61335.35%12.33-5.12%牡丹江7.912.962.68%10.30-20.15%唐山11.323.6108.24%12.41-47.40%潍坊43.843.5-0.58%39.84-8.42%岳阳10.68.8-17.42%13.8657.51%韶关7.86.3-18.52%3.16-49.91%襄樊12.311.2-9.09%9.33-16.66%湘潭914.156.25%15.7011.37%汕头4.614205.66%7.47-46.62%小计245.81309.0925.74%349.7713.16%7、8、9月典型一二线城市成交量走势（单位：万平方米）7、8、9月热门地级市成交量走势（单位：万平方米）一、二线重点城市9月成交量出现分化，北上广深延续低迷行情，二线城市表现略好。三、四线城市方面，由于限购城市扩容的倒逼效应显现，热门城市市场8月猛增后，9月出现回落。典型城市——一线城市延续低迷，热点三四线城市成交量冲高回落。8©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。89月份中旬以来典型降价情况汇总注：此处统计的降价项目条件为降幅在95折以上今年年初起的本轮调控至今，全国范围内的项目降价主要有两点特点：首先，主动降价且为实质性降价的项目绝大多数出自品牌房企；其次，在降价的品牌房企中，绝大多数企业降价底线依然在10%左右。城市项目企业成交情况成交均价(元/M²)营销活动东莞万科金域华府万科58套10000诚意登记开盘享92折广州富力君湖华庭富力21套2760688折登记并赠送28888元购房券广州富力金港城富力210套68989折优惠杭州世茂首府广场（下沙）世茂341套8932团购封顶72折一次性付款再93折(130-160平方米户型一次性付款后价格低至7500元/平方米；180平方米为江景户型，一次性付款后均价为10000元/平方米)增城恒大山水城恒大124套665385折杭州世茂西西湖（余杭）世茂26套8761全款87折，按揭91折杭州东港东厦（余杭）美孚410套6500（折后）一次性68折按揭72折5月推出二期9000元太原恒大绿洲五期恒大218套7679一次性94折*96折按揭98折珠海中海银海湾中海--全款93折按揭95折7-9月份典型销售破千套项目城市项目名称企业成交套数(套)成交均价(元/M²)热销原因重庆金科西城大院金科20906439尾盘销售，价格优势重庆金科·阳光小镇金科14176505洋房93折后减10万元高层优惠97折减5万元贵阳贵阳世纪城世纪城13145598低价重庆华润二十四城华润12161124263-113㎡面积赠送最高20平米重庆斌鑫·西城绿锦斌鑫11966500全款96折，按揭99折老带新免交物管费武汉积玉桥万达广场万达116618693主推30-60平精装SOHO小户型总价低天津天房美域天房11608132低价贵阳花果园宏立城11386274大盘项目贵阳中天会展城中天11275691大盘项目沈阳碧桂园凤凰城碧桂园10924071远郊低价盘一次96折，贷款98折房价——企业降价底线仍在10%左右。9©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。9新推案套数新推案报价当月成交套数3月份341套(3.27)19000元/平249套4月份91套5月份404套(5.26)19000元/平207套6月份448套7月份321套(7.31)19000元/平67套8月份182套9月份321套(9.25)19000元/平112套10月份至今28套2011年3月份以来保利叶语历次推案情况及月度销售套数项目名称保利叶语（上海）地址宝山区宝菊路1号区位顾村板块(外环外)开发商保利地产项目类型公寓、别墅周边环境顾村公园、轨交7号线今年以来，保利叶语项目在上海市场表现非常突出，其在3月份和5月份两次开盘，均创下高去化率，究其原因是叶语在定价上采取低开策略，19000元/平的单价使之在顾村板块凸显出较高的性价比。尽管如此，随着大环境的变化，下半年以来叶语的两次开盘的销售速度出现放缓，同样的报价在上半年能成功刺激市场，而当前却明显乏力，9月25日叶语新推321套房源，截止目前去化率尚未过半。项目——一线城市销售速度明显放缓，原有降价幅度市场认可度降低。10©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。10140001400013000115001000010500110001150012000125001300013500140001450012月份3月份6月份9月份2011年以来龙湖源著销售均价走势项目名称龙湖源著地址渝北新牌坊新南路西段B分区区位愉北板块(外环外)开发商龙湖地产项目类型公寓、花园洋房周边环境轻轨6号线【在建】轻轨5号线【规划】轻轨环线【规划】龙湖自下半年起开始在价格策略上寻求突破，尤其针对重庆本土的项目展开一系列降价跑量的动作，