中国房地产市场发展的历史进程及政策

中国房地产市场发展的历史进程及政策取向易宪容社科院金融研究所研究员二0一0年五月房地产市场受到个人、企业、政府的密切关注个人——住房企业——利润政府——财政收入中国房地产市场与欧美国家的根本性差异欧美国家房地产市场形成有几百年历史，是与工业化进程同步发展的渐进历程；中国房地产市场是计划经济向市场经济过渡过程中，特别是1998年我国住房货币化改革以来新近形成的，因此与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。一、2008年9月以前的房地产市场和房地产政策1998年我国住房货币化改革决定了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向1998年-2008年，中国房地产市场分为三个阶段：第一阶段1998年-2003年第二阶段2003年-2007年第三阶段2007年-2008年9月1.第一阶段1998年-2003年特点：如何使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，解决居民的基本住房条件；以居民消费需求为主导的市场。2.第二阶段2003年-2007年2003年18号文件发布后，我国房地产市场出现重大变化。政策背景：2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。当时政府出台政策，把房地产市场作为支柱产业，推动经济的快速发展，弥补2003年上半年SARS事件造成的经济负面影响。政策效应：18号文件发布后，我国房地产市场出现前所未有的增长，放在世界各国城市化进程的大视野下，也属于高速发展的时期；中国各大城市成为世界最大的“工地”；房地产市场呈现过热景象。2004年后出台的政策“国六条”、“国八条”等，主要是针对宏观经济层面，控制固定资产投资过热，而非专门针对房地产市场。在2003年-2007年间，形成了房地产市场的过快增长：一线城市快速增长；二线城市逐渐跟上。2007年上半年在深圳、广州、上海等大城市，房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房消费为主导的市场变为住房投资为主导的市场，一线城市住房价格快速提高，房地产泡沫已逐渐积累。3.第三阶段2007年-2008年9月转变房地产市场性质的政策努力——359号文件与452号文件2007年央行出台359号文件与452号文件，界定住房消费和住房投资的界限，提出“二套房”概念，“二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。2008年开始，各地房地产市场出现全面回落，住房价格下降。房地产企业通过行业组织、政府相关职能管理部门希望改变上述政策。2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，才能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正成为国民经济的支柱产业。2008年9月中，世界最大的投资银行雷曼兄弟银行倒闭，全球金融危机来临，金融体系崩塌，全球经济开始衰退。在此背景下，我国政府与世界其他国家政府一样，采取了积极“救市”政策，包括4万亿投资，货币政策从从紧变为适度宽松等。房地产政策也出现180度的大逆转，出台了131号文件，决定了2009年我国的房地产市场态势。二、美国金融危机后的中国房地产市场1.政府对金融危机的判断金融危机的影响：中国的出口；尤其是作为拉动中国经济增长的主要动力的中国沿海地区的经济增长。当时政府对经济形势的判断：如果不采取果断措施，中国经济将面临下滑的风险。当时的不同意见和判断：虽然全球金融危机对中国经济影响很大，但中国不会出现金融危机和经济危机。理由：2008年是中国银行业利润水平最好的一年；通过银行系统的融资占我国总融资规模的90%以上。2.我国应对金融危机的举措：“救市”政策力度大于美国新增4万亿财政投入，占当年GDP的14%，而美国注入“救市”的7000亿美元资金只占其GDP的4%；我国的金融体系与欧美国家不同：欧美国家的金融体系是以市场价格机制为主导运行的金融体系，其注入的资金要通过价格的发现、变化传导到企业、个人以及金融市场的方方面面，因此巨大的流动性的注入起作用要到一年以后；中国是政府管制下的金融体系，政府对价格（利率）和信贷规模的管制放松，银行体系的信贷资金会源源不断地流向市场。3.“救市”政策从根本上改变房地产市场利益格局，推动房地产市场向投资为主导的市场疾跑房地产新政策出台：金融危机后，中国人民银行决定自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。个人住房公积金贷款利率相应下调0.27%。中国房地产优惠政策——世界最优。优惠利率、优惠税收等政策的目的：希望通过房地产消费来带动市场，遏制经济下滑，促进经济增长，实现经济增长目标政策效应：优惠的利率和较大的资金杠杆率助推房地产市场向投资主导市场疾跑2009年4-7月份住房销售开始出现快速增长，特别是住房预售增长最快；政府房地产优惠政策产生效应；房地产商价格调整；住房销售停顿，住房需求有积累；居民被动性需求迅速增加，政府拆迁供地增加；信贷扩张、股市好转、预期经济向好。4.2009年中国房地产市场的大势国家统计局公布数据2009全国房价上涨7.8%。但以全国住房销售面积及销售金额计算，得出住房均价上涨24%。以同样的方法，可计算出2009年12月份全国商品房价格同比上涨为33.8%，其中东部、中部、西部地区当月同比分别上涨了33.4%、44.7%和23%。2009年全国房价上涨100%的一二线城市很多，尤其是北京、上海、深圳、广州、杭州等城市上涨幅度更大。2009年房地产开发贷款余额6.58万亿，同比增长35.6%，与上年同期相比增加了20个百分点；个人住房按揭贷款18000亿元，同比增长3倍，余额4.76万亿；进入房地产的资金达到57127亿元，同比增长44.2%，与上年同期相比增加了40多个百分点；绝大多数资金来自银行，比如银行贷款达10310亿元、预售款及其他为27459亿元，仅此两方面资金占进入房地产领域资金的67%；个人经营性贷款26000亿，是2008年4倍多。住房销售面积93713万平方米，同比增长了42.1%，其中住宅的销售面积增长为85294万平方米，增幅达到43.9%；一般商品住房销售金额43994亿元，同比增长了75.5%，住宅销售金额为38157亿元，同比增长了80.0%；期房销售金额33226亿元，同比增长了85.3%；住房销售面积及住房销售金额远远超过2007年的水平（2007年分别为44723万平方米和17590亿元，分别超过了2倍多，而2007年已经是我国房地产市场空前繁荣的年份）。三、2009年中国房地产市场空前繁荣的深入剖析1.货币政策的变化：从紧的货币政策转为宽松的货币政策2009年银行信贷飙升至9.6万亿，加上上年最后两个月的额度，达11万亿。银行体系贷出的资金绝不会流入实体经济，因为供给能力已经过剩；其流向一定是各种资产市场，如股市上涨，住房价格上涨。2.个人按揭贷款政策全面放松信贷资金通过个人按揭贷款政策全面放松得以进入房地产市场，是信贷资金进入房地产市场的最主要途径。2009年个人按揭贷款增加了1.8万亿。信贷资金通过抵押贷款进入房地产市场。信贷资金通过企业贷款进入房地产市场。3.房地产市场由消费为主导转变为以投资为主导有数据称，2009年下半年时北京、上海、深圳、广州、杭州等大城市住房投资比例达到60%，实际比例可能还要高得多4.早几年房地产赚钱效应更多的企业和个人涌入房地产市场5.地方政府托市政策购房办城镇户口等政策6.政府GDP的追求房地产市场繁荣对拉动GDP增长具有较强的作用四、2009年房地产市场繁荣带来的问题1.在住房市场作为投资品市场的条件下，政府增加住房供给无法解决住房紧缺的问题2.住房的投资需求会无限放大，住房的价格会被越推越高，积累的泡沫越来越大社科院经济所所做的居民住房购买能力调查中的问卷数据表明，目前的住房价格下，85%以上的居民没有能力购买住房。照此趋势发展，房地产市场完全成为投资炒作的市场和泡沫巨大的投资工具，最终必然导致金融危机和经济危机。3.财富分配失衡高房价成为财富转移机制，使社会财富在短时间内向少数人集聚2009年中国富豪500人排名榜中，88个以房地产为主业的富豪的财富数量在一年内增长了1.5倍4.银行体系潜在风险增加通过银行的金融杠杆吹大的房地产泡沫给银行带来巨大的金融风险，影响国家的金融安全。五、迪拜危机后(2009年底至2010年初)的房地产政策调整1.国四条、国十一的基本含义（1）尽管政府认识到房地产市场面临的泡沫和风险，但当时认为是结构性的，是少数大城市存在房地产市场泡沫，因此应对之策是“有保有压”。实际上房地产市场泡沫是全国性的而非部分区域的。（2）政策假定“第一套房”只会是消费，不会是投资房地产市场的参与者认为，政策未强力限制，房地产投资还可以继续进行。2010年一季度，住房销售面积和价格并未因两政策的出台而调整。2.2010年政府工作报告对房地产宏观调整的决心2010年3月“两会”《政府工作报告》中提出坚决遏止房地产市场价格快速上涨的势头。要求78家央企停止进入并退出房地产市场。对土地拍卖的出让方式进行改革。4月17日，推出新的国十条。3.国十条的内容国十条与以往的房地产政策有根本性的差别，主要表现在国十条的第一条。第一条明确几个基本概念：第一，未来中国房地产业的发展不仅仅是经济问题，更主要的是民生问题，住房的首要功能是居住的功能；第二，房地产市场改变以往的暴利经营模式；第三，把房地产市场完全界定为以消费为主导的市场，对房地产投资炒作进行全面的严格限制；第四，把高房价的危害提升到影响国家金融安全的高度进行审视。第二条要求各地政府围绕第一条的精神，全面落实国十条政策，保证房地产市场健康发展。对房地产市场的高房价采取问责措施。对信贷、税收、土地出让金、市场秩序政策等进行了根本性的调整。4.国十条的影响2010年1-3月份房地产基本形势：房地产开发投资完成额6594亿元，同比增长35.1%，其中东部、中部、西部地区分别35.1%、28.2%、40.1%；房地产开发流入资金16250亿元，同比增长61.4%；国内贷款3673亿，同比增长44.3%；定金及预收款3749亿元，同比增长84.7%；个人按揭贷款2193亿，增长123%。房屋施工面积209687万平方米，增长29.3%；其中住宅161289万平方米，增长28.7%，新开工住宅面积14914万平方米，增长37.5%；商品销售面积15360万平方米，增长35.8%；商品房销售额7976亿元，增长57.7%；其中住宅6836亿元，55.2%；期房销售金额6325亿元，67.9%国十条政策后的国内房地产市场：楼市出现了二手房市场成交量大幅下降；一手房成交量萎缩；土地市场开始降温，“地王”消失；房地产股票急跌，金融机构提高房贷门槛；买房人消费预期大变，观望成为主流。六、未来房地产市场的走向中国房地产市场是政策市，政策决定了未来房地产走势。2009年中国房地产市场的繁荣完全是建立在政府过度优惠的房地产政策基础上。如果房地产政策重新回归常态、回归理性，房地产市场价格和销售的调整一定会出现，但调整的出现要经历较长的时间过程。未来我国房地产市场持续稳定发展的决定因素：信贷政策进一步细化和落实；相关的税收政策出台；土地政策进行调整；社会保障制度完善，等。未来房地产市场性质出现的根本性变化，将为我国房地产市场持续健康发展奠定了基础，为我国的经济发展和城市化进程奠定基础。谢谢！