福州延平区房地产市场调研报告

房产资料网目录前言……………………………………………………………………3一、市场运行形势………………………………………………………41、城市宏观经济情况………………………………………………………42、宏观房地产市场分析……………………………………………………51）人均住房面积……………………………………………………………52）居民家庭居住条件构成……………………………………………………53）房地产数据分析……………………………………………………………74）延平区房地产区域划分……………………………………………………8二、在售楼盘分析…………………………………………………………91、价格分析………………………………………………………………92、户型分析………………………………………………………………113、户型去化分析…………………………………………………………124、客户群体分析…………………………………………………………135、物业管理现状……………………………………………………………146、智能化系统现状…………………………………………………………157、新技术、新材料的运用……………………………………………………15楼盘资料汇总……………………………………………………………16-3-前言作为开发商，掌握项目所在地微观房地产市场的市场环境及发展水平，深入、系统、全面地了解当前项目所在地市场上各竞争项目的详细情况，这是最基础最根本的工作。同时，在此基础上，建立并逐步完善房地产市场资料库，为项目市场决策提供准确、完整的市场数据，并保持资料库信息的不断更新与完整，这也是企划部的重要职责之一。虽然斯坦福公司、新格公司、方略公司都对南平市的房地产市场进行了调研。但是所谓“仁者见仁，智者见智”，作为开发商，在对项目有着深刻理解的基础上，在各专业公司不同侧面的市场调研报告之上，“实地印证”、“亲身体验”才能真正得以深刻理解。本次调研主要采用踩盘调查的方法，辅以电话调查及二手资料的收集，调查时间从2005年9月15日至2005年9月22日，调查对象为南平市延平区的各在售楼盘，同时做了部分宏观数据的收集。各在售楼盘的价格、户型配比、各户型的销售情况、物业管理、小区配套为本次市场调研的重点。本次的市调活动，得到了公司领导、建设集团房地产事业部和各部门同事的指导及大力支持，在此致以衷心的感谢！由于报告资料的不足及受水平限制，若有疏漏和错误之处，欢迎各位领导和同事批评指正。-4-一、市场运行形势1、宏观经济情况图一：延平区2000-2004年地区生产总值（万元）地区生产总值（万元）363582613668695587686492764409020000040000060000080000010000002000年2001年2002年2003年2004年2004年，延平区地区生产总值764409万元，比上年增长11.35%，但只比前年增长9.9%。纵观近五年延平区的地区生产总值，有两个关键节点：一是在2000年，经过上年的调整，此后连续三年经济大幅增长；二是在2003年，因为2002年的产业结构调整，所以2003年地区生产总值反而下降，但到2004年，又有了较大的涨幅。可以预计，经过不断的产业调整与优化，此后的几年，将是南平经济飞速发展的几年。图二：2004年福建各地人均GDP（元）人均GDP（元）38567315821858311130050001000015000200002500030000350004000045000厦门福州漳州南平-5-2004年，南平市人均GDP为11130元，在全国排名206位，远远低于厦门和福州，比起同是福建地级市的漳州（18583元）也有一定的差距。2、宏观房地产市场分析1）人均住房面积2004年，南平市市本级城镇人均住房总建筑面积为26.2㎡，高于厦门和福州，比漳州（28.7㎡）略低。根据行业常规，一般越是发达的城市人均住房面积也就越低，但是南平的人均住房面积却低于漳州，究其原因，主要是南平的房屋建筑密度过大，远远高于一般城市，这样虽然人均住房面积有了提高，但是居住质量确是大大的下降了。图三：2004年福建各地城镇人均住房总建筑面积（平方米）人均住房总建筑面积212628.726.205101520253035厦门福州漳州南平2）居民家庭居住条件构成从城镇居民家庭居住房屋产权来看，延平区有55%的城镇居民居住的是房改私房，40%的人居住的是商品房，其他占5%。延平区的房改私房比重占到了总数的一半以上，而且这些房屋大都建设的比较早，居住条件也比较低，同时住这些房屋的居民大都是各事业单位及南平大的企业单位员工，家庭收入也较高，所以这55%的房改私房的住户将是未来几年延平区的商品房主要客户。-6-图四、五：2004年延平区城镇居民家庭居住条件构成按房屋产权分（%）3.33%55.00%1.67%40.00%租赁公房房改私房租赁私房商品房按住宅建筑式样分（%）51.67%1.67%43.33%3.33%二居室四居室三居室普通楼房按住宅建筑式样分，延平区有51.67%的城镇居民居住的是二居室，有43.33%的城镇居民居住的是三居室，这两项加起来达到了95%。原因有二：一是前几年延平区不论是单位建房还是商品房，户型几乎全是这两种；二是延平区2004年平均每户常住人口2.93人，而且收入越高的平均每户常住人口越少，这两种户型也最适合延平区的家庭结构。注：以上数据均来源于南平市延平区统计年鉴-7-3）房地产数据分析2005年1-8月份，延平区房地产开发完成投资52098万元，比上年同期增长了52.3%；本年土地购置面积156.4万平方米，为有史以来最高值，土地平均成交价格为136元/㎡。本年1-8月新开工房屋面积26.9万平方米，其中住宅22.4万平方米；商品房销售面积25.3万平方米，其中住宅22.9万平方米。商品房销售额54577万元，商品房平均售价2155元/㎡。表一：房地产宏观资料汇总表时间项目1-8月备注本年完成投资（万元）52098包含全部房地产投资本年购置土地面积（㎡）1563542本年土地成交价款（万元）21319本年土地成交平均价格（元/㎡）136本年新开工房屋面积（㎡）269474其中住宅（㎡）223586商业营业用房（㎡）34243办公楼（㎡）21256竣工房屋面积（㎡）85051其中住宅（㎡）54795商业营业用房（㎡）27528办公楼（㎡）---商品房实际销售面积（㎡）253312其中住宅（㎡）228689商业营业用房（㎡）17514办公楼（㎡）3740商品房空置面积（㎡）94268总空置面积其中住宅（㎡）41173商业营业用房（㎡）41236办公楼（㎡）4473商品房销售收入总额（万元）54577其中住宅销售收入（万元）46433商业营业用房销售收入（万元）5550-8-办公楼销售收入（万元）1451商品房平均售价（元/㎡）2155其中商品住宅平均售价（元/㎡）2031商业营业用房平均售价（元/㎡）3169办公楼平均售价（元/㎡）3880注：1、上表数据局来源于南平市建设局2、数据采集范围为延平区及其辖区内各下属乡镇本年1-8月份，房地产市场运行平稳，投资有大幅增长，新开工面积与销售面积基本持平，供给需求两旺，成交量与销售价格双坚挺，市场态势良好。4）延平区房地产区域划分在本次调查中，为了对延平区房地产地段有更好的理解，根据目前延平区居民对各地段的价值理解及各地段土地价值、在售楼盘的价格水平，把延平区由市中心至城市边缘区依次划分为四级地段,四级地段的价格水平分别为3000元/㎡、2500元/㎡、2200元/㎡、1600元/㎡。图六：延平区不同级别地段区位图-9-二、在售楼盘分析1、价格分析八月份的商品住宅主要价格指标与六月份基本持平，但是在实际购买时价格有了小幅上升，一方面主要表现在很多楼盘低价位的产品基本售罄，现在剩下的产品相对价格较高；另一方面部分楼盘已经进入现房销售阶段，价格水平有了一定提升。表二：各级地段代表楼盘八月价格情况一览表所属地段楼盘名称均价起价最高价层差一级汇丰·现代城3100元/㎡2550元/㎡3600元/㎡30-40元/㎡胜利大厦3000元/㎡2600元/㎡4100元/㎡40元/㎡二级世纪星城2300元/㎡1800元/㎡2900元/㎡40元/㎡三元楼2750元/㎡1788元/㎡3218元/㎡50-60元/㎡三级锡华·翠城2200元/㎡1800元/㎡2600元/㎡30-50元/㎡武夷花园2200元/㎡2050元/㎡2400元/㎡50元/㎡怡景嘉园2300元/㎡1800元/㎡2800元/㎡40-60元/㎡景宏花园1900元/㎡1600元/㎡2350元/㎡30-50元/㎡四级新城中心1600元/㎡---元/㎡---元/㎡---元/㎡注：新城中心未正式销售，价格还未最终确定从商品住宅的价格来看，目前市区四级地段的价格水平分别为3000元/㎡、2500元/㎡、2200元/㎡、1600元/㎡，市场上的在售楼盘主要集中在城市三级-10-地段，同时，二、三级地段的价格比较接近，说明两桥以内消费者的心理距离正在减小，这一方面得益于城市两桥外四级地段的大面积开发、城市居住范围的不断扩大，消费者对于地段的参照物也逐渐向边缘地区移动；另一方面与三级地段楼盘的大力宣传也有着很大的关系。从层差方面看，延平区目前在售项目的层差在30-60元/㎡之间，高楼层的销售情况远不如低楼层，这一方面反映了南平的楼盘价格弹性远大于厦门、福州等沿海城市，同时也说明了南平消费者对于楼层的要求不强烈。延平区目前在售项目景观朝向差一般都在20-30元/㎡左右，而且基本无景观朝向销售差异。从楼层与景观朝向的去化来看，延城区的消费者对于以上方面的关注程度依次为：价格＞楼层＞朝向＞景观。产生以上现象的原因有两个方面：1）南平消费者目前的居住环境很低，“握手楼”、“楼中楼”比比皆是，基本无朝向、景观可言，长期居住在南平的人，对于景观、朝向等方面的需求被现实所淡化，渐渐埋没。2）目前南平的在售楼盘有很多都是单体楼，如三元楼、胜利大厦等，基本也无景观可言，而一些上规模有小区的楼盘，他们所谓的景观也只能算是“绿化”而已，附加值并不高。所以，南平的真正消费心理应该是：没有景观可以选择，只有价格！没有朝向可以选择，只有楼层！-11-2、户型分析表三：在售楼盘各户型比例户型比例楼盘名称一房比例/面积（㎡）两房比例/面积（㎡）三房比例/面积（㎡）四房比例/面积（㎡）复式比例/面积（㎡）胜利大厦---36%72-11464%127-143------世纪星城---10%70-9010%105-12070%9510%150-180三元楼10%5010%10538%105-11537%115-1355%180-220锡华翠城20%30-6050%70-9530%120-145------武夷花园30%43-5520%58-7430%86-10710%13610%150-200怡景嘉园---50%70-10040%120-150---10%180-200景宏花园10%4010%8065%103-11010%1455%150-250注：灰色部分为最高比例额市场上的户型正逐步多元化，但三房仍是目前楼市的主力户型，同时也有不少项目推出了部分一房的小户型，虽然很多楼盘是因为设计上的问题不得不出现一房，但是也有楼盘在分期推广中看准一房市场，直接一房为主打产品，例如武夷花园，为市场增添了不少活力。同时产品也曾现两个方面的特征：1）产品逐步创新化已经有了不少的错层、飘窗等户型创新的应用，可见南平的房地产建筑户型设计水平正逐步快速提升，一方面因为本地化的房地产企业视野不断扩大，自身市场的不断成熟与发展；另一方面与厦门、福州等沿海城市开发商与代理商的进驻也有着很大关系。-12-2）产品空白点依然存在从