扬州市物业管理实施办法

1扬州市物业管理实施办法第一章总则第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障社会公共利益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条在本市行政区域内的物业管理活动，应当遵守本办法。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。第三条新建商品房应当实行物业管理。未实施物业管理的原有住宅区，配套设施比较齐全的，由各县（市）、区人民政府组织综合整治，逐步创造条件，积极推行物业管理；配套设施不全的，由所在社区统一管理。商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件推行物业管理。第四条扬州市房产管理局是全市行政区域内物业管理行政主管部门，负责本办法的组织实施，其主要职责是：（一）贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施；（二）管理全市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制；（三）负责房屋专项维修资金交缴、使用的监管工作；（四）负责物业管理企业资质管理工作；（五）负责物业管理创优评比工作；（六）依法查处物业管理中的违法行为；（七）法律、法规、规章规定的其他职责。各县（市、区）房产（建设）行政主管部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。2第五条规划、建设、城管、公安、物价、工商、邮政、广电、通信、供电、供水、供气、市政、绿化、环卫等有关部门和单位，按照各自职责，协同实施本办法。街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。第六条各级政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。第二章业主及业主大会第七条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。业主应当通过建设单位、物业管理企业或直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。物业承租人或者实际使用物业的人为物业使用人。物业使用人根据与业主的双方约定，可以享有业主相应的权利和承担业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本办法的规定。业主应当将与使用人的约定书面告知业主委员会和物业管理企业。第八条业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理；物业管理区域内业主人数较少的，物业的管理形式可以由业主自主决定。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示，有书面意见的应代为转交。业主不参加也不委托他人参加业主大会会议的，视作弃权。第九条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会履行下列职责：（一）审议、修改、通过业主大会议事规则，业主公约；（二）选举、更换业主委员会委员；（三）审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；（四）选聘或解聘物业管理企业；（五）审议批准业主大会、业主委员会工作经费筹集、使用方案；（六）决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；（七）审议、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（八）决定有关业主共同利益的重大事项；（九）改变或撤销业主小组不适当的决定。3（十）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其它有关物业管理的职责。第十条同一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。第十一条物业管理区域符合本办法第十条所列情形之一的，建设单位应当书面向所在地物业管理行政主管部门报告，提出成立首届业主大会的申请，并提供业主清册、物业建筑面积明细、物业销售并交付使用的时间等文件资料。经建设单位或百分之二十以上业主提议，在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）的指导下，由所在地社区居委会负责召集建设单位和通过公开征集报名或经业主推荐产生的业主代表共同组成首次业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公示，公示时间应不少于十日。筹备组负责下列工作：（一）确定召开业主大会会议的形式、时间、地点和内容；（二）确定业主委员会组成人数，并按业主委员会委员条件，经公开征集报名后差额推荐业主委员会委员候选人；（三）参照物业管理行政主管部门制定的示范文本拟定业主大会议事规则和业主公约草案；（四）确认业主身份，确定首次业主大会会议的投票权数；（五）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；（六）主持召开首次业主大会会议。前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。第十二条首次业主大会业主投票权数按以下方式确定：（一）住宅物业实行一户一票，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数；（二）同一物业管理区域内同时具有住宅和非住宅物业的，住宅物业按套计算投票权数，非住宅物业按建筑面积每一百平方米计算为一票，不足一百平方米的可与其他业主合并计票；（三）非居住物业每一平方米计算为一票，不足一平方米按四舍五入计算。第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题、议程告知所在地物业管4理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会，邀请其派代表参加，并认真听取意见。第十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采取集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其它方式推选业主代表参加业主大会会议。到会代表应当能够代表物业管理区域内持二分之一以上投票权的业主。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。单个业主在业主大会会议上所持投票权数超过总投票权数百分之三十以上的，业主大会所作出的决定，除按上款规定以外，还须其他与会业主所持投票权二分之一以上同意方可通过。业主大会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责，接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督。业主委员会履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）根据业主大会的决定，代表业主选聘或解聘物业管理企业，签订或解除物业管理服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）经业主大会批准，负责审批专项维修资金的使用，当维修资金不足时，进行续筹；（五）督促逾期不交纳物业服务费的业主，限期交纳物业服务费；（六）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；（七）执行业主大会的有关决定；（八）向业主大会报告业主委员会工作经费使用情况；（九）督促业主和使用人遵守业主公约和其它有关规定；（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。第十六条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任一名至二名。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业5主委员会全体委员半数以上同意。业主委员会委员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有一定组织能力；（六）具备必要的工作时间。业主委员会成员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职，不得借助业主委员会的影响牟取私利。第十七条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将下列文件，向所在地物业管理行政主管部门备案：（一）业主大会会议记录和会议决定；（二）业主大会审议通过的业主大会议事规则以及业主公约；（三）业主委员会组成人员名单和基本情况。所在地物业管理行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案复函和印章刻制证明，业主委员会应当依法刻制和使用印章。业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本办法重新备案。第十八条业主公约是业主共同订立的对有关物业的使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。第十九条业主委员会委员任期为三年，可连选连任。业主委员会应在任期届满的两个月前，书面报告所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府），并在其指导下组织召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。第二十条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。业主小组履行下列职责：（一）讨论业主大会拟讨论的事项；（二）推选代表出席业主大会，表达本小组业主的意愿；（三）审议决定本小组房屋共用部位维修资金使用方案。业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。6第二十一条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内社会治安等相关工作。第二十二条业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。第二十三条业主大会，业主委员会的工作经费由全体业主承担，经业主大会决定可在本物业管理区域维修资金增值、配套设施经营收入中列支。业主大会的决定应包括经费的筹集、用途、限额和使用管理办法。组织成立首届业主大会的相关费用由开发建设单位承担。第三章物业管理企业第二十四条物业管理企业在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。第二十五条新设立的物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内向市物业管理行政主管部门申请资质。物业管理企业必须按有关规定取得《物业管理企业资质证书》后方可从事物业管理工作。外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动应当到市物业管理行政主管部门办理登记备案手续。第二十六条物业管理企业资质实行年检制度。物业管理企业应当在资质证书规定的年检时间三十日前向市物业管理行政主管部门申请资质年检。第二十七条从事物业管理的工作人员，应当按照国家有关规定，取得职业（执业）资格（上岗）证书。第二十八条物业管理企业按照国家和省规定享受第三产业优惠政策，物业管理企业符合新办劳动服务企业条件的，按规定享受相关税收优惠政策。第四章物业服务与收费7第二十九条新建商品房销（预）售前，建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或住宅总建筑面积在三万平方米、非住宅总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地物业管理行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。被选聘的物业管理企业承担物业销（预）售后至业主委员