第二部分 长沙房地产市场分析

华银·天际岭项目发展可行性研究策划报告第27页共113页第二部分长沙房地产市场分析【通过分析相关物业类型(重点是住宅物业,以及商业物业)的市场状况,对各类型物业的发展前景进行预测,寻找市场突破口,并针对各物业类型进行深入的潜在需求调查研究,为物业类型的定位提供充分的市场依据】华银·天际岭项目发展可行性研究策划报告第28页共113页1、长沙市土地开发情况2005年长沙市土地成交价格表区域宗数均价（万元/亩）总面积（亩）总金额（万元）芙蓉区9219.10118.0225858.00开福区1654.302524.98137115.00天心区3367.642612.05176681.70雨花区3077.132015.82155474.50岳麓区1661.271097.0267219.80(数据来源:潇湘晨报公布数据)长沙市土地市场走向市场透明化、制度健全化，据中国土地挂牌网公布的数据显示湖南长沙2005年挂牌成交土地达584万平方米，挂牌成交额达到在563664万元，土地挂牌成交价64万/亩。根据潇湘晨报公布数据，2005年长沙按成交土地的使用性质，将其分为：商业、住宅，住宅，商业及其它四种类型。其中商业、住宅类成交40宗，成交均价90.98万元／亩，成交总面积2481.98亩；住宅类成交38宗，成交均价63.16万元／亩，成交总面积2140.71亩；商业类成交7宗，成交均价71.81万元／亩，成交总面积285.43亩；其它类成交19宗，成交均价52.27万元／亩，成交总面积3459.77亩。从长沙行政区域划分，芙蓉区总成交块数最少，但单宗成交价格最高。从五个行政区域的土地成交情况来看（见上表），天心区供应量最大，开福区次之、其次为雨花区，芙蓉区以巨大的悬殊排名末位，但它同样以巨大悬殊的成交均价把自己稳稳地摆在了首位。从土地供应量来看，城市中心成熟地段、无拆迁难度地块的供应总量少、单块面积小、价格高已是长沙土地市场之现实及后续几年之发展趋势。长沙市整体土地价格的上涨已是不争的事实。2、长沙商品房市场研究2-1近年市场状况华银·天际岭项目发展可行性研究策划报告第29页共113页2-1-1投资规模攀新高，施工面积与竣工面积关系发生变化历年长沙市房地产投资额(单位/亿元)32.026381.56122.56175.54256.350501001502002503002000年2001年2002年2003年2004年2005年投资额度(亿元)(数据来源:长沙市统计局)长沙市房地产投资自2000年以来呈现连续大幅度的增长。2000年至2005年，长沙市共完成房地产开发投资732.22亿元，其中2003年为122.56亿元，2004年为175.54亿元,2005年为256.35亿元,投资升幅分别达到50.3%、43.2%、46%，年均递增为46.3%，2005年长沙市共完成房地产开发投资256.35亿元,同比增长46.04%。长沙市历年商品房屋施工、竣工面积(单位/万平方米)385.32147.73634.01163.9833.9322.121106.3443.21462.4585.41913.57515.1605001000150020002000年2001年2002年2003年2004年2005年施工面积竣工面积(万平方米)(数据来源:长沙市房产信息中心)伴随着投资量的大幅度增长，商品房施工、竣工面积大幅攀升，2000年至2005年商品房屋竣工面积达2177.51万平方米，其中2003年为443.2万平方米，2004年为585.4万平方米，2005年为515.16万平方米，竣工面积连续四年的迅速增长在2005年出现回落，竣华银·天际岭项目发展可行性研究策划报告第30页共113页工面积同比增长-12.97%。分析原因在于为近两年来新开工项目较多，商品房屋施工量较大且多为大盘，施工周期较长，同时国家对房地产业的宏观调控，银行贷款门槛提高，造成相关增长速度缓慢。2-1-2商品房批准预售面积与销售面积同步增长长沙市历年商品房预售量、销售量(单位/万平方米)639.02581.19450.22449.6299.3468.8251.16394.72176.52249.5110.9202.302004006008002000年2001年2002年2003年2004年2005年预售面积销售面积（数据来源：长沙市房产信息中心）批准预售面积与实际销售面积，2000年以来均为同步攀状态。从2004年开始销售面积超出当年批准预售量，2005年表现更为突出，说明历年来市场存量在今年来得到较好的消化，虽然2005年的销售量大于批准预售量的情况，有部分原因是受到国家房地产政策的宏观调控影响，但批准预售量稳步增大的同时销售量反超的事实，说明长沙房地产稳步向前发展，拥有充分需求支持，市场仍有较大的上升空间。2-1-3商品房价格涨幅理性平稳据长沙市统计局资料显示，从2003年到2005年，长沙商品房价格分别为2544元/㎡、2738元/㎡、3030元/㎡，呈现稳步递增态势，与长沙市经济发展水平相适应。2005年全年成交商品房56755套，比去年同期增长46.76%，销售均价为3030元/平方米，同比上涨10.67%。其中商品住房销售均价为2539元/平方米，同比增长6.20%。商品房价格比2004年涨了一成多。2005年房地产市场价格受到宏观政策的影响，住宅价格增幅回落至6.0％左右的理性华银·天际岭项目发展可行性研究策划报告第31页共113页增幅水平，与长沙市历年来4.2％左右的增幅接近，继续稳中有升的价格走势。长沙市2000-2005年商品房销售均价变化表（单位元/平方）米）22212392237625442738303005001000150020002500300035002000年2001年2002年2003年2004年2005年（数据来源：长沙市房产信息中心）2005年长沙市各类物业类型销售均价表物业类型普通多层小高层高层商业营业性用房花园洋房别墅销售均价(元/㎡)2412.652995.83008.3117143307.63482.7备注此统计中花园洋房类物业包括低密度多层,如:西街花园\绿城·桂花城（数据来源：潇湘晨报公布数据）根据公布数据分析，2005年长沙市物业类型价格，花园洋房类物业（含低密度多层）价格与别墅价格差距不太明显。小高层及高层类物业最接近市场整体平均销售价格。这意味着长沙市场主流产品仍然以小高层和高层物业为主。2-1-4房地产抵押登记继续攀高，个人住房贷款增速放缓。2005年，长沙市共办理房地产抵押登记45897起，比上年同期增长23.88%；抵押面积891.37万平方米，比上年同期增长-21.07%；抵押贷款金额161.58亿元，比上年同期增长-18.84%。其中，办理个人住房抵押贷款29936起，比上年同期增长-2.63%；抵押面积344.14万平方米，比上年同期增长-5.36%；抵押金额54.72亿元，比上年同期增长-3.03%。说明长沙市房地产市场的活跃很大程度上依赖于金融机构的支持。华银·天际岭项目发展可行性研究策划报告第32页共113页2-1-5市场供应量增多，后市有压力。从2000年到2005年，商品房竣工面积2184.01万平方米；批准预售商品房上市面积为2349.09万平方米；共销售商品房面积1927.12万平方米，上述数据可以明显看出，商品房上市总量明显大于销售量，上市的增长幅度也远大于销售的增幅度，空置率达到50%以上（资料来源：湖南省统计信息网）。2005年房屋竣工面积为515.16万平方米，同比增长-12.97%，商品房竣工面积同比下降13%，分析其主要原因为近两年新开工项目较多，商品房施工量比较大且多为大盘，施工周期较长，，预计在今后2-3年的后市压力比较大。2-1-6经济适用房计划投资量增长，后市放量增大2005年长沙市经济适用房住宅小区建设，完成投资额为5.94亿元，施工量与竣工量与2004年同期相比均为负增长，究其原因为2005年受经济适用住房建设用地的限制，且目前部分项目处于筹备阶段，造成供应量减少，2006年开发规模仍将维持原有水平，即经济适用房建设规模控制在每年50万平方米以内，但今后2-3年竣工上市量将有所增加。2005年长沙市经济适用房住房结构调整到以65-80㎡为主,少量比例的90-100㎡户型,2006年竣工上市面积为50万平方米,预计开工数量达到86万平方米.其中施工面积最大的两处经济适用房小区分别地处河西观沙岭和洪山庙,面积近20万平方米.2006年新批经济适用房项目一览表项目名称项目地址可售面积东方新都原长沙橡胶厂46000㎡好家园河西三叉矶岳麓化工厂12万㎡东岸锦城张公岭25万㎡鄱阳小区汽车南站46万㎡湘樟园小区香樟路45000㎡合计92.1万（数据来源：长沙市房改办）华银·天际岭项目发展可行性研究策划报告第33页共113页2006年长沙市上市经济适用房项目项目名称地址建设单位建设面积(万㎡)德润园小区河西观沙岭长沙德利华房产15洪山家园小区洪山庙附近湖南凯城置业12枫林美景小区河西观沙岭湖南橘城置业7龙吉湾小区树木岭长沙鑫湘房产5佳园星城韶山南路女子大学对面长沙佳城房产2东方新城小区万家丽路湖南新金鸿置业2龙王港小区岳麓区龙王港长沙西湖房产3航发锦绣家园汽车西站侧湖南华航2景湾小区井奎路68号湖南同人置业1四方小区开福区四方坪长沙社会福利房产1注:单位自建项目约5万平方米合计:50（数据来源：长沙市房改办）2-1-7二手房市场增速放缓，交易量回调从2000年到2002年，长沙二手房成交量在60万平方米左右，维持箱体运行，表现不活跃。但从2003年起二手房市场开始发力成交量增长迅速，2003年成交量118.79万平方米，2004年成交量182.66万平方米，2005年成交量187.54万平方米。长沙市2003-2005年二手房成交量（单位万平方米）187.54182.66118.790501001502002003年2004年2005年成交面积（数据来源:长沙市房产信息中心）华银·天际岭项目发展可行性研究策划报告第34页共113页从成交面积来看，二手房交易量在2005年出现明显回调，分析原因为：一是上市房源减少，新购商品房二年内上市全额征收营业税，使得进入二级市场的房源减少。二是新政的实施，购房者认为房价会下跌，执币待购形成观望态势，导致二手手房交易量增速明显放慢。2-1-8小结从各项指标:价格、施工面积、预售面积、销售面积及二级市场交易量分析，长沙房地产市场运行持续平稳增长，长沙的房价呈逐年小幅度攀生态势，房地产投资量继续增加，但竣工面积的增幅出现减慢，实际销售量也出现大于批准销售面积的状况。长沙进入房地产繁荣与购房能力持续放大的阶段，在今后2-3年竣工面积增量的将放大，房地产市场将会是机遇与挑战并存。2005年受房地产宏观调控的新政策影响，购房群市场存在持币待购现象。外来实力开发商大举进入长沙房地产市场，造成了鲶鱼效应，引发了长沙房地产产品的品质大革命，有力地促进了房地产市场的洗牌和自进。同时土地市场的供应结构调整和信息透明化进程的加快，土地价格快速攀升与国家实行严格拆迁政策，直接导致旧城改造规模缩小，经济适用房面积与竣工量也呈现萎缩，但其后市将放量增大。长沙房地产市场受国家新政影响，全年房屋竣工相比上年减少。得益于长沙房地产市场整体的健康理性发展，商品房均价从2004年2738元/平方米上升至3030元/平方米，住宅价格增幅回落至6.0%左右的理性增幅水平，与长沙市历年来4.2%左右的增幅接近，价格走势稳中有升，中央宏观调控政策在长沙市得到有力的执行。2005年长沙房地产市场产品供给与产品需求在市场机制与宏观大势的共同作用下，产品接得到加速改善，产品品质日益得到市场认同，房地产市场逐步回归建筑与产品本质，2006年长沙市房地产业将在众多有利因素下，保持稳定增长，消费者购房需求的能量将得到有效释放，长沙房地产市场各种资源将进一步得到合理配合和利用。通过上述分析体现，长