2013年沈阳中期房地产市场研究报告

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密2013年07月2013年沈阳中期房地产市场研究报告克而瑞机构-沈阳2013年沈阳年中房地产市场报告政策篇土地篇市场篇2013年沈阳年中房地产市场报告政策篇3.2013年上半年沈阳房地产市场政策总结2.2013年下半年全国房地产市场五大预判1.2013年上半年全国房地产市场总结2013年沈阳年中房地产市场报告—政策篇1.2013年上半年全国房地产市场总结2013年上半年飞逝而过，房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出“一冷四热”的局面：在“国五条”调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市项目价格普涨、土地市场量价齐升。大好形势下，房地产企业上半年取得了骄人业绩，万科、恒大、绿地、中海等龙头企业业绩均出现了大幅增长。在房地产行业在稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数：首先，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强；其次，新一届政府的执政理念正在发生转变，在其对房地产行业明确表态之前，体系外因素对行业的影响存在一定的变数。面临种种不确定变数，下半年市场将如何演绎，也是我们所共同关注的焦点。一、宏观经济环境依然不佳，国内房地产业喜忧参半今年以来，国际、国内宏观经济环境跌宕起伏,变数颇多。国际上，虽然美国经济出现反弹征兆，但欧洲、日本等其他发达国家的好消息并不如预期中的那么多；国内方面，去年下半年开始的经济企稳却已出现反复迹象，尤其下半年，地方债陆续到期和新一届政府推行经济结构调整将有可能令中国经济出现一波集中回落。对于房地产行业来说，美国QE3的可能退出以及国内货币政策可能到来的紧缩，无疑将挤压整个行业中长期的资金面，但从短期来看，国内经济数据虽有下滑却也能保证至少年内行业政策面的相对稳定。二、2013年上半年房地产市场呈现“一冷四热”2013年上半年，行业呈现出“一冷四热”的局面，“一冷”为：今年初的“国五条”调控政策在出台后全面遇冷，在地方层面上被普遍消极对待，而成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅局限于短期；而“四热”则为：行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。2013年沈阳年中房地产市场报告—政策篇2.2013年下半年全国房地产市场五大预判1、调控加码可能性较小，首套贷款有望维持宽松状态近段时间，外界对下半年房地产调控加压的担心开始越来越多地出现，判断的主要依据就是：上半年“国五条”的全面失效，房价上涨的势头没有得到遏制。对此，我们认为下半年调控加码的可能性极小，主要原因有两点：第一，宏观经济面临的不确定性增强，新一届政府执政第一年经济不太会被允许出现过于快速的下滑，房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱，政府出台新政打压的可能性不大；第二，新一届政府的执政理念正在发生转变，近一个月来，商业银行同业拆借利率连续大幅上涨，一时间外界对流动性短缺的担心甚嚣尘上，然而央行却罕见的对此不予置问，从此举中我们似乎能够体会到新一届政府正在有意减少行政权力对市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性大大降低。2、国内外融资成本上升将促下半年地价趋于理性，成交规模较上半年或进一步攀高上半年的土地市场的反弹近乎疯狂，企业拿地高潮迭起，其中很大的原因要归功于上半年海外宽松的融资环境，但是随着QE3政策的退出以及美国经济的回暖，将导致资金大量回流美国，因此下半年房企赴海外融资的大环境将大不如前；另外一方面，考虑到本届政府对金融机构去杠杆的强硬决心，预计下半年货币政策宽松的幅度将非常有限，如果美国、欧洲在下半年相继收紧货币政策的话，则国内将适度跟进，则年内国内流动性紧张的格局也将延续。对于房企来说，国内外资金面的收紧意味着下半年融资的成本将明显提升，由此我们预计下半年的土地市场将变得更加理性，地王项目和高溢价地块的比率将较上半年出现下降。3、全年商品房成交量有望突破12亿平方米，三、四线城市将有较好表现对于全国市场来说，考虑今年下半年行业大环境，估计2013年全年商品房销售量将增长10%左右，有望突破12亿平方米。尽管有调控影响，今年1-5月商品房销售面积仍达3.94亿平方米，较去年同期增长35.6%。下半年，我们预计行业大环境将维持基本平稳的情况下，市场活跃的态势将能够持续。当然由于去年下半年成交量的高位因素影响，今年下半年市场成交增幅将明显低于上半年，预计全年商品房销售面积将增长10%左右，全年成交量将有望突破12亿平方米大关，再创历史新高。2013年沈阳年中房地产市场报告—政策篇4、一、二供求矛盾决定房价上涨趋势仍难以改变一、二线城市市场库存普遍处于低位，供求矛盾在下半年仍难以缓解，因此房价上涨的趋势仍将延续。CRIC数据显示，5月重点城市商品住宅消化周期持续下滑，其中北京、广州、深圳和南京4个城市当前的消化周期已经降至6个月的供求红线附近；此外5个重点城市中，除了天津的消化周期依然高达20个月以上，其余4个城市当前的库存仅能够维持7-11个月。一般情况下我们认为：消化周期不足6个月，市场呈现供不应求；12个月附近，市场供求基本平衡；18个月以上，市场出现供过于求。可见，当前绝大部分重点城市已经显现出供不应求的局面。而从新增供应来看，2012年全国新开工面积增速全年出现负增长，截止到5月这一指标也仅仅回升到1.0%，由此我们判断：供不应求的局面将在下半年继续存在，尽管在限价令的压制下房价不会出现大幅度的增长，但是政策允许范围内的涨价项目将越来越多地出现，房价总体上涨的趋势难以出现根本改变。5、供应短缺将推升中、低档刚需市场热度，高档产品仍不宜过分乐观对于具体项目来说，中、低档产品市场供应短缺，尤其对于一、二线城市来说，每年新增的商品住宅供应量远远不能满足不断膨胀的人口规模，而新增人口住房的主要流向即是以首置为主的中、低端市场。另外一方面，由于2011-2012年小户型的去库存量一直保持高位，导致企业手中的中、低端产品储备一直处于不足的状态，预计2013年这一细分的市场供需矛盾将比之前两年更加激烈。而高档产品方面，客观上讲，自去年四季度至今，之前困扰企业多时的高档豪宅库存确实得到了相当程度上的去化，受益于此，相当一部分以开发中高档豪宅为主的开发商也长舒一口气，但是在我们看来，豪宅市场仍然处于政策的不确定风险之中。由于高端住宅的销售情况深受政策大环境影响，鉴于我们对于下半年宏观经济不景气的判断，未来形势仍不应过于乐观。2013年沈阳年中房地产市场报告—政策篇3.2013年上半年沈阳房地产市场政策总结“国五条”沈阳版细则出台沈阳开始全城限购“国五条”沈阳版细则规定，在沈阳行政区域内，已拥有1套住房的沈阳户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女，下同)，可再购买1套住房;能够提供在沈阳1年以上纳税证明或社会保险证明的非沈阳户籍居民家庭，可购买1套住房，购买的住房包括新建商品住房和二手住房。而此前沈阳规定，居民家庭在二环内只能买1套住房。在“国五条”沈阳版细则颁布之前，沈阳规定在二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策。当时，已拥有1套住房的沈阳户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女，下同)、能够提供在沈阳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳户籍居民家庭，在二环区域内限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的沈阳户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非沈阳户籍居民家庭、无法提供在沈阳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房。此次细则限购的范围从原来的二环扩大到全城。同时，对于居民家庭购买房屋套数上限做出规定。以前，沈阳只规定了在二环内购房有套数限制，对于在二环外购房，没有套数上的限制。而现在，无论是在二环内还是二环外，沈阳户籍居民家庭最多只能买两套房，非沈阳户籍居民家庭只能买1套房。今后二环内新房须全装修沈阳市建委出台了《关于加强沈阳市商品住宅全装修工程建设管理的通知》(简称《通知》)，通知就沈阳市住宅全装修管理进行了规范，同时规定：凡在沈阳市行政区二环内新开工的商品住宅开发项目，必须全部实行全装修。其他区域商品住宅鼓励采用全装修。全装修是指商品住宅竣工验收前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间基本设备全部安装完成。将依据《沈阳市居住建筑全装修技术规程》来执行。2013年沈阳年中房地产市场报告—政策篇沈阳公积金出新政房证下发两年内可提取公积金从2013年4月1日起沈阳职工现金购买自住住房两年(以《房屋所有权证》签发日期为准)之内的，可持相关要件到缴存住房公积金的管理中心驻区管理部(以下简称管理部)，申请提取住房公积金。而以往，职工现金购买自住住房的，只能在一年(以《房屋所有权证》签发日期为准)申请提取公积金。沈阳市全面调整保障性住房准入条件1、廉租住房保障从2013年1月1日起，对申请家庭由申请之日前5年内已转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积，调整为申请之日前2年内已转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积。2、经济适用住房保障(一)从2013年1月1日起，调整沈阳市经济适用住房保障收入水平线，即：现行的家庭人均可支配月收入由1360元，调整到2012年沈阳市家庭人均可支配月收入的70%，即1542元。(二)从2013年1月1日起，对申请家庭由现行的2008年以后转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积，调整为申请之日前2年内转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积。(三)单身家庭由现行规定的年满35岁调整为年满28岁。3、公共租赁住房保障(一)从2013年1月1日起，调整沈阳市公共租赁住房保障收入水平线。将现行的家庭人均可支配月收入由1700元调整到2200元(单身调整为3000元/月)。(二)对新毕业的全日制普通高校毕业生(原籍非沈阳市)，由毕业三年内可申请公租房调整到毕业五年内可申请公租房。(三)从2013年1月1日起，对现行的申请之日3年内转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积，调整为申请之日前转让、赠予、征收的住房不计入家庭住房面积。2013年沈阳年中房地产市场报告—土地篇土地篇3.2013年上半年沈阳土地成交情况2.2013年上半年沈阳土地供应情况1.2013年上半年沈阳土地市场整体概述4.2013年上半年沈阳重点房企拿地概述5.2013年上半年沈阳重点地块分析2013年沈阳年中房地产市场报告—土地篇1.2013年上半年沈阳土地市场整体概述1、供应方面2013年上半年公告土地面积占地1094.70万平方米，建筑面积505.60万平方米，土地出让幅数195块。2013年上半年所有公告土地中，居住类用地为442.46万平方米，占总量的40.42%部分，商业类用地公告为38.29万平方米，占总量的3.50%，工业及其他类用地公告量为613.95万平方米，占总量的56.08%。工业及其他用地为沈阳2013上半年供应土地占地比例最大。2、成交方面2013年上半年沈阳成交土地面积为805.23万平方米。区域成交面积不一，东陵区和铁西区的近郊土地是主力成交区域。2013年，居住类用地成交建设用地面积390.10万平方米，占总量的48.45%。3、成交金额2013年上半年沈阳市土地成交的金额为194.17亿元。2013年沈阳年中房地产市场报告—土地篇05001000150020002500300035000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00大东区东陵区和平区皇姑区浑南新区沈北新区沈河区苏家屯区铁西区于洪区沈阳市2013年上半年土地出让成交情况供应占地面积（万㎡）成交占地面积（万㎡）成交楼板价（元/㎡）2013年上半年沈阳市共出让土地195宗，总占地面积1094.70万平方米,工业用地土地供应量较大，其他用地比例相对较小;2013年上半年沈阳市成交土地144宗，成交占地面积为805.23万平方米，上半年沈阳整体土地成交市场彰显两头热，中间冷的局面，