浔海永修项目营销策划方案10[1].30

浔海·御景营销推广策划方案起点咨询1目录第一章项目主题概念一、主题概念提出二、主题概念支撑系统第二章项目推广节点一、推广节点第三章一期开盘前营销一、包装方案二、推广计划三、销售策略四、开盘前工作计划第四章一期开盘强销期营销一、推广计划二、销售策略第五章一期项目持销期营销一、推广计划二、销售策略浔海·御景营销推广策划方案起点咨询2浔海永修项目营销策划方案第一章项目主题概念楼盘推广，应该有一个鲜明的主题概念形象，这样个性突出，易能引来市场的关注，促进销售的成功。浔海·御景，该怎样表现自己呢？卖楼，不仅卖给消费者一个居住空间，还应“附赠”一种新的生活方式，一种对美好生活全新的诠释，这是我们思考的着力点。一、主题概念提出：首席园林景观典范社区高尚社区，演绎高尚生活提出概念的理由：1.“高尚社区演绎高尚生活”,既帮助了目标消费群体实现他们想改变现有居住环境,追求高尚品位的生活,同时也展现楼盘本身的形象定位，自然受到他们的追捧。2.“高尚社区演绎高尚生活”包含性大，其优雅、独特的园林景观是生存、依托的根基，同时还包括成熟生活配套、优质物业管理、建筑品质、规划理念等；其中优美园林景观是本项目的核心售卖点（USP）。3.“高尚社区演绎高尚生活”，可以拉开与竞争楼盘的距离，标新立异，突显楼盘自身“高尚社区，演绎高尚生活”的新家居生活主张。浔海·御景营销推广策划方案起点咨询3二、主题概念支撑系统：每一个主题概念提出，都必须由多个要点组合成一个体系去支撑它，否则主题概念提出就显得空洞；缺乏夯实基础的主题概念，是无法占领市场，更无法取悦消费者。那么，浔海·御景的“首席园林景观典范社区——高尚社区演绎高尚生活”主题概念支撑系统要点在哪？1.小区规划理念的“高尚”——半人车分流规划理念本项目采用是半人车分流规划理念，基本上形成人车分流，车不与人抢道。一个安宁、舒适、和谐的社区油然而生，亦是永修房地产市场迄今为止，没有的、前沿的小区规划理念。2.建筑设计现代化建筑风格，建筑整体以明快大胆的色块，辅以水平线条，同时配以凸窗、出挑阳台、线脚、加之变化的屋顶形式，形成有传统文化和现代风格住宅新景观。永修县城首个电梯房小高层建筑，立面完美传承新大都市现代化风格；一梯两户的人性化设计，保证您的私密空间不受打扰；高度舒适的居住空间，无限开阔的眺望视眼，1600多平方米的优雅社区园林美景尽收在您眼底之中。3.户型设计平面布局合理，彻底实现动静分离、洁污分离、食寝分离；结合现代户型设计的潮流，客厅、卧室、厨房、卫生间、贮藏室等基本空间齐备，公共与私密空间分区，最小楼间距浔海·御景营销推广策划方案起点咨询420.5米。主力户型三房两厅，户户朝南、南北通透、方正适用，每个房间及卫生间、厨房都采光充足，有优质的室内声、光、热和空气环境，隔热和照明也很好。4.优雅、独特的园林景观——两条主景观轴，前所未有的景观体验，尽拥超自然的贵族生活（主打牌）。浔海·御景——纵横交错的两条中央主景观轴，山水式园林景观带，优雅动人；16015.3平方米大面积绿地覆盖，清新舒畅；石拱小桥、流淌溪水、曲径小道、假山、栖息亭廊、绿意红花、多层次软性地面营造，返璞归真，让人真正感到回归大自然的绿色怀抱之中。5.成熟生活配套——享受全面顶级豪华配套，时刻彰显高尚生活；1400多平方米的社区中心幼儿园专为浔海·御景业主而设，让孩子在良好的环境中接受教育；项目临城市主干道近500米长商业街为小区业主提供完善商业配套；交通便捷，坐享城市生活带来的轻快、便捷、舒适；6.优质的物业管理服务——永修县城第一家规范物管，提供无微不至的服务。聘请连续五年获得“九江市先进房地产企业物业管理单位”的安佳物业来服务小区，体验优质物管服务；建议物业收浔海·御景营销推广策划方案起点咨询5费在：0.3元/㎡.月。24小时专业保安、立体不间断巡逻，全面保障业主生活安全；高标准智能化配套、宽带接入、周边防越系统、对讲门禁系统、所有配套管线到户门口；浔海·御景营销推广策划方案起点咨询6第二章项目推广节点一、推广节点本项目营销推广主线要根据施工计划来安排，即：（一）工程主体计划1.项目开工（8月30日）2.基础工程进行到±0层（10月15日）3.一期工程要做到三层楼面（12月15日）4.一期工程封顶（07年3月15日）5.主体工程全部竣工（07年5月15日）6.一期入伙，样板房装修完成（07年8月15日）（二）营销推广节点房地产的销售，本质上是一个消费者由认识物业开始，到认同项目的开发理念及追求，最后付诸行动购买的过程。同样，人们对事物的认识也有一个由浅入深、循序渐进的过程。具有鲜明个性的事物，经过广泛有效的传播是能被大众所接受认可。正因如此，消费者是可以并能够被引导的，市场是可以培育出来的。针对本项目的实际特性与市场状况，项目的销售应从下面几个阶段入手并进行重点突破，从而最终赢得市场。根据九江“三部门”（房产管理局、工商行政管理局、物价局）9月7下发“关于进一步整顿规范九江市房地产交易秩序的浔海·御景营销推广策划方案起点咨询7通知”文件内容（即九字号[2006]68号），我司建议：避免触击到市政府宏观调控政策的锋芒，同时又能够顺利进行市场炒做，建议拿到预售许可证后进行VIP卡发售、解筹、开盘活动。在此，我们将整个营销推广过程分为以下五个阶段：推广阶段推广名称时间节点推广工作内容与要求第一阶段开盘前营销项目筹备期06.11.1—11.30①组建销售队伍；②临时售楼处装修完成；③前期市场预热；④意向客户积累；市场预热期12.1—07.1.1①活动营销；②意向客户积累；③要求拿到预售许可证；④上户外广告；市场加强预热期07.1.2—07.3.1①发售VIP卡；②公开选房号活动并开始接受内部认购；③项目景观轴施工完成；④样板房装修完成；第二阶段一期项目开盘强销期07.3.2—07.5.7①项目开盘营销活动；②紧跟项目销售情况，分析与总结销售原因，调整销售策略与进程；③“五.一”黄金周的活动营销；浔海·御景营销推广策划方案起点咨询8第三阶段一期项目持销期及二期项目VIP卡认筹期07.5.8—07.6.30迅速完成一期推售单位，及时跟进二期项目的VIP卡认筹期，为二期开盘蓄积客户资源，争取达到开盘即销售一空的业绩。二期VIP卡解筹期07.7.15、7.16第四阶段二期项目的开盘强销及一期项目的扫盘07.8.1—07.10.7抓住销售时机，即时推售二期单位，并完成一期项目的清盘。第五阶段二期项目的持销及扫盘07.10.8—同过价格策略与促销活动顺利促进尾盘销售。浔海·御景营销推广策划方案起点咨询9第三章一期开盘前的营销策略一期开盘前营销阶段时间预定在：06.11.1——07.3.1一、包装方案（一）包装原则为了体现本项目的优势，充分挖掘卖点品质特征，在包装方案上，我们主张打景观牌，通过一些深具文化底蕴的包装以塑造本项目独特的魅力。在风格上采取写意、抽象的作法，力求体现高雅不俗，与竞争楼盘的包装拉开距离，形成差异化；并本着“少花钱多出效果”的原则达到如下目的：①包装信息能迅速传达到目标消费群体；②包装形式能有效拦截竞争楼盘的客户群；③包装风格能充分体现物业形象，利于提升物业档次；（二）区域包装方案原则：抢占先机，在竞争楼盘家门口做广告，自家门口做满广告，占领目标消费者高频率聚集地，抢占目标消费者眼球市场。户外广告牌①位置一：新城大道与南山大道交汇处，即永修县高速路出入口大转盘地段；目的：该区域车流量较大，是进出永修新城区主要黄金通道，同时离项目工地较近，有利项目形象的塑造与品牌的树立；浔海·御景营销推广策划方案起点咨询10地处本项目的竞争对手（建昌城市花园、金鑫茗苑）附近，有利拦截竞争楼盘的消费群，进行第一次大比拼；广告标语：浔海·御景首席园林景观典范社区----演绎高尚生活形式：城市高炮发布时间：06年12月10日费用预算：待定路灯挂旗位置：大转盘到本项目工地段；目的：渲染本项目的气氛，引导和吸引消费者关注本项目；内容：首席园林景观典范社区----演绎高尚生活形式：喷绘规格：0.6×1.5米数量：待定估价：待定发布时间：12月10日灯箱广告及路牌广告位置：新城大道（大转盘到永修气车站段）目的：树立楼盘形象浔海·御景营销推广策划方案起点咨询11内容：项目案名、LOGO及售楼电话发布时间：11月20日（四）工地现场包装围墙目的：通过形象的图形揭示本项目“居住品质改变生活”这一强势卖点。内容：两条主景观轴——超自然生活享受高尚社区——演绎高尚生活；标准物管服务——体验大都市生活；成熟生活配套——生活新篇章永修首个小高层电梯房——新生活新高度色调：青绿色、白色时间：8月30日规格：沿永昌大道一面围墙做，离地高0.5米，画面高2.5米；费用预算：约一万元●工地看板喷绘规格：10×3米（五）售楼处整体包装建议售楼处装修的好与坏，不仅仅关系着公司的形象，而且还影响着楼盘自身形象与品牌的塑造，对楼盘销售起着关键性的作用。我们建议：在市场导入期，由于我们工程没起来,建议在白莲湖商业街附浔海·御景营销推广策划方案起点咨询12近租一间店面作为临时接待中心,简单装修即可，同时便于利用那里旺盛的人气展示推介楼盘。待项目正式销售中心启用后，临时接待处就可以关闭。正式销售装修建议：1.售楼处总体功能布局分为：展示区、洽谈区、休闲区；2.售楼处大门建议用电子感应门，有助楼盘形象提升；3.售楼厅的装修要突出楼盘的自身形象，做到与楼盘形象相符；4.在售楼厅休闲区放置一些可供观赏的假山、水池、盆景等；水池里养些观赏鱼；注：具体装修方案见装修公司的装修设计图；（六）售楼接送专车配备：型号：小中巴一辆车体：不干胶喷绘（七）小区素质营造建议1.建议人行系统入口处的主要小区园林景观带先动工做，在边做小区园林景观带的同时，可以开始做一期楼宇；2.小区建造、布置一些与园林景观风格相符合的建筑小品，塑造出一个风情优雅独特的家居领地空间；3.物业管理服务及要点：本项目应立足创立安全文明物业管理之品牌，同时应是项目的一大卖点，具体内容有以下几点服务建议：安全防范包括电子防范、保安巡逻、出入登记等浔海·御景营销推广策划方案起点咨询13公共部位保洁；环境绿化包括除虫、修整花草；楼宇及公共设施管理、机电设备及附属设施管理；装修管理；消防管理；停车管理；社区文化活动组织。二、营销推广计划（一）举办浔海·御景客户VIP卡发售及模型展活动1.目的：①进一步树立本项目的良好形象，聚集关注焦点，提高本项目的知名度，使之成为永修县城市民舆论的焦点，形成热市。②为开盘聚集人气，达到开盘日即疯狂抢购的火爆场面，形成热盘，并将潜在目标消费者转为现实购买者。2.发售时间：06年12月15日——2月1日3.活动时间：07年1月1日4.活动地点：白莲湖广场5.活动形式：将沙盘及部分户型模型在广场展出，现场登记意向客户及销售VIP卡；同时配合大型歌舞表演与有奖问答活动。歌舞表演由专业的表演公司负责执行、实施，而所表演的节目内涵必需与本楼盘形象浔海·御景营销推广策划方案起点咨询14定位相符；有奖问题活动穿插在表演节目中，回答对的观众奖励纪念品。有奖问答问题设置：①浔海·御景的开发商是谁？②浔海·御景的规模有多大（建筑面积、占地面积）？③说出浔海·御景的一句广告语；④你能说出浔海·御景的园林景观是何种风格？⑤你能说出浔海·御景的特色（或特征）吗？（要求至少说出2个）……6.活动推广前宣传：A.路灯旗广告广告内容：路旗正面：浔海·御景及LOGO首席园林景观典范社区售楼热线：路旗反面：浔海·御景及LOGO一期贵宾VIP卡12月15日开始认筹，售楼热线：执行时间：12月20日B.邮政夹页广告宣传内容：宣传项目内部认购优惠活动，及楼盘卖点的展示；数量：待定费用预算：待定执行时间：12月10日浔海·御景营销推广策划方案起点咨询15C.跨街横幅宣传内容：①浔海·御景——首席园林景观典范社区演绎高尚生活；②浔海·御景客户VIP卡12月15日正式开始认购，售楼热线：数量：20条费用预算：执