北京经纪人：房地产经纪基础知识

房地产基础知识----万惠娟•一、房地产行业名词术语•二、产权类名词术语•三、房屋类型名词术语•四、住宅类型名词术语•五、建筑知识名词术语•六、权证、贷款名词术语•七、房地产标准用语一、房地产行业名词术语•1、房地产中介服务:房地产中介服务：是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、评估、经纪等活动总称。•2、居间：是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度。•如：帮助买卖双方提供房客源信息签订买卖合同，并收取佣金。•3、代理:是指代理人以他人的名义，在授权范围内进行对被代理人直接发生法律效力的法律行为。如：帮助房主出售房子。•4、佣金：是具有独立地位和经营资格的中间人在商业活动中为他人提供服务所得到的报酬•5、房地产市场的级别：分为一级、二级、三级、四级市场；•一级市场：是指开发商获得的土地。•二级市场：开发商开发的一手房并推广销售。•三级市场：进行过一次交易后再次交易的所有房屋（二手房）四级市场：租赁市场•6、土地使用权划拨•如：经济适用房。•7、土地使用权出让•如：开发商购买土地建设的商品房区域。•8、土地使用权年限：•商品房的居住用地70年•经济适用房的居住用地为50年（天通苑、回龙观）二、产权类名词术语•1、房屋产权：即房屋所有权；是占有、使用、收益（出租）、处分（出卖）的权利。•2、共有房产：分按份共有和共同共有；•3、产权转移登记：房屋取得所有权证后，所有权发生继承、买卖、赠与、交换、分割、转让等情节，涉及到房屋所有权人变更的，必须办理产权过户手续，即转移登记。•4、房屋继承：个人所有的房产都可以继承包括经济适用房。•5、房屋赠与：房产赠与先办赠与公证再交税办理过户手续。•6、房屋抵押：分为银行抵押和个人房屋抵押三、房屋类型名词术语•1、存量房：是指已经被购买或自建并取得房屋所有权书的房屋。比如;我们现在销售的二手房都称为存量房•2、大产权房：指商品房产权；•直接从开发商手里购买并且由开发商交纳过土地出让金的房产。•过后并且交纳过土地出让金的房改房和经济适用房。•3、商品房：是一种可以自由交易的商品。•4、限价房：限套型、限房价•5、小产权房：指房改房（成本价、优惠价、标准价）和经济适用房；另外使用权公房和乡产房也称为小产权。•区分大小产权主要看是不是交纳过土地出让金•6、经济适用房：俗称小产权•A、经济适用房：政府为了我解决中低收入家庭的住房困难而给予开发商以土地出让金、税费等方面的减免和优惠政策，降低开发商的开发成本，同时限定开发商的销售价格从而降低房屋销售价格并出售给符合购买条件的居民的住宅类型。•比如：天通苑2650/平米、回龙观2600/平米。••B、等同于经济适用房的房产类型：康居房、回迁房。•7、康居房：比如：顺义区“金汉·绿港”•8、回迁房：安置拆迁居民的房屋。•9、廉租住房：我国的廉租房只租不售。•10、公房：国家和单位投资建设或购买的，产权属国家或单位所有的住房。•11、成本价房：成本价购房出售时部分房产需要单位审批，这种房产在出售后变为商品房。•12、优惠价房：是指房屋出售时因原售房单位有6%的产权，属共有产权，需共有权人同意出售方能上市交易。先交一定费用给单位变成成本价房即优更成，然后再转成商品房。•13、尾房：一般指开发商的商品住宅销售达到80%以后朝向不好、采光不好、楼层不佳、位处两极的没有竞争力的房子。四、住宅类型名词术语1、普通住宅：容积率在1.0以上，建筑面积140以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。（三者具备）•2、非普通住宅：•一般区分上述，主要看房本面积，其次看成交总价.•3、成套住宅：是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋.•4、公寓式住宅：24小时电梯、24小时热水•5、跃层式住宅：大都处于中间楼层，上下两层一般相加为5.8米。•6、复式住宅：一般位于房屋的顶层，分为上下两层，内有楼梯连接，上层大多为坡屋顶，有些还有露台。除了坡层，复式一层一般为3.3米。•7、错层住宅：房屋各个房间不处于同一平面，有比较少的落差。（亚北西湖新村）•8、低层住宅：一般指一层到三层的，高度低于或等于10米的住宅，如平房、别墅等。•9、多层住宅：一般指四层到七层，高度高于10米、低于或等于24米的住宅。多层住宅示意图小高层住宅示意图•11、小高层住宅：是指楼层在8-12层，一般采用钢筋混凝土结构，配备电梯的住宅.•12、高层住宅：多为13-24层的住宅。•13、超高层住宅：多为24层以上的住宅五、建筑知识名词术语•1、建筑面积：是指房屋使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+公摊面积；•房本面积一般都写建筑面积。•2、使用面积：即套内面积，是指除去墙体、公摊面积之后室内的净面积。•3、公摊面积：电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等公共用房•4、实用面积：建筑面积-公共分摊面积•5、建筑面积换算使用面积：•使用面积=建筑面积*系数•(系数：板楼一般为1.333，塔楼多为1.434)•换算后难免有误差，以房本的实际记载为准。•6、钢结构：是指承重的主要构件是钢材料建造的。•7、混合结构：是指承重的主要构件是用砖、木材、混凝土建造的•8、净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值。•9、半地下室：是指房间三分之二在室外地平面以下，三分之一在室外地平面以上。•10、地下室:即一半地上,一半地下.•11、隔断：是指专门作为分割室内空间的不至顶的半截立面.板楼示意图•12、板楼：塔楼示意图•13、塔楼•14、容积率：是建筑总面积和建筑用地的比。例如：在一万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0。4.•15、绿化率：绿化面积和规划用地面积的比，绿化率越高越好。•16、绿地率：各类绿地总和和居住区用地的比率。六、权证、贷款名词术语•1、产权证书：是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”•房屋所有权证房屋所有权证房屋所有权证房屋登记表土地使用证•2、契税：90平米以下普通住宅征收1%，90平-139平米普通住宅征收1.5%，140平米以上非普通住宅征收3%。•3、营业税：包括5%的营业税和以营业税为计税依据而征收的5%城市维护建设税和3%的教育附加税。•4、个人所得税：是对个人取得的各项所得征收的一种所得税，包括房屋收益所得、劳务报酬所得等。•5、土地出让金：在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。•6、综合地价款：经济适用住房的实际购房价款-该家庭最高购房总价标准)×10%为标准收取的相关税费。上交过综合地价款的房屋显示7、按揭：购房人以其所购房产为抵押品从银行获得贷款。•8、等额本息还款法：贷款期内，每月还款额相等。•9、等额本金还款法：贷款期内，每月偿还的本金额度相同，还款额琢月呈递减趋势。•10、抵押贷款：个人房屋抵押贷款比二手房按揭贷款严格，且不享受优惠利率，一般根据用途确定是基准利率或基准利率上浮。•11、基准利率：是中国人民银行对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率。•12、优惠利率：基准利率下浮后的利率。•13、公积金贷款：是指由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购住房职工发放的一种政策性担保委托贷款。•其利率一般比商贷利率低。•14、改底单：是对未下发产权证的商品房，将业主与开发商签订的购房合同上的姓名改为新的购房人的一种交易方式；七、房地产标准用语•1、单气：暖气•2、双气：暖气、天然气（管道煤气）•3、三气：暖气、天然气（管道煤气）、热水器•4、四气：暖气、天然气（管道煤气）、热水器、空调•5、毛坯：水泥地、白墙•6、简装：地砖、立邦漆•7、中装：大地砖或大理石地面、立邦漆、吊顶、包门、包暖气、普通厨房卫生间用具、铝合金窗户等。•8、精装：复合木地板、•9、豪装：高档全木地板、吊顶、高档墙面漆、高档厨房卫生间用具、塑钢窗等。•10、新装：装修未超过六个月的房屋。•11、部分家具：可满足一般生活要求的生活家具及用品。•12、全部家具：包括全部生活用品在内的家具及用品。谢谢大家•相信自己，学以致用！••再见！