2014深圳房地产市场年报

深圳市场年报世联行(深圳)地产顾问有限公司市场研究部2015-1-31特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。全国房地产运行环境分析15年深圳楼市展望114年深圳房地产市场总结2314年全国楼市分析-20%-10%0%10%20%30%40%50%0200004000060000800001000001200001400001999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014商品房销售面积（万平方米）同比（%，右轴）全国商品房销售面积增长情况-40%-20%0%20%40%60%80%100%01000020000300004000050000600007000080000900001999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014商品房销售额（亿元）同比（%，右轴）全国商品房销售额增长情况-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%2011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-072013-092013-112014-012014-032014-052014-072014-092014-1170个大中城市新建住宅价格指数当月同比环比-右轴-2%-1%0%一线城市二线城市三线城市不同城市类型新建商品住宅价格环比变化【楼市需求】14年房地产需求开始回落住宅价格慢慢回归均衡14年1-11月份住宅投资58676亿元，增长10.5%，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。房屋新开工面积164705万平方米，同比下降9.0%，其中，住宅新开工面积114637万平方米，同比下降13.1%。住宅和商业营业用房投资增速持续回落，办公楼投资增速有一定上涨，而各项物业新开工面积增速均有一定下跌。11.1024.6022.00010203040506070不同物业类型开发投资增速住宅(%)办公楼(%)商业营业用房(%)-13.1013.10-1.00-40-20020406080100不同物业类型新开工面积增速住宅(%)办公楼(%)商业营业用房(%)【楼市供应】住宅开发投资增速持续走低办公楼投资增速上涨较快17%18%19%20%21%22%0.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.0060,000.0070,000.0080,000.0090,000.00100,000.002005200620072008200920102011201220132014房地产开发投资完成额（亿元）固投完成额比重（%，右轴）房地产开发投资占固定资产比重(完成额)14年房地产开放投资完成额较去年微涨，但对固投完成额占比下滑，由13年19.7％下降至14年19.1％。房地产投资对固投的占逐渐减少。【开发投资额】开发投资额与去年基本持平占固定投资比重下跌0.6％出台时间政策政策内容1月11日全国国土资源工作会议加强和改善土地调控；加快征地制度改革；完善农村宅基地管理制度；引导和规范集体经营性建设用地入市；做好不动产统一登记制度。1月20日《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。建立城乡统一的户口登记制度，促进有能力在城镇合法稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化。全面实行流动人口居住证制度。3月6-8日两会政府工作报告明确三个1亿人工作任务。慎重稳妥推进农村土地制度改革试点。加快推进不动产登记和房地产税立法，做好房地产税立法相关工作。利率市场化全面放开推进金融改革加速。创新政策性住房投融资机制和工具。托底民生，分类、分城施策，抑制投机投资性需求。5月20日深化经济体制改革重点任务加快转变政府职能。着力推进财税金融价格改革，推进房地产税立法工作。研究提出城市规模标准，实行“多规合一”。推进关系民生改善的各项体制改革。完善住房保障机制。8月4日国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知进一步完善棚户区改造规划；优化规划布局；加快项目前期工作；加强质量安全管理；加快配套建设；落实好各项支持政策；加强组织领导9月30日“央四条”1、支持保障房的建设工作2、认贷不认房3、鼓励开展MBS4、鼓励资产证券化12月9-11日中央经济工作会议努力保持经济稳定增长。关键是保持稳增长和调结构之间平衡，坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的总体思路，保持宏观政策连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度。积极发现培育新增长点。加快转变农业发展方式。完善农村土地经营权流转政策，搞好土地承包经营权确权登记颁证工作，健全公开规范的土地流转市场。优化经济发展空间格局。要重点实施“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带三大战略。推进城镇化健康发展是优化经济发展空间格局的重要内容。加强保障和改善民生工作。12月12日全国发展和改革工作会议围绕城乡区域协调发展，重点抓好四大板块、三大战略，积极稳妥推进新型城镇化。对推进改革开放、产业结构升级、区域发展战略协调、低碳绿色发展、“十三五”规划编制等方面，都作出了工作部署。12月19日全国住房城乡建设工作会议强化地方调控主体责任，及时调整了限购、差别化信贷等方面的政策，支持居民合理的住房消费，总体上保持了房地产市场平稳运行。2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，积极应对，促进房地产市场平稳运行。12月22日不动产登记暂行条例《条例》共六章三十五条，涉及不动产登记适用对象、执行部门及登记程序、信息共享和法律责任，预计将于2015年3月1日起正式施行。12月29-30日全国财政工作会议2015年要坚持稳中求进工作总基调，坚持以提高经济发展质量和效益为中心，主动适应经济发展新常态，深入推进财税体制改革，继续实施积极的财政政策并适当加大力度，保持经济运行在合理区间，加快推动转方式调结构，强化风险防控。盘活存量，用好增量，优化财政支出结构，有保有压，确保重点领域特别是民生支出【楼市政策】14年的棚户改造、不动产登记平台等长效机制加速进行时间限购放松城市4月正式取消：南宁（定向放松）5月默认：宁波（7月正式定向放松，8月正式取消）、天津（10月正式取消）6月正式取消：呼和浩特、默认：福州（9月正式取消）、昆明（8月正式取消）7月正式取消：济南、海口、温州、石家庄（定向放松，9月全面取消）、苏州（定向放松，9月全面取消）、武汉（定向放松，9月全面取消）、西安（定向放松，9月全面取消）、无锡（定向放松，8月全面取消）、杭州（定向放松，8月全面取消）、青岛（定向放松，9月全面取消）默认：厦门（8月正式定向放松）、乌鲁木齐（10月正式取消）、大连、长春、南昌（定向放松，8月全面取消）、成都、舟山、衢州、永康8月正式取消：徐州、绍兴、合肥、太原、长沙、金华、郑州、哈尔滨、台州、银川、贵阳、佛山（定向放松）9月正式取消：兰州、西宁、沈阳、珠海（定向放松）、南京14年7-8月30余个城市陆续放宽，且部分第一轮采取定向放松限购政策的城市，也加大放松力度，宣布全面放松限购。年末全国47个限购城市中，共有42个城市有所放宽，其中有32个城市官方正式宣布全面取消限购。高库存压力下，下半年限购政策由局部调整转向全面放开，至今仅北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市未做调整坚持限购。【楼市政策】高库存压力下各地纷纷放松限购14年政府继续对楼市分类调控，主要表现在限购、房贷以及公积金贷款政策差异化，而12月19日，全国城乡工作会议更是突出地方政府在楼市调控的重要性，政府调控的差异化加剧全国楼市分化。【楼市政策】调控差异化加剧楼市分化级别时间省份主要内容省级8月8日福建《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》：购房人偿清购房贷款再次申请贷款，按首贷认定。金融机构在贷款时，首付比例和利率按照政策规定的低限执行。8月20日江西《关于促进经济平稳增长若干措施》：明确落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例。8月22日宁夏《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》：金融支持住房消费。要优先确保住房消费贷款的资源配置，积极支持居民购买首套房的信贷需求，合理支持居民购买第二套住房的信贷需求。购房不受套数限制，鼓励引导团体购房，实施差别税收政策。省级9月15日湖北《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》：首套房贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍，放宽公积金使用方式。调整住房供应方式，大力发展公租房和共有产权房；满足条件的给予契税优惠。市级8月4日绍兴首套房贷款首付比例按最低限执行；降低非首套房的房贷首付比例至40%的最低限；“认房不认贷”。9月12日沈阳二套房首付回归到限购前的60%。9月17日福州购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。9月23日青岛出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。9月29日南昌中国人民银行南昌中心支行发布文件称，二套房首付从70%降到60%，即日起实施。级别时间省份央行“930”新政：认贷不认房市级10月30日杭州《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的通知》：落实差别化信贷政策，鼓励首套自住房和改善型住房消费需求。11月6日泸州《促进房地产建筑市场平稳健康发展的26条措施》：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构按首套房贷款政策执行。对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。14年客户需求分析2014年世联行客户购房意愿指数保持常态，主要表现为：1、客户仍在积极看楼，相较08年四季度无人看楼。2、房产需求端，有效购买力仍在，家庭资产负债表和现金流表现良好。3、购房决策周期拉长。但世联行客户购房意愿指数相较2013年明显下降。数据来源：世联研究050100150200250200801W200806W200811W200816W200821W200826W200831W200836W200841W200846W200851W200903W200908W200913W200918W200923W200928W200933W200938W200943W200948W200953W201005W201010W201015W201020W201025W201030W201035W201040W201045W201050W201102W201107W201112W201117W201122W201127W201132W201137W201142W201147W201152W201204W201209W201214W201219W201224W201229W201234W201239W201244W201249W201301W201306W201311W201316W201321W201326W201331W201336W201341W201346W20135