花园洋房产品专题研究(1)

花园洋房产品研究花园洋房的起源花园洋房的定义花园洋房的发展花园洋房的特征花园洋房常见类型花园洋房户型特点花园洋房与其他物业之比较花园洋房客户特点花园洋房个案分析目录花园洋房是楼市中的一种物业，解放前初现于上海，发展到今天不但改变着人们的居住空间和生活品质，而且还汇聚了所有物业的特点于一身，成为了又一个消费热点和消费时尚。花园洋房不但在建筑形态上给人以别墅的感觉，而且在建筑审美、居室空间上符合了居家、生活模式：内涵丰富的建筑形态、独巨匠心营造人性化的居室空间、极富时尚和个性化的建筑外观、建筑风格以及环境设计，无疑使花园洋房更加彰显魅力，为楼市抹上了一道靓丽的风景。前言然而，现今市场中相继出现的花园洋房和当年的花园洋房相去甚远，为了深入了解花园洋房此类产品，特针对此产品进行研究。花园洋房的起源花园洋房的定义花园洋房的发展花园洋房的特征花园洋房常见类型花园洋房户型特点花园洋房与其他物业之比较花园洋房客户特点花园洋房个案分析目录花园洋房是介于多层住宅与别墅之间的一种多层板式建筑，它起源于300多年前的英国。18世纪，英国的霍华德提出理想的城市生活空间概念：通过规模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，治疗“生态环境差、空气污染”引发的城市病。这一理念很快得到建筑界和绅士阶层的普遍认同，短时间内，别具一格的花园洋房风靡英伦三岛，进而是整个欧洲大陆。花园洋房的历史起源花园洋房的历史起源登陆中国：花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西方文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。从现在的房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。花园洋房的起源花园洋房的定义花园洋房的发展花园洋房的特征花园洋房常见类型花园洋房户型特点花园洋房与其他物业之比较花园洋房客户特点花园洋房个案分析目录狭义的“花园洋房”：就是GardenVilla（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。花园洋房的定义广义的“花园洋房”：在某种意义上称之为GardenHouse或者GardenApartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房；6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。花园洋房的定义广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式；基本位于郊区，是住宅郊区化的产物；广义花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排Townhouse）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。关于广义花园洋房花园洋房之中原定义“属低密度住宅，一般容积率不超过1.0，户户拥有花园，建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主，小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。此外，如果一个低密度住宅小区，产品形式为四层左右，风格为欧式（或者北美、南洋等）风格，每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。”花园洋房的起源花园洋房的定义花园洋房的发展花园洋房的特征花园洋房常见类型花园洋房户型特点花园洋房与其他物业之比较花园洋房客户特点花园洋房个案分析目录花园洋房的发展花园洋房源于上海，自19世纪中期起，时至今日一个多世纪过去了，“花园洋房”又被重新提起，在北京等一线发达地产市场掀起热潮。真正让花园洋房成为焦点的是在2003年，当时中国房地产的领军企业万科率先推出“情景花园洋房”，一时间市场为之狂热。万科也凭此获得中国住宅界的第一个专利产品和第一项发明专利，其正式的专利名称则朴实地叫做“户户带花园或露台的住宅”。今天，中国人物质上已经开始富足起来，精神上的丰富，具体到对居住的合理性、健康性、住宅的理性消费的探讨，在目前这种状态下是非常有必要的。聚居城市几十年，人们已经厌倦了压缩饼干似的生活，渴望有更舒展的空间、活跃的思维；人们的需求开始苏醒，一种能够满足居住享受，又符合健康、休闲标准的住宅开始成为市场的走向。随着汽车时代的到来，人们的交往方式、购物习惯发生了很大变化，人们的距离感也开始用时间来衡量。这样必然的带来了居住方式的变化，中国人有了充足的条件摆脱距离的束缚，去追求更健康、更积极的居住方式。花园洋房的发展花园洋房的起源花园洋房的定义花园洋房的发展花园洋房的特征花园洋房常见类型花园洋房户型特点花园洋房与其他物业之比较花园洋房客户特点花园洋房个案分析目录花园洋房特征花园洋房也可以说是一种典型的低密度住宅，容积率通常在1-2之间。顾名思义，花园洋房包含两个比较显著的特征。其一是花园，“花园”就是在强调居住的环境其二是洋房，“洋房”则更多地借鉴了西方建筑舒适度内容，另外，花园洋房还应该更多地考虑到住宅的环境、住宅的舒适度。总的来说，花园洋房应该体现出“两低一高”，“两低”之低层数、低密度，“一高”指高舒适度。关于花园既包括小区宏观层面的花园，诸如各种中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院等等。同时，也有微观层面的属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。其设计的宗旨是，尽量为每一户住宅都提供适宜的室外或半室外休闲空间。花园洋房特征关于洋房主要突出“洋”字。主要针对的是建筑风格、造型设计、立面设计以及装饰细部等。包括现代、古典、中式、欧式、北美风格、北欧风格、地中海风格、乡村风格等，可以丰富多彩、不拘一格。但其中又以新古典风格、现代风格、乡村风格最为常见。规划设计中要么追求的是小镇风情、异国情调，要么是小资和时尚。花园洋房特征市面上常见的有以下几种风格的洋房：1、地中海风情洋房：处处洋溢着热情，一般有宽阔的阳台。外墙多为鲜亮的黄色或白色，有拱形的窗户，屋顶的坡度较缓，屋面多为红色的筒状陶瓦。建筑造型与优雅淳朴的自然风光浑然一体,艺术般地塑造出现代热带滨海休闲文化底蕴。花园洋房特征2、西班牙洋房：色彩亮丽，造型活泼，门或窗间螺旋状的柱子装饰是它的一大特色，多见外挑门亭、弧形长窗、圆柱塔楼等3、法式洋房：建筑风格偏重于庄重大方。整个建筑多采用对称造型，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，或圆或尖造型各异。外墙多用石材或仿石材装饰。4、英式洋房：一般色彩比较淡雅，都有陡峭的红或灰瓦屋顶，在山墙上多有深色半露的木构架，有或真或假的砖砌烟囱，整座建筑朴素清新中透出雍容娴雅。5、德式洋房：十分注重建筑细节，对点、线、面多种建筑元素的运用，不仅体现出建筑的优雅庄重，更突出建筑的时尚简洁。花园洋房特征关于空间关系开放式生活方式是花园洋房的最主要特点：通过做一些家庭式的入户花园或空中花园或者露台等开放式产品来打造开放式的生活形态，不再把业主封闭在一个“壳子”里，而是拥有了很多可交流空间。人对建筑的需求不仅仅是满足居住和睡觉的要求，更多的是一种享受。强调很田园的生活方式，包括宁静的生活方式，所以在园林打造上面，不用形成集中的非常大面积的公共活动空间，相对来说更需要比较私密的生活空间。花园洋房特征关于空间关系不管房子里面的花园也好，露台也好，还是在社区里边各种空间，提供了这样一些平台，相对来讲，能给大家创造一个比较熟悉的亲近自然的环境和高品质的生活方式，围绕这种生活方式进一步完善产品的硬件。因此在花园洋房中体现了“院、错、退、露”等四大空间特点花园洋房特征“院”底层的私家小院，或者三、四层围成的院落，能够容纳几个座椅，一张小桌，在有阳光的春天和冬天，茗茶、下棋等，但不适宜过大。花园洋房特征错通过“错”来实现空间的分区，动静相错，不仅是室内的错层空间转换，同时室内和室外空间转换相错，也增加空间的动感和层次感。花园洋房特征错层退退台的目的是为了让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面。花园洋房特征退台露把尽可能多的室内空间暴露给自然，通过增大开窗面积，增大开窗数目等手法，把更多的室内空间暴露给自然。花园洋房特征花园洋房的起源花园洋房的定义花园洋房的发展花园洋房的特征花园洋房常见类型花园洋房户型特点花园洋房与其他物业之比较花园洋房客户特点花园洋房个案分析目录情景花园洋房通常为5层的多层建筑，一层单位另有生活阳台和工人房，为一梯两户结构。一层的每两户中间设有单元门，一层的前中部突出设有单元门，阳光房侧面和单元前面形成半围合的情景花园；二层的两户中间有楼梯，在一层阳光房部位退台，形成二层景观露台；三层则在二层门厅部位形成景观露台；四层的两户中间有公共楼梯，公共楼梯上到四层位置，每户在户内退台，形成观景露台；五层设有户内楼梯、储物间、阳光室，在坡顶前后位置退台，形成前观景露台和后观景露台。露台均与门厅相通，花园则与阳光房或厅连通。在某些项目中也有做四层的情景花园洋房的，它是五层情景花园洋房的变形，相当于抽掉第四层。花园洋房常见类型花园洋房常见类型情景花园洋房作为一种新型产品，其鲜明的产品特色是市场上同类产品所不能比拟的。我们从以下几个方面对该产品进行解析。情景花园洋房产品特征层层退台个性化、独特的居住空间情景房（阳光房）户户有花园（露台）新颖的入户方式建筑风格邻里沟通层层退台情景花园洋房的建筑特点――层层退台。其以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，并使每户都能享有独立的花园或者露台。露台没有顶盖，区别于阳台更有花园感。情景花园洋房产品特征花园洋房常见类型情景花园洋房产品特征个性化、独特的居住空间层层退台的结构使得情景花园洋房每层户型结构都不雷同，类似于联体别墅的构造，每层每户都呈现个性化，有其独特的居住舒适感。花园洋房常见类型情景花园洋房产品特征情景房（阳光房）情景房的设置是情景花园洋房的又一大亮点，情景房设置于首层，位于入口的旁边。其功能可根据主人的需要，随意用作书房、茶室、游戏室等功能房。同时情景房还具有拓展性的功能，住户完全可以根据喜好，将室内和室外景观融合在一起。情景房花园洋房常见类型情景花园洋房产品特征户户有花园（露台）这是情景花园洋房的一大鲜明特点，传统多层一般一层才带有入户花园，而情景花园洋房通过退台设计使得每户都享受露台设计，尽可能使居住者得到更多实惠，情景花园洋房针对不同客户的生活特性，通过对花园（露台）的合理运用，有效降低了传统多层产品在一层和顶层户型上的销售难度，将传统多层产品的劣势转化为优势，形成该产品独特的销售亮点。花园洋房常见类型情景花园洋房产品特征新颖的入户方式独特新颖的入户方式是情景花园洋房倡导的“情景”居住的一个集中表现。情景花园洋房设有南北入口，底层住户享受南面独立入户，通过首层的私家花园直接进入家中，在未进家门时先感受私家花园的情与景，与别人分享花园美景的同时，不影响私密性与安全性；二至五层则通过北入口楼梯进入家中，避免了楼上楼下出入的打扰。花园洋房常见类型情景花园洋房产品特征建筑风格情景花园洋房的设计融合了别墅设计的精华，大胆采用层层退台设计，打破了传统居住建筑立面封闭、呆板的格局，使得建筑整体感更显稳重与淳厚。明快的体块结构和线条构成了厚实立体的效果，使人在第一感官影响上彰显简约典雅，富有贵族生活品质。整体结构更接近于联体别墅，却具有更高的性价比。花园洋房常见类型情景花园洋房产品特征邻里沟通俗话说：远亲不如近邻。许多住进新房的人觉得，房子大了人情味却越来越淡了，水