保利-武汉街道口地块房地产市场分析及开发定位2007-62PPT

《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网保利街道口(2007)059地块项目市场分析及开发定位《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网报告组成地块情况环境分析项目分析项目定位《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网定位的对象是谁？《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网挂牌出让的P（2007）059地块地块情况定位对象开发商储备地块P（2007）059地块规划净用地面积约为17360平方米（以实测为准），用地性质为商业金融业用地和居住用地，平均容积率控制在4.3以内，建筑密度不大于25％。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网实际项目用地条件18042.8平方米（拍卖地）4262.4平方米（存量地）用地总面积：22305.2平方米容积率：5.37内总建筑面积:119778.92平方米建筑密度：25%相关要求：项目用地位于三级控制区片，套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的66%。用地内应控制一条南北向和一条东西向、宽度均不低于7米的公共通道，并且新建建筑后退珞狮南路道路红线不少于15米。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网它处于什么环境？《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网周边环境项目地块所在处洪山区中心区域，集商贸、金融、观光、购物、餐饮、文娱于一体，经济发达，配套完善，属于武汉市的重点发展片区。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目四至关系东临洪山区政府用地南临武汉理工大学宿舍用地西临50米宽珞狮南路北临阜华大厦和洪山影剧院用地《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网相关情况项目区域经济发展迅猛旧城改造不断深入大量土地重新开发利用沿珞狮南路和珞喻路一线用地发展均为商业、办公等用途。商业气氛浓厚居住氛围浓厚政府拟投入大量资金基础建设。此片将成为武昌房地产开发的热点地区。周边云集武汉理工大学、华中师范大学等多所全国知名高校，人文氛围浓郁。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网类别配套状况交通地处珞狮南路和珞喻路交叉口，珞狮南路和珞喻路交叉口将建设立体交通，珞喻路将建设地下轨道交通。709、59、570、521、540、576、581、596、601、608、702、703、710等数十条公交车途径此片。地理位置优越纵横交错、四通八达、方便快捷的交通网络。商业金融武昌商业金融中心，有群光广场，亚贸，新世界百货，中南商业大楼，中百超市，武商量贩、国美、武汉电脑城等综合商场，以及众多的餐饮娱乐场所。分布着建设银行、民生银行、招商银行、交通银行、中国银行、农业银行等金融机构。业态突显相当完善教育医疗陆军医院，武汉大学口腔医院，华夏医院，省妇幼保健院等医疗机构。云集武汉大学、武汉理工大学、华中师范大学等多所全国知名高校，以及武珞路中小学，武汉中学，华师附小等中小学校。设施齐全满足需求周边配套《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网周边商业格局中南商圈街道口商圈鲁巷商圈亚贸商业带《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网商业格局发展态势中南商圈：区内规模最大、条件最为成熟的商圈；现为武昌的金融、商业和政治中心；由商业中心逐步演变为商务中心，商务优势逐步取代商业优势。亚贸商业带：以休闲服饰销售为主的商业街，其消费人群主要来源于洪山区范围内的高校学生。随着街道口商圈的发展，此商业带将成为中南与街道口商业发展的贯通纽带。街道口商圈：以传统商业经营和IT产品销售为中心的新兴商业中心。后期的商业业态的发展较中南商圈将更为丰富，不但聚集传统的商业百货，依托其高校消费力应势而生时尚卖场，最终其商业业态可能与江汉路相似。鲁巷商圈：随着中国光谷的建设以及该区域住宅市场所伴生的社区商业，近年有了较大的发展，但因区位的限制对商业的发展有一定限制，随着高校的扩张及光谷建议的加快，未来此商圈的发展前景较可观。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网街道口商圈东至广埠屯、西至武商亚贸、南北横跨珞狮路的圆心区域。区位优势明显辐射武珞路沿线7215家企业扎堆于此总注册资本高达125亿元经营总面积0.4平方公里年创收7500元/平方米以东为电子消费品市场以北为休闲娱乐区以西为中低端商品消费区以南为餐饮娱乐区正街道口为高端商品消费区《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网街道口商圈剖析商圈面积:0.4平方公里资本:125亿元竞争激烈的武汉最具潜力的商圈之一科技一条街90%商家经营终端产品销售。商圈聚集大小200多家科研院所。集研发、产销、规模一体化的商贸科技市场的市场空白有待开发。固定、流动人口近10万人目前酒店餐饮业432户餐饮业总体规模很小，远远不能满足市场需求。规划引进大型连锁餐饮巨头，促进餐饮业国际化发展。服务业需求市场巨大。文化体育娱乐业33户，教育产业11户。随着二环线建设，具备发展物流、商务的良好条件，街道口商圈的服务业存在很大的机遇。商圈商机潜值巨大商业地产的开发成为片区开发主流《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网商圈辐射范围内常住居民学生消费群其它随机消费力教育科技从业人员商圈商业消费力构成《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网街道口商圈现商业环境继中南、徐东之后武昌又一繁华商业地带以珞喻路为轴心的科技一条街，是仅次于北京中关村的第二大智力密集区商业划分非常明显，商业消费人群的互动性较弱且消费目的性强广埠屯电子市场经过多年的经营最为稳定已形成广泛的市场认知与影响。珞狮北路依靠高校消费力形成了一定的休闲娱乐规模。正街道口通过群光的多年经营以及新世界的入驻已逐步形成稳定的高端消费人群珞狮南路由于受到道路改造的影响目前的经营状况并不理想。街道口以西由于中南商圈的牵制经营状况较其它区域弱但也已形成了固定的中低端消费群。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网街道口商圈未来交通影响未来的街道口将成为高速车行通路这将对为来街道口的商业环境造成一定的影响，车行状况得到改善但人流到达率将有所减弱。未来群光与新世界的消费群将以目的性强的消费客户为主。理工大门口将修建一大型中心广场，未来将成为珞狮南路人群集中区域，这对于本项目将有较大的促进。中心广场所汇聚的人气将为本项目带来一定商业人气。同时洪山区即将启动的街道口“金十字架商圈”工程也将进一步为护本项目的商业氛围。本案方位本案方位《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网街道口商圈优劣势分析优势旺盛的消费力高端的商业形象一流的区位优势劣势处于中南商圈与鲁巷商圈之间消费客户存在分流。交通改造将形成地下隧道（珞狮路）与高架桥（武珞路）的十字交叉通道可能使得街道口商圈成为过路商圈。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网未来的街道口商圈将以周边居民为主要消费群，而随着街道口商圈的进一步经营并形成足够的商业影响力最终街道口商圈将取代中南成为武昌地区新的商业中心。街道口未来的发展对新开发的商业项目的规划提出了新的要求，需通过规划手段来规避过路交通劣势。同时对商圈内所经营商品、服务水平及商业运作能力都提出了更高的要求，方可在激烈的商业竞争中获取市场最大份额。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网它的差异化在哪？《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目分析鹏程·蕙园银海雅苑新近开发的项目在楼盘档次上、立面风格上、建筑布局上、规模上、品质上均有较大的提升。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目名称建筑面积建筑类型容积率主力户型楼盘均价物业管理费装修类型鹏程·蕙园48293㎡3栋30层高层住宅3.61x1、2x2、3x25500元/㎡1．4元/㎡毛坯银海雅苑143191.48㎡高层住宅5.352x2、3x2、4x25700元/㎡1．9元/㎡毛坯东湖公馆24636㎡小高层住宅4.03x280.03-146.09㎡5500/㎡1．5元/㎡毛坯智源财富中心41622.53㎡高层商住3.691x1、2x2、3x24300元/㎡1．2元/㎡毛坯新凯·山泉居40000㎡多层、小高层，住宅1.493x2起价4700元/㎡1．3元/㎡毛坯汉飞·精英青年城12732㎡高层，商住4.31x13900元/平方米1.5－1.8/㎡精装国际商务大厦28800㎡高层写字楼9.9874.1~78㎡/，110～150㎡120～200㎡200～500㎡。5200元/平方米5元/㎡毛坯区域楼盘情况表区域住宅均价5120元/㎡主力户型以一室一厅