江苏常州办公楼市场调研报告-共56页

目录调研背景研究写字楼整体市场分析写字楼分板块市场分析主要写字楼产品特点分析高档写字楼个案分析宏观市场现状及整体产业结构写字楼租售群体分析写字楼市调总结及展望研究目的：通过市场调研，分析目前常州市写字楼整体供需关系，对常州写字楼实际发展进行研究，并借鉴市场现有产品的基本特征，找到写字楼发展的方向及未来的意义。研究范围：时间范围：以11年为核心研究时间段，结合04-11年市场情况进行有效比较分析。区域范围：以常州市区为写字楼研究总体范围，并将其细分为：恐龙园板块、通江路沿线板块、传统市中心板块、城西板块、武宜路沿线板块、武进常武路板块，从而进行区域发展分析。分析内容：①常州写字楼市场分布情况及各板块研究；②常州写字楼市场供需分析；③常州写字楼租售价格分析；④常州写字楼产品分析；⑤常州写字楼租售客户分析；⑥常州高档写字楼个案分析；⑦常州写字楼未来展望。调研背景研究目录调研背景研究写字楼整体市场分析写字楼分板块市场分析主要写字楼产品特点分析高档写字楼个案分析宏观市场现状及整体产业结构写字楼租售群体分析写字楼市调总结及展望上海南京苏州无锡杭州宁波绍兴台州湖州嘉兴镇江扬州泰州南通常州长江三角洲地区“区域科技创新圈”的构建核心——上海上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承担了长三角对外窗口的功能。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值，其科技创新能力对周边城市有一定辐射作用。第一圈层——杭州、苏州、无锡、南京、宁波第二圈层——嘉兴、绍兴、台州和常州第三圈层——舟山、镇江、泰州、扬州、湖州和南通该圈层的辐射能量弱于第一圈层，科技辐射能力基本限于行政边界内，依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工。该圈层为接收辐射圈层，产业结构水平较低，原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。长三角城市群内产业分工趋势得到加强，产业的渗透、转移、升级将成为必然趋势常州：充分利用第一圈层的知识和技术辐射，充分把握好城市产业转型和技术转移机会，使科技流、信息流、人才流向本区域转移，促进圈层内产业结构的升级优化。长三角产业转移第一圈层逐步成熟，下一个发展方向将是向产业链的下游延伸，步入成长期阶段的企业将为常州写字楼带来新的机遇。低成本低价格，以大量消耗资源为代价换取生产增长的粗放经营方式。资源瓶颈制约严重高技术、高附加值方向发展产品开发能力不强，来料加工业务比重较高。市场竞争加剧原创性、自主性产品方向发展，品牌意识逐步加强人才严重短缺，管理理念落后。职业经理人、高级管理人才、技术人才、外贸人才、中高级技师缺乏。经营规模扩大向人才、管理、信息高地寻求帮助需要研发基地，产业创新基地，产业聚交、创业办公平台。常州产业转型现状方向需求常州产业发展目标常州装备制造业、新能源、新材料、电子信息、生物技术及医药等五大产业基础雄厚，目前正在向提升产业能级和服务型经济转变产业结构占比（%）ⅠⅡⅢ2019年3.86135.22019年3.459.6372019年3.158.9382009年3.656.839.62019年3.45640.6升级优化五大产业实现五大产业总量加快扩张，企业加快成长，产业加快集聚，能力加快提升新兴产业倍增优化经济结构新兴产业规划形成“一核八园”（“一核”指常州科教城，“八园”是指创意、光伏、生物医药、新能源车辆、风电、半导体照明、机器人及智能装备、功能新材料等八大新兴产业专题园区）总体布局，加快产业结构调整和经济社会转型升级常州产业结构发展常州产业发展目标产业重点发展CPI高居高不下，未来住宅价格如继续上涨，不排除常州住宅限购可能办公产品有效规避政策风险，将成为房产保值增值的渠道，吸引大量投资资金1月2月3月4月5月政策内容新国八条存款准备金率↑0.5%加息↑0.25%存款准备金率↑0.5%常七条，房价控制目标存款准备金率↑0.5%常州十家银行停贷二手房加息↑0.25%存款准备金率↑0.5%存款准备金率↑0.5%政策背景通货膨胀房地产量价齐升1月份CPI接近5%；新国八条督促地方政策出台2月份CPI再创新高，5.1%3月份CPI再破5，达5.4%4月份CPI首次回落，5.3%仍较高7月5月份CPI涨5.5%，创34个月新高存款准备金率↑0.5%时间轴6月份CPI涨6.4%二三线城市成为领涨全国房价的“主力军”加息↑0.25%国务院常务会议：对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施6月政策影响2019年目录调研背景研究写字楼整体市场分析写字楼分板块市场分析主要写字楼产品特点分析高档写字楼个案分析宏观市场现状及整体产业结构写字楼租售群体分析写字楼市调总结及展望市区办公楼历年成交情况0102030400.00.51.01.52.02.5新增量20.648.2516.9628.4417.8926.3910.111.92成交量9.0121.4518.061310.3821.429.38.23供需比2.290.380.942.191.721.230.350.2320042005200620072008200920102011年1-6近年常州写字楼市场供应整体放缓，2019年、2019年调控前期，市场供应量出现大幅增加；2019年-2019年上半年市场新增供应量总计约130.63万㎡；办公用房受楼市调控影响较小，投资性需求旺盛，2019年金融危机过后，写字楼市场需求逐渐旺盛；2019-2019年上半年写字楼市场去化量总计约130.83万㎡；2019年以来总体供求比为1，供需量略有不足。常州写字楼需求逐渐旺盛，供应略有不足市区办公楼整体供销万㎡2011年各区域办公新增量示意图0.511.140.2700.20.40.60.811月2月3月4月5月6月新北区中心城区武进区2011年1-6月市区办公楼供销情况00000.271.20.541.151.12.581.651.6601231月2月3月4月5月6月新增量成交量2011年各区域办公楼成交量示意图0.250.040.230.050.680.220.850.470.850.891.621.350.10.030.070.160.280.0900.20.40.60.811月2月3月4月5月6月新北区中心城区武进区各区域办公楼市场环境各区域可售余量及去化周期示意图10.163.72.30.842.530.78051015新北区中心城区武进区0123万㎡万㎡万㎡万㎡年新北区、中心城区办公楼去化周期不足一年，开发环境相对宽松2019年上半年市区办公楼新增供应较少，仅在四五月份有少量供应；中心城区为市区办公楼供销主力区域，2019年上半年月均去化量1万㎡左右；新北区及中心城区办公楼存量去化周期均不足一年，开发环境较为宽松，武进区由于月均去化量较少，存量去化周期已超过2年的临界值，开发具有一定风险。市区办公楼历年成交均价走势图40314273393944484536514956627183200040006000800020042005200620072008200920102011年1-6常州2019-2019年写字楼售价年均涨幅为5.05%，涨幅较为微弱；2019-2019年，由于产业结构不完善，写字楼市场缺乏活力，价格维持在4000元/㎡左右；2019-2019年，随着常州商务市场的不断发展，在新政影响下，写字楼市场投资增多，成交价格年均涨幅达9.59%；2019年上半年，受新城首府和新城万博国际广场高价办公产品的影响，市场成交均价飙升至7183元/㎡。常州写字楼价格稳步上涨，但涨幅较为微弱市区办公楼历年价格走势元/㎡市区办公楼历年成交均价走势图833976697299575167066041400060008000100001月2月3月4月5月6月2011年1-6月份各区域办公楼成交均价走势图050001000015000新北区692293186505900676206679中心城区595263525731724265388950武进区48878761350671161070929831月2月3月4月5月6月元/㎡元/㎡湖塘纺织城专业市场办公部分，价格较低目录调研背景研究写字楼整体市场分析写字楼分板块市场分析主要写字楼产品特点分析高档写字楼个案分析宏观市场现状及整体产业结构写字楼租售群体分析写字楼市调总结及展望恐龙园板块城西板块武进常武路板块传统市中心板块通江路沿线武宜路沿线市区办公楼板块分布传统中心向外围扩展，南北两翼逐步拓展以延陵路关河路沿线楼盘为代表的传统中心板块，分布的楼盘集中，是诸多贸易型公司及制造业企业办公聚集区；常州一核八园的发展使得办公楼向南北两翼拓展，新北区的四园，武进区的一核四园带动了产业办公的需求；恐龙园及武宜路作为南北拓展的板块分支，未来办公氛围将逐步增强；钟楼新城的发展将带动城西办公楼市场的起步。传统市中心板块新城国际大厦港龙尚层广场新城万博广场莱蒙时代九洲环宇斗巷商务中心嘉业国贸大厦嘉宏世纪大厦投资广场已入市办公待入市办公大成大厦怡康国际惠峰派克公馆新城尚东区赢通商务大厦嘉乐广场乐颐大厦置信商务广场华景大厦公园大厦丰臣海悦广场银河湾电脑城恒远大厦板块特征：现今常州写字楼发展最为成熟的一个区域，集中了常州主要的高档办公楼宇；写字楼售价及租金相对较高，入驻率良好，办公停车较为拥挤；老式办公楼较多，未来新建办公楼项目供应不足，除租赁外，购买办公房的需求将逐步往外围发展。区域市场研究——传统中心板块写字楼发展较为成熟的区域，现今租售价格较高，未来供应不足区域市场研究——传统中心板块（供销）项目名称办公总规模（万㎡）批准预售（万㎡）成交量（万㎡）存量（万㎡）待开发量（万㎡）新城国际大厦3.393.391.372.020港龙尚层广场2.392.391.331.060恒远大厦1.251.251.190.060置信商务广场1.111.110.720.390新城万博广场1.150001.15莱蒙时代1.141.140.390.750华景大厦1.921.921.710.210公园大厦1.861.861.310.550银河湾电脑城4.374.374.250.120怡康国际1.371.370.361.010九洲环宇5.075.072.552.520新城尚东区1.231.231.2300赢通商务大厦1.21.21.200乐颐大厦2.872.872.850.020合计30.3229.1720.468.711.15以上项目为在售或具有备案数据项目量化关系表单个项目平均规模小（仅2.2万㎡），未来写字楼产品供应稀缺区域市场研究——传统中心板块（租售价格）项目名称物业管理费（元/㎡*月）租金（元/㎡*天）售价（元/㎡）公园大厦1.6110500置信商务广场2.5暂未交付9800丰臣海悦广场218000嘉乐广场2.70.68000赢通商务大厦2.01.25500乐颐大厦1.217000怡康国际1.5暂未交付Loft公寓12000-17000平层办公9000-10000华景大厦21.1-1.512000斗巷商务中心20.57300嘉宏世纪大厦3.61.1-1.85500常信大厦——1.45（含物业费）只租不售嘉业国贸5.51.39000九州寰宇21.5-2.212000大成大厦20.657000新城国际大厦8.1暂未交付15000-18000置信商务广场2.5暂未交付9800售价较高，但租金水平仍属较低，办公楼投资回报率仍不甚理想以上部分已交付楼盘为二手房价格板块特征：新兴发展的一个主要区域，尽管较中心城区发展晚，但借助市政府的进驻，新北通江路的通达性得到飞速发展；未来供应项目仍在不断增加，区域发展潜力大；总体租售价格仍然较低，未来拉升有较大空间。市政府迁入，新北区由此得益，现今办公楼林立，未来供应仍将继续增加区域市场研究——新北通江路沿线通江路沿线新北发展大厦旺角花园太阳城传媒中心典雅花园交银大厦金城大厦浩源大厦丰臣国际广场万