基准地价评估

第九章基准地价的评估了解我国地价体系构成及地价更新的目的和途径；熟悉地价的本质及其特点，基准地价测算的基本原理；掌握基准地价的概念和评估的工作程序、基准地价更新的途径。本章内容第一节我国的地价体系第二节基准地价测算原理第三节基准地价评估工作步骤和内容第四节基准地价更新第一节我国的地价体系一、地价及地价特点（一）地价的概念马克思曾经对土地价格进行了本质的描述：“土地价格不外是资本化的因而提前支付的地租。”①土地价格“不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。”②这里所讲的地租是指“租地农场主为了获得经营土地的许可而以租金形式支付给土地所有者的一切”，③也就是土地收益。地租资本化实质上是地租收益资本化，土地价格是土地权利和土地收益的购买价格。第一节我国的地价体系（二）土地价格的特点1.生产成本不同；2.供求变化不同；3.市场结构不同；4.价格差异不同；5.折旧现象不同。第一节我国的地价体系（三）我国地产市场中的地价形式目前的主要形式有：1.根据地产市场状况，政府对一定区域内的地产收益或交易价格等进行归纳整理，形成的区域平均价。2.政府确定实施优先购买权、防止地价暴涨或提前收回土地使用权确定补偿额等管理措施所依据的地价标准。3.清产核资中反映单位和个人占用土地资产量的地价标准。4.股份制企业中土地作价入股的地价标准。5.政府出让土地使用权前确定的期望成交价格。6.政府出让土地使用权的出让价格。7.单位和个人有偿取得的土地使用权转让、出租、抵押时形成的交易价格。8.单位和个人转让、出租、抵押、划拨土地使用权时补交的地价、政府对地产作为单位和个人财产进行管理时的土地价格。第一节我国的地价体系第一节我国的地价体系二、地价体系的概念及作用（一）地价体系的概念地价体系是在地产市场中，由若干个既相互联系，又互有区别的地价构成的，共同满足地产市场管理和运行需要的价格系列。（二）地价体系的作用根据当前地产市场运行和管理的需要，我国的地价体系应发挥以下几方面的作用：1.公示作用2.参考作用3.税收和政策调控作用4.对土地利用方式和利用程度的引导作用第一节我国的地价体系三、我国地价体系的构成(一)基准地价的概念和作用1.基准地价的含义基准地价是指按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权平均价格。基准地价的评估是以城镇整体为单位进行的，是该地区土地等级、特定用途、一定时间内的使用权平均价格，反映了我国城镇土地利用所产生的实际经济效果，标明了土地经济价值运动的基准线。第一节我国的地价体系2.基准地价的主要作用(1)基准地价客观地反映了土地价值量大小及变动趋势，表明了土地利用的经济效果；(2)为国家计征土地使用税、土地增值税等税费提供依据；(3)加强国家宏观管理的手段，调整经济活动在空间布局的经济杠杆；(4)进一步评估标定地价、出让底标等宗地地价的基础，起到估算初始值和修订初始值的作用。第一节我国的地价体系(二)标定地价的概念和作用1.标定地价的含义市、县政府根据管理需要，评估的正常上地市场中，在正常的经营管理条件下和政策作用下，具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价是宗地地价的一种，评估时一般以基准地价为依据，根据地块使用年限、市场行情、地块大小、形状、容积率限制、微观区位等条件，通过系数修正进行评估。城镇内不具备基准地价和系数修正标准时，也可以采用适宜的估价方法，根据市场地价资料直接评估。第一节我国的地价体系2.标定地价的主要作用(1)确定土地出让价格与政府优惠幅度的依据；(2)标定地价是国家行使优先购买权的依据；(3)划拨土地使用权转移时补交土地使用权出让金的标准。(4)核定地产增值，征收土地增值税的标准。(5)企业清产核资和股份制企业中土地资产评估的标准。第一节我国的地价体系(三)出让底价出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一块土地出让时最低的控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地的最低地价的依据和确认成交地价的基础。在我国政府垄断了土地供应量，其出让土地的价格将对整个土地市场的地价产生重要影响，因此，出让底价要兼顾当前利益和长远利益综合确定。第一节我国的地价体系（四）交易价交易价是土地使用权转移双方按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的交易价格。市场交易价一般是具体宗地一定使用年期的现实交易价格，是交易双方收支地价款的标准，也是契税、土地增值税、土地收益金的计税基础。交易价一般通过协议、招标、拍卖、市场流通而实现，反映市场供求、政策因素、经济形势、地价政策、交易双方心理等各要素综合作用于某一宗地在某一时刻的价格。第一节我国的地价体系四、基准地价评估的途径根据城镇地产市场状况和资料条件，基准地价评估有两个途径：1.以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考，综合评估基准地价。即按照《城镇土地定级规程》，选择能反映城镇土地区位和土地收益差异的商业繁华条件、交通条件和基础设施等因素，借助一定的量化方法，采用多种因素分值加权求和的方法划分土地级别。根据当地市场条件，抽查不同用途、一定数量土地收益点代表该级别不同用途基准地价第一节我国的地价体系2.划分均质地域基准地价按土地条件划分均质地域，用市场交易价格资料评估区域平均价格作为基准地价。对于土地市场发育较好，土地交易资料较多的城镇，可根据影响地价的区域因素、个别因素一致性的原则，把土地条件一致的区段划归一个均质地域，抽查不同用途、一定数量的地价信息点代表该区域不同用途的基准地价。第二节基准地价测算原理一、基准地价的概念和特点⒈基准地价的概念所谓基准地价，是按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权的平均价格。⒉基准地价的特点1.全域性2.分用途3.平均性第二节基准地价测算原理4.有限性5.时效性二、基准地价的作用1.调控地价水平2.反映地产市场中的地价变动趋势，为投资决策等提供依据3.国家征收土地税的依据4.进一步评估标定地价、出让底价等宗地地价的基础，起到估算基值和修订初始值的作用第二节基准地价测算原理三、基准地价测算的基本任务和原则1.基本任务基准地价测算以城市（镇）为单位，测算出城镇内不同区域类型、不同用途土地的平均价格。当区域内土地利用类型单一时，只测算一种用途的基准地价。当区域内土地利用类型有多种方式时，则需分别评估出每种用途的基准地价。第二节基准地价测算原理2.基准地价的特点（1）全域性。城市内的任何一个区域，应有至少一种用途类型的基准地价。（2）分用途。同一区域中，不同土地利用类型的土地，有不同的基准地价标准。（3）平均性。基准地价反映一个区域中土地收益或土地租金、价格的平均水平，可以采取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准。第二节基准地价测算原理（4）有限性。基准地价是有限年期的土地使用权价格，按国家规定，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一致的，则基准地价的年期也不同。（5）时效性。基准地价只反映一定时间的价格标准。3.基准地价测算的原则（1）以现实土地用途为主,适当考虑规划的原则（2）采取土地使用价值评估和土地收益、地租、地价测算相结合的方式进行。第二节基准地价测算原理(3)土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则(4)各类用地分别评估,多种方法综合运用的原则(5)与社会经济水平相适应、相协调的原则(6)根据城市条件和市场状况，选择测算技术路线。(7)定性与定量相结合的原则(8)实用性和可操作性原则(9)因地制宜、多种方法相结合的原则(10)资料和数据的准确合理的原则(11)不同用途、不同方法的原则第二节基准地价测算原理四、基准地价测算的基本原理1.土地收益是基准地价评估的基础。2.各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础。3.各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位,使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布。4.土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。5.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益。第二节基准地价测算原理五、基准地价测算的思路基准地价测算应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地应具有同样的市场价格的原理。首先将城市土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。在同一类型区域中，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或第二节基准地价测算原理土地条件均质区域上形成的土地级差收益或地价，以不同行业在各土地级区域上的最佳收益、成交价格曲线，计算出城镇土地的基准地价。在此基础上，得到级别综合基准地价。同时，为反映各级或区域内各行业用地特点和土地收益、成交地价的实际情况，应评估行业用地平均价作为行业基准地价。对一些对区位条件敏感的行业，在级别基准地价或区域基准地价的基础上，应分区段、街道评估路线价作为基准地价。第二节基准地价测算原理六、基准地价测算的基本要求1.土地等级评定或土地条件均值区划分以城镇土地已发生的改良现状为准2.测算数据以现时土地收益、租金、地价为准3.以级或区域为单位分行业测算土地收益和价格4.测算数据要符合数理统计要求5.样本数据要准确6.测算模型选择要合理第二节基准地价测算原理七、基准地价的确定与公布（一）基准地价确定的原则1.以实际数据测算结果为准，以比较评估结果为辅；2.土地市场发育的城镇，应以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行修正；3.土地市场不发育的城镇，应以级差收益测算结果为准，用市场交易资料测算结果进行验证；4.以评估结果为基础，并应充分体现政府的地价管理政策。第二节基准地价测算原理（二）基准地价的确定1.以一种方法测算城镇基准地价的，用该方法得到的级别或区域商业商业、住宅、工业基准地价为城镇基准地价；2.以两种方法测算城镇基准地价的，应以级别或区域为单位，参考不同方法的测算结果，根据当地土地市场状况和地价水平，确定各级别或区域中各用途的基准地价。第二节基准地价测算原理（三）基准地价的公布各城镇评估的基准地价，应定期公布，以引导土地市场的交易活动和土地利用。目前，直观反映基准地价评估成果的有基准地价图和基准地价成果表。一般情况下，基准地价公布以级为单位，分商业、工业和住宅三种用途的基准地价。没有划分土地级别的，按条件类似区域归类后，公布区域基准地价。第三节基准地价评估工作步骤和内容一、建设用地基准地价评估(一)基准地价评估区域的确定1.划分基准地价评估区域的作用(1)基准地价是区域平均地价,划定区域是基准地价的内在要求;(2)划定区域是基准地价评估的基础;(3)突出重点区域的交易样点资料的调查,保证调查样点的数量和精度;第三节基准地价评估工作步骤和内容(4)保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大,便于统计测算;(5)有助于分析地价与影响因素的关系.2.划分基准地价评估区域的方法目前,划分基准地价评估区域的方法有两种:(1)利用影响城镇土地使用价值的因素,依据其在城镇内部的差异性和一致性,划分土地级别;(2)直接在城镇土地利用分区的基础上,按区域内土地条件的差异,划分不同的均质区域.第三节基准地价评估工作步骤和内容(二)划分基准地价评估区域的步骤1.选择划分区域的因素;2.确定区域划分标准;3.调查有关资料;4.初步划分区域;5.实地校核调整;6.确定区域边界.第三节基准地价评估工作步骤和内容(三)基准地价评估资料的调查1.制定资料调查评估计划;2.编制调查表格;3.人员培训;4.划分调查区;5.确定调查方法;6.资料调查的一般要求:(1)调查资料必须及时填入