奥园集团房地产开发管理流程_138页

1集团房地产开发管理流程V1.0版集团有限公司二00七年二月2目录一、前言………………………………………………………………1二、日常管理篇第一部分人力资源管理1、员工招聘流程………………………………………………………2、员工入职流程………………………………………………………3、转正、晋升及调薪流程……………………………………………4、员工离职及交接流程………………………………………………5、员工福利申请流程…………………………………………………第二部分行政管理1、收发文管理流程……………………………………………………2、印章使用审批流程…………………………………………………3、集团档案借阅流程…………………………………………………23456789101112134、会议室使用流程5、公务车管理流程6、公务车使用流程………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………7、办公用品采购管理流程……………………………………………第三部分法务管理1、法律案件处理流程2、法律文件办文流程第四部分投融资管理1、融资管理工作流程2、投资管理工作流程……………………………………………………………………………………………………1415……………………………………………………………………………………………………1617三、财务管理篇1、终审审批权限的说明………………………………………………2、集团月度总结、计划呈批流程………………………………3、月度财务报告报送流程……………………………………………4、集团资金管理流程说明………………………………………1819202135、资金管理流程（收支两条线管理流程）…………………………6、资金调拨流程………………………………………………………7、集团月度资金计划审批流程…………………………………8、项目工程进度款付款审批流程……………………………………9、项目营销类付款审批流程…………………………………………10、项目行政费用报销审批流程……………………………………11、集团本部行政费用报销审批流程………………………………12、借支审批流程……………………………………………………222324252627282930313233343513、招标立项14、招标流程15、评标流程16、招标公告…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………17、合约任务立项报审表……………………………………………18、投标单位推荐表…………………………………………………19、招标拟请合作伙伴一览表（表2.1）……………………………3620、单位基本情况简介（表2.2）……………………………………3721、集团招标小组成员名单……………………………………22、招标文件收发一览表……………………………………………23、开标会议签到记录表……………………………………………24、低价中标评标统计意见表………………………………………25、评估报告…………………………………………………………26、中标通知书………………………………………………………27、集团公章使用申请表………………………………………28、集团合同会签审批表………………………………………29、合同会审流程……………………………………………………30、结算流程…………………………………………………………31、结算须注意事项…………………………………………………32、最终结算审核报告………………………………………………33、集团合同终审结算审批表…………………………………34、集团合同现场签证审批表…………………………………35、签证管理流程……………………………………………………36集团合同现场签证单………………………………………37、签证管理规定……………………………………………………四、工程管理篇3839404142434445464748495051525354第一部分总则41、控制原则……………………………………………………………2、管理权限一览表……………………………………………………3、工程管理部门职责划分（总部）……………………………………4、工程管理部门职责划分（项目公司）………………………………第二部分工作流程第一节项目立项阶段1、投资估算流程…………………………………………………………2、概算流程………………………………………………………………第二节设计阶段1、房地产开发设计总流程……………………………………………2、概念设计流程………………………………………………………3、方案设计进度计划编制流程………………………………………4、方案设计评审流程…………………………………………………5、施工图设计操作流程………………………………………………第三节施工阶段1、项目进度计划流程…………………………………………………2、工程进度监督控制流程……………………………………………3、工程延期控制流程…………………………………………………4、合同变更调整流程…………………………………………………5、阶段性成本分析与改善流程………………………………………6、质量事故处理流程…………………………………………………7、重大工程变更流程…………………………………………………8、材料设备入库流程…………………………………………………9、材料设备大批量直接移交流程……………………………………555758596162636465666768707274757879808110、材料设备出库流程………………………………………………11、材料设备退货流程………………………………………………12、材料设备盘点对账流程…………………………………………13、工程预算流程（招标前）………………………………………14、工程预算流程（招标后）………………………………………第四节竣工验收阶段828384858651、阶段验收工程………………………………………………………2、竣工验收流程………………………………………………………3、物业接管验收流程…………………………………………………4、工程维修流程………………………………………………………第三部分程序化表格附件1、概算和预算差异分析表…………………………………附件2、预算和结算差异分析……………………………………附件3、预算／合同调整审批表…………………………………附件4、工程结算条件审核表……………………………………附件5、申购单……………………………………………………附件6、询价单……………………………………………………附件7、采购联系单………………………………………………附件8、材料设备采购订单………………………………………附件9、变更联系单………………………………………………附件10、质量事故单……………………………………………附件11、质量整改通知单………………………………………附件12、零星工程竣工验收报告………………………………附件13、公建项目验收表………………………………………附件14、设备／设施验收表……………………………………附件15、工程维修单（适用维修单位用）……………………附件16、工程维修整改通知单（原施工单位用）……………附件17、工程维修报修单（业主用）…………………………878889909293949596979899100101102103104105106107108五、销营管理篇第一部份：销售管理控制流程总分类图一、销售管理流程……………………………………………………二、认购书签订流程…………………………………………………三、商品房买卖合同签约流程………………………………………第二部份：各项销售管理工作控制流程图四、现场销控认购流程………………………………………………五、认购资料管理流程………………………………………………1091101111121136六、接听电话流程……………………………………………………114七、《商品房买卖合同》签署流程…………………………………115七—1《商品房买卖合同》签署流程………………………115七—2《商品房买卖合同》签署进度表……………………116八、挞定处理流程……………………………………………………九、新建物业验收及移交流程………………………………………十、催缴房款流程……………………………………………………十一、断供处理流程…………………………………………………十二、退楼手续办理流程……………………………………………十三、《房地产权证》办理流程………………………………………十四、面积差异补款流程……………………………………………十五、面积差异退款流程……………………………………………十六、档案管理流程…………………………………………………十七、交楼工作对接流程……………………………………………十八、更改装修处理流程(备用)……………………………………十九、变更设计处理流程(备用)……………………………………二十、索赔处理流程（备用）………………………………………二十一、退还契税处理流程(备用)…………………………………二十二、提前收楼申请处理流程(备用)……………………………二十三、交楼工作流程………………………………………………1171181191201211221231241251261271281291301311327前言集团追求每一个项目都成为中国房地产的成功典范，通过先进完善的管理流程，实现规模发展和项目发展的和谐健康发展。集团有限公司二00七年二月8910111213141516171819202122232425财财务务管管理理篇篇26终审审批权限的说明一、终审审批在此专门指资金的最终决策，具有最终审批权限的人员包括：集团财务副总裁、常务副总裁、集团总裁、董事会等五个级别；二、终审审批权限将集团及项目公司的经营过程中涉及付款审批的部分划分为工程类、营销类、开发类（业务类）、行政费用类（含固定资产采购）、其他类五大类。每一大类审批内容划分为计划内、计划外；合同付款划分为结算款、非结算款；对除工程类以外的付款划分为合同付款、非合同付款；对行政费用开支划分为项目公司行政费用、集团本部行政费用等内容，对于无法区分类别的费用统一在其他类中反映。三、终审审批权限的划分1、对于计划外款项审批的终审权限，应由集团总裁办公会议审定，总裁办公会议成员包括：集团总裁、集团常务副总裁、集团主管财务副总裁、投融资部总监、企管部经理、集团计财部经理、副经理。2、对于所有结算款的付款审批的终审权限，由集团主管财务副总裁负责终审。3、对于集团行政费用付款审批的终审权限，由集团常务副总裁负责终审。4、对于集团、各项目公司缴交的各种税费金的付款审批的终审权限，其中：月度、季度应预征的税款由项目总经理及项目财务经理审批；年度税款申报、缴纳和年度汇算清缴税款由集团计财部经理和集团主管财务副总裁负责审批。5、对于各房地产项目应存入监控户的资金统一由项目财务经理和集团投融资部总监审定。6、对于集团公司、各项目公司偿还贷款业务，应由集团公司总裁负责终审（因贷款到期后银行自动划帐归还的贷款也应补办付款审批手续）。7、对于集团公司、各项目公司内部往来资金的调拨的付款审批的终审权限，应由集团投融资部总监和集团常务副总裁负责终审。8、对于集团公司、各项目公司的投资、增资、利润分配等付款审批的终审权限，应由集团公司董事会负责终审。四、对终审审批权限的划分，是建立在资金收支两线的管理制度之下，经审批后执行的《月度资金计划》要求内容完整、金额准确，并且在执行过程中严格按计划执行，尽量减少计划外付款。五、关于终审审批权限在此是指单笔付款申请而言，要杜绝分拆请款的现象。六、对于付款审批终审之前的流