工程管理工作流程

2019/8/30中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心物业管理之工程管理工作流程培训师:中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心内容提要:前期介入工作流程接管验收工作流程装修管理工作流程维保工作流程日常设备设施管理工作流程中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心第一节前期介入管理前期介入概念前期介入工作内容中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心前期介入管理概念:前期介入是指物业公司在签定物业管理合同后,本着对开发商、业主负责的态度，本着后期更好的做好物业管理工作，针对小区的规划设计及现场情况提出有效的建议及为正常的物业管理而做的一系列准备工作。中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心前期介入顾问的工作内容一、从管理及业主后期使用的角度编写《项目建议书》。1、审阅设计图纸，从管理及使用的角度提出改善性意见。（如空调冷凝水集水管的设置）2、参与项目的交通组织规划设计，保证项目的人车合理分流。3、参与项目设备设施以及安防系统的选择，在保证项目管理及使用的基础上尽可能给开发商减少投入。中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心二、施工现场实地考察，掌握工程的第一手资料1、准确掌握预埋管线等隐蔽工程的施工位置，避免将来图纸与现场不相符的管理尴尬。2、现场参加设备设施的安装调试，为将来管理做好准备。中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心第二节工程接管验收接管验收概念接管验收的重要性接管验收条件接管验收程序接管验收分类及标准接管验收记录中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心接管验收概念：接管验收是指物业管理公司在接管开发商、建设单位或个人托管的新建或原有房屋等物业之前，对该项物业以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心接管验收的重要性1、接管验收是物业公司与开发商之间权利与责任发生转移的分水岭。2、接管验收是后期管理的重要铺垫中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心接管验收条件：1、建筑工程全部施工完毕并以竣工验收合格2、供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用3、房屋栋、户编号经有关部门确认批准中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心接管验收的程序：1、建设单位书面提请物业公司接管验收2、确定接管验收时间成立接管验收小组3、物业公司根据接管验收条件和应移交的资料逐项进行审核并对楼宇设备设施进行现场验收4、对验收中发现的问题分类汇总提交给建设单位限期整改。4、签发接管验收文件中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心接管验收分类及标准：一、实物接管1、房屋本体2、户内设备设施3、公共设备设施4、公共环境园林道路中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心二、资料接管1、产权资料2、政府验收相关资料3、工程技术资料4、其他资料中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心接管验收记录1、接管验收记录分为房屋质量验收记录、设施设备验收记录、环境验收记录、绿化工程验收记录等四大类，2、验收记录表必须包括：验收项目、验收时间、验收具体内容、验收人签字、验收结论、存在问题、整改单位、跟踪结果等。中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心第三节二次装修管理二次装修的概念二次装修流程二次装修各环节注意事项二次装修中的三检工作案例分析中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心一、二次装修概念楼宇接管验收交付使用后，业主(或用户)办理完入伙手续后，在正式入住前，根据业主的要求，对所购(租赁)房屋进行分隔、装饰、布置等。有时住户掉换后，新用户要将原来的装修推倒，按自己的意愿重新装修。习惯上人们往往把以上装修称为二次装修。中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心二、二次装修的特点1必须符合楼宇原设计时的工程技术规范与技术指标；2、施工时应顾及相邻住户的正常工作及生活，尽量减少对他们的影响；3对施工人员的技术及素质要求比较高，以保障住户的人生、财产的安全；4、重视施工中的防火工作。中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心二、装修管理流程：填表交费工作界面交接三检工作执行审批核发施工许可证现场督导巡查现场验收中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心装修管理的三大环节：1、做好事前管理，严把审批关2、加强事中控制，严把过程关3、做好事后管理，严把验收关中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心审批环节的注意事项：一、业主必须如实在《装修申请表》中填写装修项目二、装修项目审批必须经管理处工程师初审、管理处经理终审后才能核发装修许可证。三、在审批前必须与业主及装修公司做好工作界面的交接工作（如水电、防水、墙体等）中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心过程管理工作注意事项：1、严格控制现场装修项目在所报批的项目范围内2、现场合适的位置必须放置有效的灭火器材3、阳台及室内楼板不允许堆放超重的装修材料4、特殊工种的装修工人必须持有操作证5、所有装修工人必须办理小区出入证6、装修垃圾必须按时堆放在指定的地点。7、严格禁止装修现场使用明火中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心违章装修的处理程序：1、发现问题2、开具第一次违章整改通知单要求整改3、再次发生同样问题开具二次违章整改通知单4、经二次整改通知仍不改正者，扣除部分装修押金中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心装修验收：装修验收是指业主二次装修完以后，向管理处提出装修验收申请，管理处装修管理人员依据业主在装修申请表所申请的项目逐项验收，并再次做好三检工作。装修验收注意事项：1、严格按照报批项目验收2、重点注意做好三检工作3、如实把验收情况记录在装修申请表的验收部分。4、对违章部分提出整改意见中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心装修管理的重中之重：三检工作一、什么是三检工作：所谓三检工作是指为了保证房屋的完好性而通过一定的方法对房屋的供暖，给水系统，电路系统、防水等危害性较大的系统进行再检验工作中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心二、三检工作的重要性：三检工作是工作界面交接的一个重要环节，通过三检工作的执行，确定原施工工程是否完好；再次确定我们交给业主的房屋是否存在质量问题，避免业主二次装修以后出现质量问题而无法确定责任。中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心某物业管理公司闭水实验备案表房号业主姓名施工单位装修单位实验时间实验时间实验地点卫生间1实验地点卫生间2实验情况：实验情况：业主：装修单位：物业公司：确认时间：年月日1、装修前由业主、装修公司、物业公司共同完成闭水实验的工作。2、如有漏水、渗水现象由物业公司协调施工单位修复。3、实验合格后，因装修施工原因造成漏水、渗水现象或因此造成损失的由装修公司负责。4、实验合格后由业主和装修单位负责人签字确认后方可开工。中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心某物业管理公司采暖系统打压测试备案表房号业主姓名施工单位装修单位测试时间测试情况地点暖气片接头气阀渗、漏水管道不合格合格业主：装修单位：物业公司：确认时间：年月日1、装修前由业主、装修公司、物业公司共同完成采暖打压测试的工作。2、如有漏水、渗水现象由物业公司协调施工单位修复。3、测试合格后，因装修施工原因造成渗水、漏水现象或因此造成损失的由装修公司负责。4、测试合格后由业主和装修单位负责人签字确认后方可开工。中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心某物业管理公司电路绝缘测试备案表房号业主姓名施工单位装修单位测试时间测试情况测试项目外观零火线接地漏电保护不合格合格测试结果业主：装修单位：物业公司：确认时间：年月日1、装修前由业主、装修公司、物业公司共同完成电路绝缘测试的工作。2、如有漏电等现象由物业公司协调施工单位修复。3、测试合格后，因装修施工原因造成漏电等现象或因此造成损失的由装修公司负责。4、测试合格后由业主和装修单位负责人签字确认后方可开工。中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心三检工作的核心：工作闭环即反映在每张备案表上的检验最终结果都应该是完好的，不论中间过程是否存在质量问题。中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心案例：某小区1号楼4单元501业主申请装修，管理处在收取各种费用后发放装修许可证。在装修过程中，维修技工小李在巡查中发现装修工作人员在现场用煤气罐做饭，马上把煤气罐收缴到管理处，经一番讨论后，管理处返还了煤气罐。装修验收完毕一个月后，该房卫生漏水及地埋管渗水，导致楼下造成一定的损失，该房业主以原有卫生间防水没做好为由拒绝承担责任，给管理处工作造成了很大的被动。请问：工作中管理处哪些工作是对的，哪些工作做的不足？中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心注意事项：1、在发现装修第一次违规时应先签发纠正通知单。2、在核发装修许可证前管理处应做好工作界面的交接，同时做好三检工作。3、装修前后没有对地埋管做打压实验，缺乏有效的免责证明。中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心第四节维保管理维保工作概念维保工作流程唯保工作的事前准备维保工作的三部曲讨论中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心维保的概念：维保是指工程交付使用以后，开发商委托物业公司接受业主的请修，针对原工程缺陷协调施工单位等与项目相关的单位无偿给业主提供后期的修缮工作中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心维保的工作流程：业主请修填写相关请修记录（维保流程单）实施维修回访记录存档不满意满意中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心维保工作的事前准备：1、在小区入住之前由开发商组织成立维保工作小组，小组成员包括开发商、施工单位及设备供应厂商、监理公司、物业公司等。2、由开发商牵头，针对维保工作物业公司与开发商、各施工单位、设备供应厂商签订维保协议，在协议明确规定各方的权利与责任中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心维保工作的事前准备：3、编制维保答客问，保证各方以同样的标准回答业主的咨询4、编制维保成员联系簿，保证联系通畅。5、明确各维保单位的现场办公地点。中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心物业公司维保工作的三部曲：第一步跟踪：物业客服中心接到业主请修以后，物业公司维保人员应该马上到业主家查看报修内容，以确定所报问题是否属于维保范畴。第二步跟踪：维保单位在维修的过程中，物业公司维保人员应时刻注意维修的进度，及时把维修进度反馈到客户服务中心，以便客户服务中心做好客户回访工作。中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心物业公司维保工作的三步跟踪：第三步跟踪：维保单位认为维修工作已完成并返回维保跟踪单时，物业公司维保工作人员应上门核实维修情况，确认维修工作是否真正完成并把情况反馈给物业客户服务中心。中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心某物业管理公司房屋保修跟踪单地址：编号：业主姓名联系方式请修时间承建保修单位请修事项：记录人：备注接单人：日期：完成人：日期：修复情况业主确认：日期：注：回访结果填写在修复情况栏。中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心分组讨论：在维保工作中，如何正确的处理物业公司与开发商及各维保单位的关系？中国物业管理协会培训中心版权所有:中国物业管理协会培训中心设备设施管理总思路实物清单及台帐订计划按计划执行检查