开发报建流程与技巧

开发报建流程和技巧阶段性成果的要素房产证预售证竣工验收施工证工程证总规目录一.引言二.开发资质三.流程图四.报建程序五.注意事项六、道德行为规范及职业操守一.引言—名词解释报建建设单位在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当地建设行政主管进行报建，交验工程项目立项的批准文件，包括银行出具的资信证实以及批准的建设用地等其他有关文件的行为。开发将各研究成果（知识）、资源应用某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。一.引言—房地产法律法规1房地产宏观管理类：如中华人民共和国土地管理法共计10个2土地类：如国家土地管理局土地登记规则共计54个3房地产开发规划类：如房地产开发企业资质管理规定共计47个4房屋拆迁基本政策类：如城市房屋拆迁管理条例共计12个5住房改革基本政策类：如国家安居工程实施方案共计21个6房地产税收类：如中华人民共和国契税暂行条例共计36个7涉外房地产类：如外商投资开发经营成片土地暂行管理办法共计5个一.引言—行政部门派出所、街道办园林局市政府、区政府供水、供电人防办卫生局、工商局民政局房产局交警大队一.引言—行政许可行政部门依据法律法规/部门规章用行政许可的方式对房地产开发的全称进行监控行政许可是指在法律一般禁止的情况下，行政主体根据行政相对方的申请，经依法审查，通过颁发许可证、执照等形式，赋予或确认行政相对方从事某种活动的法律资格或法律权利的一种具体行政行为。一.引言开发报建的职能有那些？一.引言定位——项目的守卫军作用——以配合公司争取最大利益为工作出发点，及时完成各开发环节的手续，全程协调对外关系，建立集团与政府各职能部门沟通的桥梁。目录一.引言二.开发资质三.流程图四.报建程序五.注意事项六、道德行为规范及职业操守二.开发资质二、取得《资质证书新成立公司当年取得暂定资质一、注册公司取得营业执照深圳市华南城房地产发展有限公司深圳市华南城房地产有限公司二.开发资质1房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由建设部审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。2根据《房地产开发企业资质管理规定》，新成立公司必须取得暂定房地产开发资质证书，才能从事房地产开发经营业务。《房地产开发企业资质证书》是进行房地产开发建设的基本条件。《房地产开发企业资质证书》二.开发资质—申请条件(一级资质)15注册资本不低于5000万元。未发生过重大工程质量事故。1从事房地产开发经营5年以上。2近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。3连续5年建筑工程质量合格率达100％。4上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。6工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度8二.开发资质—申请条件(二级资质)16注册资本不低于2000万元。未发生过重大工程质量事故。1从事房地产开发经营3年以上。2近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。3连续3年建筑工程质量合格率达100％。4上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人。6工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度8二.开发资质—申请条件(三级资质)17注册资本不低于800万元。未发生过重大工程质量事故。1从事房地产开发经营2年以上。2房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。3连2年建筑工程质量合格率达100％。4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。5工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。6具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度7二.开发资质—申请条件(四级资质)18注册资本不低于100万元。未发生过重大工程质量事故。1从事房地产开发经营1年以上。2已竣工建筑工程质量合格率达100％。3有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；4工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。5具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度6目录一.引言二.开发资质三.流程图四.报建程序五.注意事项六、道德行为规范及职业操守20三、流程图—xxxx地区报建全景图资质证书国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证预售许可证确权竣工备案证建设项目投资立项环保批复节能审查人防审批书散装水泥\墙材施工单位备案勘察设计备案建设监理备案交易中心质量监督管理安全监督管理造价管理工资保障金组织设计方案防雷验收环保验收电梯验收人防验收规划验收消防验收节能验收安全验收正式水电验收燃气验收超容/公建/配套费核算与缴交施工图审查修建性规划总图审查施工报建放线、验线面积测绘消防、防雷土地分割实测目录一.引言二.开发资质三.流程图四.报建程序五.注意事项六、道德行为规范及职业操守四.报建程序主体目的事项提交文件投资开发部投资中心资源获取1.市场判断2.地块位置3.获取成本项目分析报告本阶段,如果需要寻找合作伙伴,签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力及投资回报分析进行判断取得土地开工建设规划设计立项开盘销售竣工验收四.报建程序办理《国有土地使用权证》过户手续开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项一、建设用地使用权公开转让合同签订二、取得交易证明书三、缴纳税费四、在所属国土分局办理《国有土地使用权证》1、工商企业查询资料、公司章程2、土地权利书3、土地使用权用权转让合同4、房地产土地转让登记申请表5、土地使用权公开交易证明书关键词：交易证明书缴纳税费土地证四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）总规平面图规划局有资质设计单位30天关键词：设计要点土地证办理《总规平面图》需准备：1.申请表2.国有土地使用证3.设计要点4.图纸及电子版开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）建设工程方案电子报批规划局1.设计中心2.有资质设计院关键词：总规审核方案设计办理《建设工程方案审查》需准备：1.规划建设计方案图（3套）2.电子文件开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）立项发展与改革局1.财务中心2.有资质立项单位30天关键词：总规审核可行性报告命名批复办理《立项》需准备：1.取得环保局建设环评批复2.委托有资质单位编制可行性报告3.项目总投资25%资本金证明、项目命名批复书4.规划局批复的《修建性详细规划总体规划图》开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）环评环保局1.有资质环评单位30天关键词：总规审核立项批复办理《环评》需准备：1.委托有资质单位编制《建设项目环境影响评价报告书》2.取得发改局的立项批复3.规划局批复的《修建性详细规划总体规划图》开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）项目命名地名办销售中心品质部10天关键词：命名总规批复办理《项目命名》需准备：1.填写《深圳市地名命名、更名审批表》2.建筑物住宅区命名申请书3.建设用地规划许可证、土地使用证4.规划部门批准的总平面图及三线图5.建筑物住宅区平面四至图开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）建设工程规划许可证规划局1.设计中心、财务中心2.有资质的设计院15天办理《建设工程规划许可证》需准备文件如下：1.建设项目规划审批报表2.规划局批复的设计方案、设计要点及三线图3.规划局批复的电子报批文件4.建筑工程施工设计图纸及电子文件5.控制性详细规划指标6.缴交公建配套费及超容费等费用关键词：退让间距日照分析控规指标电子报批意见配套费开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）建设工程质量、安全监督办理质监局1、审图公司2、监理单位3、工程项目部15天办理《质量、安全监督办理》需准备文件如下：1.工程项目质量、安全监督登记申请表2.生产和文明施工组织设计及施工现场平面布置图，脚手架、深基坑支护、模板工程、施工用电、起重吊装、提升架装拆等专项方案3.监理规划方案、实施细则、地基勘测报告4.施工、监理、勘察企业资质证书，施工单位安全生产许可证5.安全第一责任人任命书、项目管理安全责任协议书、建设与施工单位安全生产责任书6.审图合格证及盖审图章的图纸（建施、结施、水电施）关键词：组织方案盖审图章图纸开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）施工许可证住建局1、财务中心2、施工、设计、监理、勘探等单位30天办理《建设工程施工许可证》需准备文件：1.立项批复、工程规划许可证、消防审核意见、施工图审查合格书、人防审查意见书2.设计、施工、监理合同备案资料3.建设工程工资保障金存款证明4.设计、施工、监理、勘探、防雷等单位资质证5.质量安全监督报监资料审批6.。。。。关键词：穿插作业协调配合工资保障金施工图审查图开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）预售许可证住建局1、财务部3、项目部7办理《商品房预售许可证》需准备文件：1.立项批复、监管协议2.总平面图、建设工程规划许可证、施工许可证3.开发企业资质证4.已解压《国有土地使用证》5.现场进度：高层达到三分之二，低层达到封顶6.……开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项关键词：提前审批协调配合土地证解压现场进度四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）规划验收规划局1、设计中心2、工程项目部20办理《规划验收》需准备文件：1.建设工程规划验收申请表2.建设工程规划许可证及批复3.报建图（已盖规划局审核章）4.建设工程放线报告、验线批复书5.竣工测量图及电子文件6.土地使用证开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项关键词：现场具备验收条件竣工测量图面积在允许误差内四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）竣工验收备案登记住建局各子单位部门协调出具各项验收文件15开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项关键词：穿插作业各专业验收协调配合办理《建设工程竣工验收备案登记》需准备文件：规划验线建设工程规划验收合格证市政工程（永久水电、道路排水工程）消防、人防、环保燃气、电梯、电讯、防雷等专业验收施工许可证、施工图审查合格证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、工程质量保修书安监站《建设工程安全评价书》建设单位已按合同约定支付工程款的证明《建筑工程竣工验收备案表》核发…………四.报建程序事项审批部门协办部门办理时限（天）回退新型墙体材料专项基金散水办1、财务中心2、采购部30开工建设规划设计取得土地开盘销售竣工验收立项关键词：购买墙材发票办理《回退新型墙材专项基金》需准备文件：1.退回新型墙体材料专项基金申请书2.已预交新型墙体