开发流程细则

1开发报建流程及细则二〇一二年2目录第一章开发中心职能概述....................................................................................2第二章开发报建流程图…第三章征地理性阶段…………………………………………………………3第四章规划建设报建阶段第一节：办理建设用地规划许可证第二节：办理土地征、建设工程规划许可证第三节：办理建设工程施工许可证第四节：办理预售许可证第五章竣工验收阶段3第一章开发部职能概述一、开发部的职责概况：1、组织、协调、执行报批报建工作；2、根据项目开发进度计划，编制《项目报批报建计划》；3、负责前期征地阶段的报批报建；4、负责建设阶段的报批报建；5、负责工程施工过程和销售环节的报批报建工作；二、开发部在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门：包括有市发改委（纺办招商局）、市（纺办）规划局、市（纺办）建委、市（纺办）国土局、市房管局、市经房办、市政园林局、环保局、区公安分局、市消防支队、人防办、气象局、文物局、市勘测院、地名办等政府职能部门。三、根据开发流程，开发部报建体系划分为三个主要阶段：（一）、征地、立项阶段；（二）、规划建设报建阶段；（三）、竣工验收阶段；4第二章开发报建流程图5第三章征地、立项阶段一、征地前期土地调研1、调研拟征地块内容：土地周边市政道路、高压线、小区用电距离、市政配套设施、地块有无大型文物、地块下有无军用设施、地块周围城市总体规划、以及有无拆迁。2、了解拟征地块规划设计条件：与规划部门确认容积率、绿化率、建筑密度、建筑物高度、退让红线要求、配套公建面积。3、了解拟征土地价格及竞争情况：周边地块价格、评估中心对本地块估价、了解竞争对手详细情况。二、招拍挂资料准备1、土地局：土地批文、土地评估报告、地质灾害评估、规划设计条件、地形图、道路红线图、宗地测量成果、测量成果表（勘察院）、挂牌公告、招拍挂文件2、公司：营业执照、申请、初期可研报告3、注意事项：招标文件的规定条件、申请文件中招拍挂申请人与签订出让合同的主体约定三、土地招拍挂1、成交确认单、出让合同签订、出让金缴纳、契税缴纳2、注意事项：地面附着物清理规定、地下公共管线设施改移时间、土地移交时间。四、委托设计院方案设计和项目立项备案6（一）设计院方案设计1、公司提供资料：设计任务书、宗地成果表、测量成果表道路红线图、地形图2、设计院：总平面初步方案（二）项目立项备案（发改委、区经发局）1、公司提供资料：入区协议、可研报告、土地出让成交确认书、开发资质、营业执照、备案表、红头文件申请2、发改委（区经发局）：立项备案文件3、注意事项：申请文件里建筑面、投资额。第四章规划建设报建阶段第一节、办理建设用地规划许可证（一）、委托有关机构编制环境报告书并办理环评批复、委托文物勘探1、编制环评报告书（表）并办理环评批复、意见（市、区环保局）（1）、公司提供资料：控规、可研报告、立项批复、日照分析图、总平面方案、公司营业执照、申请（2）、环评报告编制单位：环评报告书（表）、评估中心报告（3）、环保局：环评批复、意见（4）、注意事项：污水处理设施、中水处理设施2、委托文物勘探（市文物局）7（1）、公司提供资料：立项文件、总平面图、道路红线、公司营业执照2、文物局：勘察报告、开工证3、注意事项：及时了解勘探情况、文物发掘二次费用谈判（二）、办理建设用地规划许可证（规划局）1、公司提供资料：申请函、申请表、授权委托书、道路红线图、勘察院实测成果、立项文件、环评批复、土地招拍挂资料、规划设计条件、企业法人资料及代码证、控规图。2、规划局：建设用地规划许可证第二节、土地证、建设工程规划许可证办理阶段一土地证办理（区土地局）1、公司提供资料：申请表、土地批文、立项、红头、纳税通知单文件、备案确认单、宗地示意图、挂牌出让成交确认书、建设用地规划许可证、缴费清单、建设用地规划定点图、规划测量成果表、勘测定界报告、地籍调查资料、法人委托、营业执照、评估报告、三级批文、完税证、控制性规划设计条件、土地预储备协议、合同、代征道路与代征绿地移交函。2、注意事项：批复上所针对所有文件内容需提供原件，土地面积与成果一致、如地籍编号改动需提供（二次地调）一宗地为准备两套资料。3、由区土地局受理——资料审查——看现场——打包扫描——领导签字——红头申请转行政办公室——局长会签——传送市局审查备8案——转回区土地局——领导签字——3个区长签字——打证——交费——领证二建设工程规划许可证办理阶段1、总平面规划初审（规划局）A、公司提供资料：立项文件、申请文件、建设用地规划许可证、土地证（土地批复）、道路红线图、测量成果表、规划设计条件批准文件（控规）、总平方案图、日照分析图、停车位方案图、绿化方案图B、规划局：总平面初审意见并盖章C、注意事项：建筑物退界、容积率、绿化率、建筑密度、停车位数量、公建配建面积、日照分析、建筑面积、主出入口位置2、总平面消防审批（消防支队）A、公司提供资料：申请表、设计承诺书、规划初审平面图、营业执照B、消防支队：总平面签署审批意见及审批专用章C、注意事项：消防通道、防火间距、消防扑救场、消防竖向（坡度）3、总平面人防及方案审批（市人防办）A、公司提供资料：人防建设工程“结、建”申请表、人防面积表、人防方案图、总平面图B、人防办：总平面签署人防意见及审批专用章、人防方案签署9意见及审批专用章C、注意事项：人防面积4、总平面环评审批（市、区环保局）A、公司提供资料：建设项目环境保护设计申请表、环评批复、立项计划、总平面图B、环保局：总平面签署意见及审批章注意事项：由市局受理的批复在市局审批‘在区局审批的在区局审批5、建筑单体方案初审（规划局）A、公司提供资料：四图一书（方案册）B、规划局：审核并确认外立面效果图、停车位、建筑图纸规划技术规范6、建筑施工图单体正式报批（规划局）A、公司提供资料：建筑蓝图（纸质版、电子版）、面积表B、规划局：复核建筑面积、设计技术管理规范、出具建筑单体确认单C、注意事项：建筑面积与总平面面积一致性7、房地产管理局经济适用房面积审核（经房办）A、公司提供资料：申请（红头文件）、建筑图纸（平、立、剖）、廉租房协议、总平面图、人防施工图审查合格书、面积表B、经房办：面积审核表C、注意事项：人防面积准确性、公建面积准确性8、总平面绿化审批（市容园林局）109、总平面节能审批（节能办）A、公司提供资料：《西安市民用建筑（总平面）节能概况表、总平面节能设计说明、总平面及电子版、建筑节能设计说明、节能设计相关图纸一套及电子版（包括建筑、结构、水、暖、电等专业）B、市建委节能办（纺办市政配套部）：《西安市民用建筑（总平面）节能标准审查意见书》《民用建筑设计方案节能标准建筑工程初步设计文件审查意见书》10、委托有资质的机构做交通影响评价报告A、公司提供资料：总平面、立项计划B、交通影响评价机构：交通影响评价报告11、总平面规划局审批（规划局）A、公司提供资料：各职能部门审批后的总平面图B、规划局：总平面签署规划审批意见盖规划审批专用章、签署委托定验线单、签署委托制作规划公示牌12、委托市勘测院定验线（市勘测院）A、公司提供资料：规划局签署意见总平面、总平面电子版B、勘测院：现场测量、出具定验线报告单13、委托市规划院制作规划公示牌（市规划院信息中心）A、公司提供资料：规划局审批后总平面、总平面及单体平、立、剖电子版、效果图电子版、土地证、建设用地规划许可证、立项计划11B、市规划院：规划公示牌14、项目报建表（市建委、纺办市政配套部）A、公司提供资料：规划局审批后总平图、立项计划、法人委托书、报建表B、市建委（纺办市政配套部）：报建表备案C、注意事项：项目报建编号、计划投资额度15、城建配套费缴纳（市建委、纺办市政配套部）A、公司提供资料：规划审批后总平面、面积表、立项计划、B、市建委（纺办市政配套部）：缴款通知书、城建费用缴纳证书16、办理建设工程规划许可证A、公司提供资料：申请表、委托书、《建设用地规划许可证》、土地证、建审后总平、立项批复、土地证及出让合同、地勘报告、环评批复文勘报告、定验线单、缴费通知书及凭证、高层建筑沉降观测合同、设计单在市建委注册证明B、规划局：建设工程规划许可证第三节、建设工程施工许可证办理阶段1、委托有资质机构施工图审查A、公司提供资料：规划审批后总平面图、立项计划、委托书、全套施工图B、施工图审查机构：施工图审查报告（包括各专业）、施工图全12套盖审查专用章2、委托人防施工图审查A、公司提供资料：人防全套施工图、委托书、合同B、人防施工图审查机构：人防施工图审查报告、人防施工图盖审查专用章C、注意事项：人防面积与总平面审批的一致性3、建设工程施工、监理招标（市、区招标办）A、公司提供资料：介绍信或委托书、营业执照或机构代码证、股权构成资料、立项计划批复、资金证明原件、审批的总平面图、缴费证明、代理单位营业执照、资质证书、代理合同、投标单位营业执照、资质证书、安全生产许可证、项目经理证、法人委托书外地企业驻西安许可证、招标公告、资格预审报告、招标文件、工程量清单、答疑纪要、栏标价、评标报告B、招标办：组织招标、中标通知书4、消防施工图审批（消防支队）A、公司提供资料：建设工程消防设计审核申报表（施工图审核）、建设工程消防设计单位承诺书、建设单位工商营业执照复印件一份、设计单位资质证复印件一份、新建、扩建建设工程规划许可证复印件一份、经消防部门审查合格的总平面图复印件一份、施工图（建、水、电、设）电子光盘B、消防支队：施工图审批意见135、施工、监理中标通知书和合同备案（纺办招标办）A、公司提供资料：监理、施工合同B、招标办：中标通知书备案、合同备案6、建设工程监理备案（市政配套部）A、公司提供资料：监理合同、中标通知书、监理人员名单、监理相关人员资格证、监理备案申请表B、市政配套部：监理备案完成7、防雷施工图审查A、公司提供资料：电气施工图全套、总平面、防雷专项审查意见书B、防雷审查机构：随工计划书8、防雷行政审批（市气象局）A、公司提供资料：申请书、审查意见书、总平面、检测随工计划书、电气施工图一套B、市气象局：防雷行政许可证9、施工图审查备案、节能专项备案（市建委、市政配套部）A、施工图审查备案a、公司提供资料：审批后的总平、设计资质、勘察资质、勘察、设计、审查机构合同、施工图审查合格书（岩土）、施工审查备案表（岩土）、工程勘察设计人员名单、审查单位出具面积和算书、施工图加盖审查机构专用章b、市建委（市政配套部）：备案14B、委托有再生能源利用评估资质机构做可行性研究报告a、公司提供资料：立项计划、总平面b、机构：再生能源利用可研报告C、建筑节能专项审查备案：a、公司提供资料：建筑节能设计审查备案表、建筑节能审查专项意见、节能计算书（建筑专业节能计算书、集中采暖热冷负荷计算书、集中采暖室内及室外管网水力评析计算书）及电子版、《西安市民用建筑设计方案节能标准审查意见书》、全套施工图加盖审查机构专用章、可再生能源利用条件评估的建设工程可行性研究报告。b、市政配套部：组织专家审查、移交市建委做节能公示牌、备案完成10、办理城市档案移交责任书（市建委、市政配套部）A、公司提供资料：城市档案移交责任书、立项计划、建审平、中标通知书、施工、监理、设计、勘察合同、工程规划许可证、用地许可证、土地证、营业执照B、建委、市政配套部：城市档案移交责任书签章11、办理市容环境责任书（市容园林局）A、公司提供资料：B、市容园林局：12、办理建设工程质量安全监督备案（市政配套部、质检站）A、公司提供资料：规划分局审批的总平图、建设单位项目负责15人的法人授权委托书、《建设工程规划许可证》、施工中标通知书、施工合同、监理合同原件、总监法人委托书、监理人员名单及总监证、监理中标通知书、城建费用缴纳证书、报建表、施工企业项目经理法人委托书、施工单位管理人员的资格证明文件(复印件)、设计单位、项目设计人员的资格证明文件(复印件)、勘