房产开发作业流程详解

00房地产开发作业指导书试行稿上海XX（集团）公司1目录1.土地投标（商务）42.土地投标（技术）63.土地状况调研84.编制可行性研究报告105.建立公共建筑和住宅小区资料库146.建立优秀设计师信息库157.编制设计任务书168.建筑方案招标199.规划方案报审2210.申报计划立项2411.申办《建设用地规划许可证》2512.编制房地产开发流程计划2613.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例）3014.设计委托3115.建筑设计优化3316.日照分析报告的编制和报送3617.编制营销策划书3818.选择和确定营销代理4019.召开扩初设计审批会4220.扩初设计送审4321.委托现场地质勘探4622.结构设计优化4923.三通一平跟踪管理5124.土地接管5225.工程报建5426.申办《建设工程规划许可证》5627.工程安全质量报监5828.申领《施工许可证》6029.投资监理委托6230.施工总承包招标6431.现场管理台帐6832.图纸管理7033.施工日记71234.编制会议纪要7235.施工图内审7336.施工图设计交底7537.临水、临电配套7738.申办开工复验红线7939.施工技术方案优化8140.委托勘丈8341.楼书及宣传资料制作8542.选择首届物业管理单位8643.申办《预售许可证》8844.组织房展会9045.商品房销售合同的网上备案和登记9146.商品房定金合同的网上备案9347.编制工程预算9448.编制项目计划书9649.审核验工月报9850.工程拨款10051.甲方采购10252.施工安全管理10553.施工安全巡视10854.施工图修改11055.工程例会11256.现场签证11457.工程质量事故处理11658.索赔11859.样板引路和封样验收12260.隐蔽工程验收（土建）12461.隐蔽工程验收程序（安装）12662.竣工备案制验收12863.公建配套13364.供电配套13565.供水配套13966.排水配套14267.消防配套144368.燃气配套14769.环卫配套14970.卫生防疫报批15171.通信配套15372.有线电视配套工程15573.绿化配套15774.邮政配套15975.安全技术防范配套16076.门牌报批16277.申办“使用粘土砖”核定16378.结建民防工程建设管理16479.工程竣工档案编制验收和报送16880.申办规划验收17281.公司内部验收17482.申办入户许可证17583.申办大产证17784.编制工程决算17985.物业移交和接管18186.预售商品房的物业交付18387.代办小产证18588.项目总结18689.项目资金管理18890.项目贷款19091.项目经济效益测评19292.成本管理19493.成本核算20194.课题组研究成果报告摘要20695.课题组研究成果评审意见2094土地投标(商务)1．作业目的土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。2．作业依据政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图。3.决策岗位总经理：负责土地投标书（商务）的批准和签发。主管岗位总经济师：负责投标书的最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价。协管岗位总会计师：对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。主办岗位土地开发：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。协办岗位营销策划，成本控制，成本核算，融资会计：按土地开发岗位的要求，按时提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。4.紧前工作条件获得土地招标文件和相关技术指标要求。5.作业描述5.1组织现场踏勘由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加（详见作业指导书《土地状况调查》）。其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（总经济师认为有必要时，市场调研业务可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行）。土地开发重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案的技术指标。5.2投标准备会议总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。5.3各岗位责任和分工营销策划：负责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。5土地开发：向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规定的格式编制商务标。负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估本公司的投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，及时反馈给各负责部门。向土建设计管理岗位催办技术标。成本控制：负责编制现场建设成本。成本核算：负责编制内部管理成本和税费。融资会计：负责提供有关银行资信（信誉等级、存款证明）等方面的文字材料。公司办公室：负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面的文字内容，近两年开发量、近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容；负责投标文件封面、封底和内容排版的设计，印刷和装订；负责各类需提交的投标文件的盖章、存档。总经济师：审阅土地开发岗位整理提交的投标文件并组织修改。在向总经理和董事会汇报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文件。5.4投标（商务标）文件内容：投标申请表；投标书；投标文件目录、提要；投标保证金；企业资质证明、从业业绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员的授权委托书；可行性研究报告等。投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。5.5参加投标：投标授权委托人（通常即为本主办岗位）应参加当日的开标，开标当日将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定的投标箱。投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被委托人必须密切关注评标过程，及时向上级领导汇报。5.6投标工作全过程的保密纪律：5.6.1所有参与投标的岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写的文件资料必须集中在一个目录内并设置加密。5.6.2文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复制。5.6.3各岗位对自用电脑内的投标信息承担保密责任，总经济师对最终报价承担保密责任。6土地投标（技术）1.作业目的土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书的主要组成部分。也可作为中标后甲方深化设计任务书的基础。2.作业依据从政府土地管理部门取得的土地开发招标书。3．决策岗位总经理：负责土地投标书（技术）的批准和签发。主管岗位总建筑师：布置本作业任务，主持内部评选会议，向总经理推荐首选方案。主办岗位土建设计管理：按时完成以下作业描述中各节点作业。4．紧前工作条件已获悉政府公布的土地公开招标信息，并已办理了投标申请手续，取得地块的规划参数。5．作业描述5.1编制工作进度计划因为投标期限往往都很紧张，工作量又十分巨大，而且绝对不容许延误时间，所以必须从公司决定参加投标时起，本主办岗位就应立即与土地开发岗位一起启动“土地投标”工作程序，确定其中各事件的分工和工作截止期限，注意进度计划应比投标截止日期提早1至2天，留有一定的时间余地。5.2委托概念方案设计主办岗位按照项目的规模和特点从优秀设计师信息库中选择2至3名分属不同设计单位的合适人选，并通过选中的设计师与其注册的设计单位联系委托设计事宜。向设计师提供地形图复印件和规划指标各一份，并在限定完成的截止时限前收齐各人的设计资料。5.3编写设计任务书草稿详见作业指导书《编制设计任务书》。此项作业应在概念方案设计阶段内同时完成，其中主要内容应尽早与设计单位沟通。5.4概念方案的设计成果必须严格遵照招标文件中的规划成果要求和文本格式。通常的要求为：5.4.1规划设计成果：A3文本格式的规划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册。5.4.2规划内容与深度规划说明书：包括现状条件分析，规划总体构思，规划总体布局，主要空间组织和景观特色，道路绿化设计，主要市政设施综合考虑；用地平衡表，主要技术经济指标（总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地率等）。还可根据方案构思的特点建议画龙点睛的物业名称。7规划总平面图：包括小区住宅建筑布局、公建与市政设施设置、建筑层数、建筑间距、绿化布局（集中绿地面积）、道路布局、停车泊位数量（停车库面积）、周边情况反映、比例尺、指北针、日照分析等。小区公建设施：应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及则在出让范围内按《城市居住区公共服务设施设置标准》（DGJ08-55-2002/J10189-2002）要求为小区配置。表达规划设计意图的效果图：如总体鸟瞰图，总体景观效果，建筑单体效果图等。5.5内部评选一侯方案资料收全，本主办岗位立即组织内部评选，会议由总建筑师主持，由本主办岗位组织会务，包括确定参会人员名单（以本公司和本系统的营销策划为主），分发会议通知，落实设计师介绍方案思路。由总建筑师确定首选方案后，报总经理批准。5.6签订设计咨询合同与内部批准方案的设计单位签订设计咨询合同，如是格式化合同，应在专项说明中补充保密责任和知识产权归属等条款。如对方提出要求，还可承诺同意将对方作为甲方推荐单位参加规划方案招投标。5.7内部审核本主办岗位对批准方案再次仔细核对是否符合土地招标书的要求，包括规划参数，匿名要求，方案的完整性，图纸和模型的一致性等。发现问题必须限定设计师在投标截止日期前修改完成，如时间尚许可，应把内部评议的优化意见与设计单位沟通，由设计单位酌情修改。5.8资料移交在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交土地开发岗位，作为技术标并入土地投标文件。5.9保密责任本主办岗位承担投标方案的保密责任。过程中的往来文件和方案成果均需妥善保密保管，复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值的资料随时粉碎销毁，严禁向无关人员透露投标方案的内容。一旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗位的责任。8土地状况调研1.作业目的取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料准备。2.作业依据公司年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。3.主管岗位总经济师：熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中的错误。协管岗位总建筑师，总工程师：熟悉现场内外环境情况及地质情况。主办岗位土地开发：负责现场调研的组织工作，编制调研报告。协办岗位营销策划：熟悉现场内外环境情况。4.紧前工作条件已获取相关土地将要招标的信息。5．作业要求5.1踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所不同，本岗位可根据需要组织不同的专业人员，从以下内容中选择调研项目。5.2踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是cod电子相册文件。报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方案招投标结束之前整理完成。5.3本作业形成的调研报告的编制质量接受总经济师的检查和评价。6．作业描述：6.1调研外部环境：6.1.1生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。6.1.2能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。6.1.3市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与本地块最理想的接口