房地产开发流程演示文件617

北京市房地产项目开发流程报告赖伟浩2005年6月一北京市房地产项目开发总流程二、项目开发的关键节点------取得土地、立项操作要点1土地信息资料收集—规划条件2市场定位3概念设计4成本测算5竟拍方案确定6签订协议、取得土地，办理立项及土地出让手续（国有土地使用证）7项目建议书（代可研报告）--立项政府部门：1土地储备整理中心土地招标拍卖挂牌程序2发展与改革委员会项目建议书（代可研报告）--立项3国土资源和房屋管理局国有土地使用权出让转让-国有土地使用证4规划局规划意见书—规划指标查询招标拍卖挂牌出让土地签订土地出让合同交纳地价款二、项目开发的关键节点-----建设用地规划许可证环境评估操作要点：1办理建设用地规划许可证提交：1）项目建议书2）地形图（1/2000或1/500）3）钉桩成果报告2建设项目环境影响评价，取得环评报告3建设项目交通影响评价，取得交评报告政府部门：1规划委员会建设用地规划许可证2市环保局环评报告审批招标拍卖挂牌出让土地签订土地出让合同交纳地价款办理建设用地规划许可证环境评估操作要点：1委托设计---规划设计图纸2组织交通影响评价-评价报告3人防\消防\园林意见咨询4向规委提交设计方案5取得审定设计方案通知书政府部门：1规划委员会1)提交发改委审批的项目建议书2)提交《规划意见书》及附图；3)提交标明用地钉桩成果，并以现状地形图为底图绘制的总平面图（比例尺：单体建筑1/500，居住区1/1000）2份；居住区（居住小区、组团）项目在总平面图中标明每栋居住建筑的编号；4)各层平面图、各向立面图、剖面图（比例尺：1/100或1/200）各2份；5)拟建项目周围相邻居住建筑时，附日照影响分析图及说明；6)《规划意见书》或《修改设计方案通知书》要求做交通影响评价报告的项目，应附交通影响评价报告2市人防办\市消防局\市园林局二、项目开发的关键节点------方案设计与审定方案通知书方案设计交通组织影响评价及报告人防建设意见咨询消防建设意见咨询园林方案咨询取得审定设计方案通知书二、项目开发的关键节点-----办理建设工程规划许可证操作要点：1项目列入年度开发计划2办理消防意见审批3办理人防意见审批4办理园林意见审批5办理交通组织方案审批6办理工程档案登记7完善规划设计图纸8办理工程规划许可证市政配套方案--自来水、排水、电力、燃气、热力、中水.电信、道路各部门审查意见及方案销售方案,成本分析及开发方案政府部门：1发改委—项目开工计划2市消防局3市人防办4市园林局5市公安交通管理局6市建筑档案馆7规划委员会取得审定设计方案通知书交通组织意见审批办理建设工程规划许可证消防建设意见审批人防意见审批园林意见审批列入年度计划办理工程档案登记二、项目开发的关键节点-----初步设计（公建）操作要点：1规划设计图纸深化----初步设计2市政配套方案—自来水、排水、电力、燃气、热力、中水、电信、道路各部门审查意见3消防、园林、人防、交通初步设计方案审批4环评报告批准文件5初步设计报审完成三通一平政府部门：1市消防局、园林局、人防办、公安交通管理局、环保局2规划委员会—初步设计会审市政各归口部门：自来水公司、供电局、燃气集团、电信公司、热力公司初步设计（公建）征询相关主管部门意见市政\电力等配套方案审批环境评估报告批复初步设计审批二、项目开发的关键节点----建设工程施工许可证操作要点：1施工图设计2施工图报审—取得审查通知书3领取施工许可证表4办理监理、施工单位招标5监理、总承建商招标、签订合同及备案6办理建设资金保函或证明7办理质量、安全监督登记8办理园林审批9办理统计注册登记10办理人防工程备案11交纳散装水泥费12交纳新型材料专项基金13交表与领取开工证政府部门：1建委2建委招标办3公司开户银行4建委质量监督总站5市园林局6市统计局7市人防办办理建设工程规划许可证施工图设计领取建设工程施工许可证申请表办理园林审批办理人防工程备案办理统计注册登记领取建设工程施工许可证规划验线办理监理单位施工单位招标办理质量安全监督登记交纳新型材料专项基金交纳散装水泥费施工图审查施工图设计审查文件通知书签定监理及总包合同合同备案二、项目开发的关键节点----施工管理操作要点：1工程进度管理与协调现场管理架构、施工组织设计施工进度计划、现场监督、承包商、供货商的选择2工程质量控制工程质量保证体系与措施工程质量验收标准与程序、监理3工程成本控制工程预算、合同造价、洽商与变更控制、结算招标、材料设备采购合同管理工程付款控制4施工安全控制施工安全保证措施、安全管理架构培训、施工方案的审查二、项目开发的关键节点—预(销)售许可证,产权证操作要点:1预售商品房面积的测绘2与开户银行签订预售房价款监管协议书3办理预售许可证4办理竣工商品房测绘取得报告5办理竣工项目地价款核实补（退）交地价款6办理产权证政府部门：1测绘部门2房地局其它部门:1开户银行二、项目开发的关键节点----竣工验收操作要点：1自检2电梯验收3人防验收、环保验收（发电机）、水质化验、其他市政专业验收4消防验收5竣工验收6规划验收7竣工备案8档案资料移交政府部门：1质量监督局2市人防办3市环保局4市政各主管部门5市消防局6建委质量监督总站7规划委员会8北京市建筑档案馆人防验收\环保检测\水质化验\电梯验收\消防验收竣工验收竣工项目地价款核实补交（退）地价款竣工档案移交规划验收竣工备案各阶段检查及验收二、项目开发的关键节点—预(销)售许可证1、北京市商品房预售许可证申请表；2、授权委托书；3、开户银行证明；4、商品房预售方案；5、地价款交纳核实函；6、建设工程规划许可证及附件；7、建设工程施工许可证；8、工程施工合同；9、国有土地使用权出让、转让合同；10、国有土地使用证；11、企业法人营业执照副本；12、开发企业资质等级证书；三、主要政府部门---市国土资源和房屋管理局招标拍卖挂牌程序国有土地使用权出让转让（招标出让）国有土地使用权出让转让（拍卖出让）13个工作日国有土地使用权出让转让（国有土地使用权转让）国有土地使用权出让转让（协议出让的新建项目）国有土地使用权出让转让（协议出让的现状项目）国有土地使用权出让转让（国有土地使用权出让转让）国有土地使用权出让转让（变更出让合同）国有土地使用权出让转让（竣工项目地价款核实）拆迁许可证商品房预售许可证商品房预售登记商品房预售预购登记国有土地使用权及房屋所有权抵押登记房屋所有权登记项目建议书（代可行性研究报告）批复---52个工作日招标项目的招标范围和招标方式---14个工作日开工计划---24个工作日、年度计划三、主要政府管理部门-----发展和改革委员会规划意见书---28个工作日建设用地规划许可证---45个工作日设计方案---审定方案通知书---个工作日建筑工程初步设计审批---32个工作日建筑工程规划许可证---13个工作日建设工程规划验线---3个工作日建设工程规划验收---7个工作日项目名称命名、更名---15个工作日三、主要政府管理部门---市规划委员会三房地产开发企业设立审批程序工程质量监督注册登记市政工程质量监督注册登记建设工程施工招标方式备案---5个工作日招标文件备案—招标过程监督—合同备案---7个工作日建设工程项目施工许可证---11个工作日建筑工程安全文明施工检查房地产开发企业二级以下资质办理三、主要政府管理部门----市建设委员会三、主要政府管理部门----公安消防局、交通管理局建筑设计防火审批---8\16个工作日建设工程施工现场消防安全许可建筑工程消防验收建设项目交通评估建设项目交通组织审批---20个工作日停车场及设施审批三、主要政府管理部门----市人防办人防规划设计审批---20个工作日人防竣工验收人防面积的接管三、主要政府管理部门----市园林局建设项目绿地规划方案审批---7个工作日绿化补偿费城市绿化建设工程规划设计方案10株（含10株）以内城市树木砍伐或移植单位（项目）建设需占用公共绿地、单位专用绿地，因建筑或市政工程需砍伐（移植）树木10株以上事项权限内古树名木移植三、主要政府管理部门----市政管理委员会建设项目节水设计方案审核建设项目节水设施竣工验收临时用水指标自备井使用证中水处理污水排入城市排水设施许可设置户外广告审批（审批类）张挂、张贴标语宣传品审批渣土砂石运输车辆准运证建设项目自来水的报装建设项目燃气供应、储备、气化、混气等厂（站）建设审批三、主要政府管理部门---教委、环保局、统计局环保局：建设项目环境影响评价环境影响评价报告的审批---20个工作日施工期间环境影响监测统计局:建设项目统计登记建设项目月、季、年统计报表教委：教育配套的审批四、主要行业管理部门---自来水集团、热力集团、燃气集团自来水集团：红线外自来水管线安装工程质量验收红线外水表井及管线的管理热力集团：热力站报装供热设计室外供热管线施工燃气集团：燃气工程报装、设计与室外工程的施工四、主要行业管理部门---北京市供电局、电信、邮政北京市（供电局）电力公司：建设项目（建设方产权）供电设计的审核建设项目(供电局产权）的供电设计与审核建设项目(供电局产权）的供电工程施工与验收电信＼邮政：北京电信北京网通通信解决方案北京邮政局：开通邮箱谢谢