房地产营销经营流程(173)(1)

房地产营销经营流程目录前言错误!未定义书签。第一章综述1第一节基本概念1一、房地产相关概念..............................................1二、房地产开发与经营业相关概念..................................2三、房地产开发与经营业的纳税评估................................3第二节经营特点3一、经营概况....................................................3二、经营分类....................................................3三、经营流程....................................................4四、会计核算....................................................7五、应税特征....................................................9第二章评估方法12第一节假设法12一、环境适用...................................................12二、具体应用...................................................13第二节SPSS应用法16一、环境适用...................................................16二、具体应用...................................................16第三节系统预警法21一、环境适用...................................................21二、具体应用...................................................21第三章评估指标25第一节会计报表指标25一、指标基础...................................................25二、指标确定...................................................27三、指标附件........................................................................................................41第二节纳税问题指标67一、指标基础...................................................67二、指标确定...................................................71三、指标附件...................................................76附录法规政策101附录一营业税法规101中华人民共和国营业税暂行条例..................................101中华人民共和国营业税暂行条例实施细则..........................102土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让征收营业税具体办法...106转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（节选）..108转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知110北京市地方税务局关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理工作的通知..................................................112财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知..............114附录二企业所得税法规117中华人民共和国企业所得税暂行条例..............................117中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则......................119财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知..........125关于印发北京市地方企业所得税税前扣除办法的通知................126国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知134国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知............135关于修改和完善我市企业所得税定率征收办法的通知（节选）........138关于修订企业所得税纯益率和定额征收办法的通知（节选）..........139印发北京市地方税务局关于对部分城乡集体企业、私营企业实行企业所得税定率征收的暂行办法的通知（节选）..............................140附录三土地增值税法规142中华人民共和国土地增值税暂行条例..............................142中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则......................143关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知....................146关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通知..............................................................147北京市地方税务局转发国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知........................................................148北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知......148北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知149附录四房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税法规150中华人民共和国房产税暂行条例..................................151北京市施行《中华人民共和国房产税暂行条例》的细则（修正）......151财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定.........152北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和征管问题的通知..............................155关于城市房地产税有关政策和征管问题的通知......................156印发《关于我市部分涉外税收实行属地征收的实施意见》的通知......158北京市财政局、北京市地方税务局关于城市房地产税纳税义务人问题的补充通知..........................................................159北京市地税局关于转发国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知..................................................160北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和征管问题的通知.............................161附录五其他法规162中华人民共和国城市房地产管理法................................162城市房地产开发经营管理条例....................................168关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知......................172北京市商品住宅销售价格构成....................................174北京市商品住宅销售价格构成管理办法............................175北京市关于实施《商品房销售管理办法》的若干规定................176北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售有关问题的通知........177关于加强住宅工程质量管理的若干意见............................180房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法....................181中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知............183纳税评估手册-房地产开发与经营业综述第一章综述第一节基本概念一、房地产相关概念（一）房地产房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物。很多国家将房地产称为物业。房地产涉及的税收主要有两类，一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行征税，我国现在开征的房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税（十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”），以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目，均属此性质；第二类为流转税和所得税性质，指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。（二）房地产市场房地产市场可分为以下几类：房地产一级市场，指土地征用、划拔、出让市场，房地产呈纵向流通，土地的出让方式一般有协议出让、招标出让、拍卖出让三种方式；房地产二级市场，指房地产转让、租赁、抵押等市场，房地产呈横向流通，通过表现为经营者与消费者之间的交易；房地产三级市场，指房产的互换、典当、租赁以及二手房交易市场，房地产呈横向流通，表现为消费者之间以及经营者与消费者之间的交易行为。广义而言，房地产市场还包括物业管理市场，指以物业管理服务为交换对象的市场，对前三级房地产市场有一定的辅助作用。（三）房地产业房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。从历史看，我国的房地产业起步较晚，但进入20世纪90年代以来，房地产业得以迅速发展，其原因与我国三项重大制度和体制改革密切相关：第一，改福利性住房制度为商品化住房制度；第二，改对土地无偿、无期限行政划拔的土地使用制度为通过协议、招标、拍卖方式，有偿取得土地有限期使用权的土地使用制度；第三，改千家投资、分散建设的房地产开发方式为综合建设、配套开发的房地产综合开发方式。1991年3月和1994年7月，国务院分别颁布了《城市房国税发[1993]149号《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》根据国家标准行业，我们通常所称的物业管理业被定为房地产管理业。纳税评估手册-房地产开发与经营业综述屋拆迁管理条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着我国房地产业走上了法制轨道，1998年8月，全国人大再次修订了《中华人民共和国土地管理法》，从土地利用、用地审批等方面规范了我国房地产业的成长。二、房地产开发与经营业相关概念（一）房地产开发与经营业房地产开发与经营业是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成部分。房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物。《中华人民共和国城市规划法》中明确规定，“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”是我国城市建设的基本方针，其本质特点就体现在“综合”和“配套”上。所谓综合指对地下设施如给水、排水、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发；配套则指对住宅、工商业用房、文教卫生设施、园林绿化、道路交通及其他公用设施进行配套建设，把城市作为一个有机