房地产开发行销仲介作业流程

房地產開發行銷仲介作業流程-代書專業沒教的事-【壹】電話開發一、洽談內容：1、地址5、隔局2、姓名6、年份(屋齡)3、樓層、樓別7、總價4、坪數8、看屋時間二、案件來源：1、報紙7、地政士事務所2、掃街8、裝潢公司3、市調表9、人脈、親朋好友4、廣告欄10、法院標售5、建築營造公司11、預售工地6、搬家公司12、留守公司pass電話【貳】簽訂委託書注意事項：1、委託期限總價款及服務費2、委託人及代理人的關係,代理要有委託授權書3、屋內贈品4、所有權狀影本、鑰匙5、填寫不動產說明書6、預售屋（1）業主與建設公司預售買賣契約書影本（2）換約是否有違約金間題（3）了解工程款與產權移轉進度（4）建商則要求建照執照或使用執照影本、設計圖【參】公司進件1、申請產權資料2、填寫售屋資料表3、不動產說明書【肆】廣告媒體1、製作看板、三角看板、現場大售紅布條2、網路行銷影音看屋3、電視廣告第四台CF4、報紙稿剪貼稿面，派發DM，詳填pass電話簿【伍】行銷1、行銷銷售房屋尋找買主2、追蹤舊客戶配對，帶看機會3、市場調查4、公司留守pass電話及來店客5、駐現12:00及17:00回報6、與同業配件【陸】收取定金(或斡旋金)1、定金按成交價5-10%收取2、定金收據，填寫詳細3、運用(假錢)交易儘量給客戶方便如支票、本票4、補定時間，安排簽約時間地點5、冒泡金額以乙次回收為原則，或兩段式【柒】簽約回收1、行銷主動聯絡買方，提醒簽約時間，及攜帶物(簽約金、身分証、印章)。2、開發需聽主管指示，通知業主簽約時間、地點及攜帶物(所有權狀正本、身分証、印章…..)。3、買賣雙方，未簽約前暫隔離說明。4、簽約時，行銷招待買主，開發招待賣主，主管與地政士溝通簽約事宜。5、行銷主動與主管配合掌握簽約金，送至行政助理，以利回收。6、簽約完竣行銷迅送買方出門，並予以恭賀好讓業主與主管結帳。7、送業主出門，並予以恭賀，為cassbycase鋪路。【捌】售後服務1、帶看拍照：銀行行員前往房屋現場拍照。2、服務交屋事宜:交屋結案之水、電、瓦斯、管理費收據、交屋鑰匙、刷卡、搖控器…。業務工作幾個條件與特質性-代書專業沒教的事-一、條件：1、專業知識：做功課可立即回答客戶問題，爭取下一次談判機會。2、一系列的服務：提供服務，讓客戶覺得經紀人介紹的房屋無後顧之憂。3、房地產高收入：相對代價，高意志力、高挫折感、高機動性。4、培養長期客戶：培養金主，買或賣、賣或買、或再賣再買。5、主動積極：主動聯絡、日久生情，將商業關係轉為朋友交情。二、特質：1、消化case能力：要有消化case的能力，否則養成不挑case的習慣與能力。2、簽約能力：開發簽委託授權，行銷收定金斡旋金等簽約能力、運用自如。3、不可有職業倦怠症：最大的敵人就是自己。4、大丈夫能屈能伸：逆來順受，可大可小。5、置之死地而後生：在灰心消沈後必定要很快鼓起勇氣再出發。6、賺錢為自己、工作為別人：為別人做事等於為自己賺錢。7、客戶是衣食父母：客戶中無好客、A客之分，只有客戶。8、韋小寶性格：無用之用是為大用，適應環境變化，能進能退因時、地、利制宜。9、一勤天下無難事。三、特性：八心七力1、專心－化繁為簡1、理解力－問題、敏捷2、誠心－服務赤誠2、記憶力－case資料3、耐心－房屋非民生物品3、觀察力－購屋動機4、關心－為客戶設想4、分析力－大小環境5、熱心－熱忱協助5、意志力－高總價、大生意6、決心－不放棄機會6、說服力－簡短有力、言之有物7、企圖心－業績目標完成7、生產力－利潤中心8、進取心－專知應變房地產仲介術語-代書專業沒教的事-1、冒泡:7、斷頭case:2、帶看:8、Applecase:3、掛蛋:9、破蛋:4、掃街：10、物件:5、芭樂case:11、抱錢:6、冰起來:以下是兩位房屋仲介業者的對話，他們究竟在說什麼？甲：小張，這個月『冒泡』了沒有？看你這兩天『帶看』得滿勤的！乙：小陳，唉!別提了！這個月到今天為止還是『掛蛋』，昨天被店長K得滿頭包，最近『掃街』接的都是『芭樂case』，『冰起來』都來不及，更別提冒泡了。昨天好不容易接到西屯區一個被『斷頭case』，說實在價錢、地點都一級棒,本來以為靠這個『applecase』可以『破蛋』，沒想到碰到一個澳洲來的客戶，對『物件』嫌東嫌西，屋主一氣之下，乾脆不賣了，買賣雙方差距那麼大，看來這個case有得慢慢斡旋了。唉！錢歹賺，不說了，我要去帶看。甲：喔！你要帶看『抱錢』(大聲)