新形态下农产品批发市场用地价值评估的风险分析及建议-原创

解析|新形态下农产品批发市场用地价值评估的风险分析及建议导读：农产品批发市场是直接为城市居民生活服务、公益性较强的社会公共设施，近年来国家也重点支持农产品批发市场建设和升级改造，提出农产品批发市场用地可按工业用地对待的政策，但同时国家对于农产品批发市场用地出让底价的确定有着严格的限制条件。本文从新形态下农产品批发市场用地出让的相关政策、土地取得存在的问题以及用地价值评估风险等方面进行分析，对农产品批发市场用地使用价值评估提出建议。一、农产品批发市场用地出让的相关政策近年来国家支持重点农产品批发市场建设和升级改造,落实农产品批发市场用地等扶持政策,使批发市场与农产品生产基地有机结合，支持农产品市场向着集采购、加工、仓储、运输、经销等环节为一体的功能多样化模式发展。根据《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发〔2008〕1号），落实农产品批发市场用地按工业用地对待的政策。但国务院办公厅发布的《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号）中明确，农产品批发市场用地作为经营性商业用地，应严格按照规划合理布局，土地招拍挂出让前，所在区域有工业用地交易地价的，可以参照市场地价水平、所在区域基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价，土地出让后严禁擅自改变用途从事商业性房地产开发，确需改变用途、性质或者进行转让的，应当符合土地利用总体规划并经依法批准。另外，《国务院办公厅关于印发国内贸易发展“十二五”规划的通知》（国办发〔2012〕47号）对农产品批发市场用地出让价格规定再次明确，其最终成交价格由市场竞争确定。二、农产品批发市场的土地取得问题近年来，我国农产品批发市场呈现产业一体化发展方向，实现了批发市场与农产品生产基地的有机结合，不少农产品批发市场、集贸市场出现集采购、加工、仓储、运输、经销等环节为一体的“加工仓储式批发超市”，但大部分农产品批发市场的用地，都存在这样的问题。第一，土地取得的程序导致前期投入较大。当农产品批发市场用地作为商业用地或者工业用地取得时，必须经过招标的程序。而招标之前，必须按照预定土地完成所有的设计方案，一旦招标失败，则所有的设计都将作废，前期投入设计方案的成本费用也将由企业承担。第二，土地出让或转让的用地类型界定模糊，为出让价格评估带来难度。一般来说，根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），农产品批发市场属于二级类中的批发零售用地，一级类的商服用地。由于农产品批发市场很难像大型商场或者商业综合体那样，进行多层的开发建设，而一般是一、二层的建筑，土地的利用率与商业用地相比，农产品批发市场的土地利用率相对较低。随着农产品批发市场建设和升级改造，若作为商业用地来转让则存在价格较高。因此完全按照商业用地价格，则批发市场仅土地取得此一项的成本就非常高，不利于企业的经营。对于估价机构来说，农产品批发市场没有一个明确的用地类型界定，也为出让价格的评估带来一定难度。三、农产品批发市场用地价值评估风险分析1、完全参照工业用地评估带来的潜在评估风险根据农产品批发市场的用地政策，各地政府在确定农产品批发市场用地出让底价时，更趋向参考工业用地市场地价水平。但各地的城市规划部门往往对地块建设各用途建筑类型规模或比例无明确或具体限制，未来土地实际开发后各用途建筑物面积比例的不确定性较大。我国城市地价管理对农产品批发市场用地并无严格的界定，土地取得的政策较为“模糊”。评估机构接受国土部门委托进行评估时，政策层面指出是可以参考工业用地市场价格出让，但对参考工业用地市场价格有严格的限制条件。同时，一些企业利用建设农产品批发市场的名义，实际上大量“圈地”或变相进行商业性房地产开发，则可能造成国有资产的流失，后期为国土部门及估价机构带来较大的风险。因此，普通农产品批发市场用地完全参照工业用地市场地价的估价方法可行性较低，风险较大。2、完全参照商业用地评估带来的潜在评估风险按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），将农产品批发市场用地作为商业用地来评估，评估价格较高。实际上，农产品批发市场带有一定的公益性，若估价机构在评估时单一参照商服用地进行评估，难以客观反映农产品批发市场的实际地价水平。农产品批发市场主要经营的是农产品，很难像大型商业那样，进行多层的开发建设，也难以经营高端、增值性较高的各类商品。农产品批发市场是直接为城市居民生活服务、公益性较强的社会公共设施，用地成本过高，会给企业的经营带来较大的风险，势必制约各地农产品批发市场的建设和升级改造。四、农产品批发市场用地使用价值评估相关建议土地估价中常用的估价方法包括市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法和成本逼近法。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），农产品批发市场用地归类于商业服务业中的农贸市场用地（B12）,是指以农产品批发、零售为主的市场用地，因此农产品批发市场用地属于商服用地。但从上述农产品批发市场用地相关政策考虑，也可以参照工业用地市场地价水平。因此，在估价方法选择上，单一的参照商服用地或工业用地进行估价的一般思路可行性较低。为合理规范农产品批发市场建设和改造升级，政府应统筹制定科学合理的用地规划，统一指导思想。城市规划部门对农产品批发市场进行用地规划指标设定时，需在规划条件中明确该地块各类功能建筑的比例和规模，同时充分考虑周边农产品批发市场现状及改建容量的可行性，明确各类建筑物的规划指标。同时，估价机构可根据用地的各类功能建筑的比例和规模，选择合适的估价方法（例如剩余法），合理分析用地开发模式，并测算开发完成后不动产总价、开发成本、开发利润等评估要点，充分考虑农产品批发市场用地的加工、仓储、交易等多方面地价水平，这样可有效减少评估风险。（本文作者中地集团评估部尹晓明）