深圳房地产开发流程

深圳房地产开发流程本地宝律师2009年6月8日来源：本地宝第一节房地产开发贷款程序房地产开发贷款操作流程如下：递交申请——受理调查——项目评估——核查审批办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保一、房地产开发贷款申请(一)借款人资格借款人申请房地产开发贷款，须符合以下基本条件：1、借款人是经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业独立法人或其他经济组织。2、有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件。3、经营管理制度健全，财务状况良好。4、信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。5、有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。6、有贷款人认可的有效担保。7、贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。8、借款人已经取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》。9、贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。10、贷款项目工程预算报告合理真实。11、贷款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。12、企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。13、贷款人规定的其他条件。(二)申请贷款资料开发商应向银行提交公司和贷款项目的相关资料。1、单位资料(1)、经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书(股份制企业)、贷款证年检证明复印件、贷款证(卡)及复印件;(2)、单位章程、成立批文;(3)、经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表;(4)、工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件;(5)、法人代码证复印件、年检报告;(6)、房地产企业开发经营资质证书;(7)、借款申请报告;(8)、公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议;(9)、若属第三者提供信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书;若属抵押或质押担保方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明;(10)、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。2、项目资料(1)、项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告;(2)、建设用地规划许可证;(3)、建筑工程规划许可证;(4)、土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证;(5)、地价款缴交凭证复印件;(6)、施工许可证;(7)、房地产预算许可证;(8)、合作项目需提供合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。(三)、房地产开发贷款的审查与审批贷款审查是贷款审查部门根据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款调查部门提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款决策人参考。(四)贷款审查的主要内容1、审查调查部门提供的数据、资料是否完整。2、根据国家产业政策、贷款原则审查贷款投向是否符合规定。3、审查贷款项目是否需要评估，有无评估报告，有否超权限评估，评估报告是否已批准，项目情况是否可行。4、审查贷款用途是否合法合理，贷款金额能否满足项目的需要，利率是否在规定的上下限范围内，借款人的还款能力，是否有可告的还款来源。5、审查贷款期限。房地产开发项目贷款最长期限为3年，建筑业(施工项目)短期贷款最长不超过1年。6、审查担保的合法性、合规性、可靠性。质押贷款：包括存单、国库券等有价证券质押贷款。抵押贷款：包括房地产、营运车辆抵押贷款。俣证贷款：(1)、俣证人必须是具有贷借款人清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，《担保法》规定国家机关、学校、医院等公益事业单位、无企业法人授权的分支机构不能作保证人;(2)、核实保证人保证意见的真实性、合法性，如股份公司要有董事会决议;(3)、审查保证人的保证能力。7、复算贷款风险度、贷款资产风险度。计算公式为：贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数×[企业信用等级系数×(1-Y)+项目风险等级系数×Y]注：Y=项目投资总额/(企业净有形资产+项目投资总额)贷款资产风险度=(正常贷款金额×项目贷款风险度×1.0+逾期贷款金额×项目贷款金额×1.3+呆滞贷款金额×项目贷款风险度×1.8+呆账贷款金额×项目贷款风险度×2.5)/贷款总额8、审查该笔贷款发放后，企业贷款总余额有无超过该企业贷款最高限额，授信额有无超过单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10%。9、按照授权授信管理办法，确定该笔贷款的最终审批人。贷款审查岗认为调查岗提交的评估报告、调查意见不够详尽，可以提出补充评估调查的内容，退回调查岗补充评估与调查。贷款审查意见中的主要内容和结论由审查岗人员填入《房地产开发贷款申请审批表》交审查主管复审。经审查岗主管审查同意后，按授权授信审批权限报有权人签批。(五)贷款的审批房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。1、贷款签批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款种类、金额、期限、利率、方式。2、凡是要上报上级行审批的，均要由下级行向上级行审查岗提交本级行信贷审查委员会对贷款项目调查的实审意见，并由行长签署上报。上级行审查岗审查后按审批权限提交信贷审查委员会或有权签批人签批。上级行审查岗的审查内容基本与贷款上报行的审查岗相同。3、贷款经批准后，由调查部门送贷款发放手续。审查或审批人不同意贷款的，要说明理由，有关资料退还给贷款调查部门，并由贷款调查部门通知企业。(六)、贷款的发放经符合规定的贷款审批人审核批准后，信贷员通知借款人、担保人正式签订贷款合同、保证合同或抵押(质押)合同，并按规定办妥有关公证(见证)、抵押登记、保险等手续。借款人取得贷款之前，应为项目办理有效的建筑工程保险。以房屋作为抵押品的，有偿清全部贷款本息之前，应逐年按不低于的押金额的投保金额办理房屋意外灾害保险，且投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人，保险单正本由贷款行执管。若属抵押(质押)担保方式，借款人应将抵押物(质物)权属及其有关登记证明文件、保险单等交贷款人收押保管，并由贷款人出具收条给借款人。借款人需使用被贷款人收押的证明文件或资料办理相关的销售手续时，须出具借条，待手续办理完毕即退还贷款人。若属住房开发项目贷款，有条件的贷款行应在发放项目贷款前，与借款人就该贷款项目销售后的一揽子抵押贷款业务签订《抵押贷款业务合作协议》。贷款审查部门对贷款合同、有关协议等全部贷款手续中的各种要素、签章等全部贷款手续核实无误后，由信贷员填写贷款划拨凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门，根据茬是度情况及有关约定条款，分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。第二节、城市房屋拆迁程序一、房屋拆迁申请无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都要向被拆除房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，并同时提交下列材料：建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆行计划或拆迁方案、办理存款业务的金额机构出具的拆迁补偿安置资金证明。拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容必须确切地说明拆迁的范围，拆迁的对象，拆迁的实施步骤，对拆迁范围内的被拆迁居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案，安置房和临时安置周转房的房源情况，涉及拆迁的各项补偿费、安置费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排等。二、房屋拆迁审批市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到拆迁申请之日起30日，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。三、签订拆迁补偿安置协议在房屋主管部门审查、审批拆迁并发放房屋拆迁许可证后，房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。补偿安置协议应当规定补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限以及违约责任等事项。1、拆迁补偿安置协议的主要内容：(1)、被拆除房屋的坐落地点、面积和用途;(2)、补偿方式;(3)、补偿金额;(4)、安置用房面积和安置地点;(5)、搬迁过渡方式及期限;(6)、违约责任等。2、房屋拆迁补偿安置协议的特征：(1)、协议当事人是特定主体，即拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人，被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有人或使用人;(2)、协议签订有严格的时间限制;(3)、协议签订有相对的强制性。补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。拆迁依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。四、实施拆迁拆迁人必须在拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越拆迁范围和拆迁期限。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当白拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。五、城市房屋拆迁的补偿1、补偿对象房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益，根据我国《宪法》规定，国家、全民、集体所有的财产受法律保护，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋等合法财产的所有权。房屋被拆除，给被拆迁房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保护被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)给予补偿。应当明确的是，补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，而不是使用权人。所有人既包括公民也包括法入。2、补偿形式房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。(1)、货币补偿是指拆迁入将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。(2)、房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。拆迁租赁用房时被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议时，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。除上述两种情况外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。3、特殊情况的房屋拆迁补偿(1)、出租房屋的拆迁补偿。拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁入给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。(2)、产权不明确房屋的拆迁补偿。拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁，拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。(3)、设有抵押权房屋的拆迁补偿。《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。抵押当事人就解除抵押关系或重新设定抵押物达成协议的，拆迁补偿按正常情况进行;抵押当事人无法达成协议的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人按照有关担保的法律规定，可向抵押人进行追偿，抵押权因房屋灭失而消失。(4)、拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿。公益事业一般指文教、卫生及社会公共福利方面的非生产性事业，拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的