第三章_房地产交易流程与合同

第四章房地产交易流程与合同4.1案例导入4.2房地产转让流程与合同4.3房地产租赁流程与合同4.4房地产抵押流程与合同知识目标1体会熟悉房地产交易流程与合同对房地产经纪业务的重要性；2掌握买卖、租赁、抵押等主要房地产交易形式的基本流程及相关制度规定；3熟悉房地产交易的合同内容。技能目标1基本具备操作完成房地产买卖、租赁、抵押的能力；2能组织签订一般的房地产交易合同。案例案例1-1以非正规手续购买房屋之后【思考与讨论】案例1-2卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔【思考与讨论】2001年2月，某房屋公司开发了一栋写字楼，想卖出一部分。但由于该公司不是房地产开发企业，而且该房产还没有最后建成，甚至连建设施工许可证都还没有取得，所以担心无人问津。于是房屋公司做广告称：欲采用以租代售的方法销售房地产，即买家先与之签定所谓以租代售合同，付几年租金后，即取得房屋所有权。一家贸易公司觉得房产不错，就在2001年4月与房屋公司签订了合同，购买部分房间，并分几次交付了款项，房屋公司在发票上均明确注明“预付购房款”。2001年7月，房屋公司才取得建设施工许可证，到年底，该房产建成，贸易公司搬入。2002年10月，房屋公司取得了房产权证。但上述情况，贸易公司完全不知。房屋公司在广告中宣传其房产权证齐全。贸易公司搬入该房屋后，发现房屋状况与广告宣传所称完全不符，情况较差。后来还得知，房屋公司早在签约前，就将该房地产抵押给了银行，抵押期限一直持续到以租代售合同中约定的贸易公司取得房产权证之日止。【思考与讨论】1、贸易公司购买房屋后，为什么会出现这么多的麻烦事，分析一下其主要原因出在哪里？2、为了避免买房出现类似贸易公司碰到的这些事情，购房者应该如何办理购房手续？3、为减少房屋买卖纠纷，可以从哪些方面和环节对房屋开发商的出售行为进行规范？4、结合本案例谈谈如何规范房屋买卖的操作程序。3.1房地产转让流程与合同一、房地产转让的基本概念房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。其他合法方式主要包括下列三种：1．以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立企业法人，房地产权属发生变更；2．以房地产抵债，房地产权属发生转移；3．因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移；房屋所有权房地产权属的转移土地使用权房地产转让实质：转让形式转让结果商品房预售商品房销售买卖二手房买卖（最基本）房屋在建工程转让职工所购公房上市房地产转让房地产权属转移赠予交换以房地产作价入股其他形式以房地产抵债企业被收购、兼并或合并二、房地产买卖的基本流程（一）商品房预售流程取得预售许可证后将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付订金或房价款的行为。条件：1）已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书2）持有建设工程规划许可证3）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期4）办理预售登记，取得预售许可证明二、房地产买卖的基本流程预售流程：第一步，预购人通过中介，媒体等渠道寻找中意楼盘；第二步，预购人查询该楼盘的基本情况；第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同；第四步，办理预售合同文本登记备案；第五步，商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋；第六步，与开发商签订房屋交接书；第七步，办理交易过户、登记领取房产证书手续。（二）商品房销售基本流程商品房销售的一般流程：现售，依法开发并已建成的商品房第一步，购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；第二步，购房人查询该楼盘的基本情况；第三步，购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同；第四步，交易过户登记。今年8月底，张女士通过朋友认识了杭州的房主卜先生，并且看中了卜先生位于城西的一套124.9平方米的二手房。经过讨价还价，双方决定以138万元的净价成交。9月1日晚上8点半左右，张女士夫妻俩和房东卜先生都到了裕兴中介公司准备签订合同，但卜先生的妻子却因故不能马上赶到。于是，张女士夫妻俩和卜先生在该中介公司总部签订了《杭州市房屋转让合同》，共8份。张女士还现场支付了3万元定金，并由卜先生写下收条。因为妻子当时没有到场，为了避免发生纠纷，卜先生还特别签署了一份《声明及承诺函》。声明中明确表示：“本人已将房屋转让的情况告知房屋的共有权人(妻子)……届时如果因此导致房屋买卖合同及委托代理合同不能生效，则本人……愿意支付中介费2500元，同时支付买受人(张女士)6万元作为赔偿。”晚上10点左右，合同签好了。按照约定，裕兴的工作人员巴先生立即携带所有合同到卜先生家中，请卜先生的妻子补签合同。晚上10点半左右，张女士接到巴先生的电话。巴告诉她，卜先生的妻子要求增加新条款，提出更高要价，并拒绝签合同。房屋买卖一事，由此中止。之后，买卖双方也曾到中介公司协商过一次，但最终没成功。后来巴先生了解到，房主妻子中途变卦的原因：另一家房产中介公司的买主，愿意出141万左右的净价买这套房子。【思考与讨论】1本案例中，房屋买卖合同是否有效？房屋买卖合同中订立的房屋所有权转让是否有效？2在处于卖方市场的楼市中，经常出现签订合同后，房屋卖方后悔要求涨价的情况。在这样的市场环境下，房地产经纪人和房屋买方可以采取什么措施避免这种情况的发生，并维护房屋买方的利益？3结合本案例谈谈如何规范二手房屋买卖的操作程序及买卖合同。（三）二手房屋买卖基本流程二手房买卖的一般流程：第一步，购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象；第二步，交易双方签订房屋买卖合同；第三步，办理产权转移登记过户手续。房屋买卖双方持房屋买卖合同，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。（四）房屋在建工程转让在建工程转让的一般流程为：第一步，房屋在建工程权利人向房地产管理部门提出在建工程转让申请；第二步，房地产管理部门对申请进行审核、批复；第三步，转让双方签订在建工程转让合同。（五）已购公房上市交易基本流程公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在出售之前其所有权归国家拥有。建设用地大多是以划拨的方式取得——原单位未支付土地出让金，房改成本价也没有包括公房转让补交土地出让金已购公房上市交易基本流程：第一步，卖方先取得所购公房上市交易的资格。《已购公有住房上市出售申请书》、《已购共有住房上市出售征询意见表》第二步，买卖双方达成交易协议，签订买卖合同。第三步，买方办理房屋所有权证。补交土地出让金（六）已购经济适用住房上市交易条件与基本流程经济适用住房，指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质、购房人拥有有限产权的政策性住房。实行严格的准入和退出机制——城市低收入家庭。1、经济适用住房上市交易的条件1）经济适用住房购房人拥有有限产权购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。银川市经适房销售对象新旧标准旧标准（2003版）（一）具有本市市区城镇户口；（二）年收入在3.5万元以下的家庭（单身职工居民年收入在1.75万元以下）；（三）无房户；（四）住房困难户。指家庭同住人口人均住房建筑面积在21平方米（含本数）以下的家庭；（五）城市重点工程需要安置的拆迁户。未婚职工居民申请购买经济适用住房的，在符合本条所述规定条件的前提下，必须达到法定结婚年龄。新标准（2008版）（一）具有本市市区城镇户口；（二）低收入家庭，是指家庭人均年收入低于市政府公布的上年度城镇人均可支配收入65%的家庭；（三）住房困难户，是指家庭同住人口人均住房建筑面积在15平方米（含本数）以下的家庭；（四）城市重点工程需要安置且符合购买经济适用住房条件的拆迁户。北京市：一是家庭年收入在6万元以下；二是申请购房者须是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。购买经济适用住房满５年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。2）个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。银川市已购公有住房和经济适用住房上市出售的条件第七条具备下列条件可以开放上市出售的交易市场。（一）市人民政府房改、纪检监察部门已按照个人申报、单位审核、登记立档方式对城镇职工家庭住房状况进行了普查，并对在住房制度改革中存在的违纪、违规行为进行了处理，建立了职工个人住房档案。（二）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法及税费缴纳、收益分配等具体政策规定。（三）已购公有住房和经济适用住房产权产籍管理规范，建立了比较完善的房地产交易市场。（四）法律法规规定的其它条件。第八条有下列情况之一的住房不得上市出售：（一）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；（二）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（三）已抵押且未经抵押人书面同意转让的；（四）擅自改变住房使用性质的；（五）在学校校园、机关工作区、企业生产区、部队营房区域内的；（六）违反产权人与原产权单位购房约定的；（七）违反法律、法规及政策规定购买住房，没有清理、纠正的；（八）职工以其本人或配偶的工龄购买办子女权证的；（九）职工以标准价购买的公有住房，未以房改成本价补足房价款的；（十）银川市人民政府规定暂不宜上市出售的（应向居民公开说明）。第九条已购公有住房和经济适用住房上市出售时，在同等条件下，原产权单位享有优先购买权。原产权单位应当在接到书面通知七日内签署是否购买的意见，并按时送达银川市房改办。原产权单位在规定时限内不签署购买意见或已签署购买意见又不按规定时间送达的，视为放弃优先购买权。购买公有住房时与原产权单位有书面约定的，应遵守约定。第十条已购公有住房上市出售后，该户家庭不得再购买、租赁享有政府优惠的住房。第十一条已购公有住房和经济适用住房不得分割拆套出售、交换。2、经济适用住房上市交易的基本程序第一步，卖方先取得所购经济适用住房上市交易的资格。第二步，买卖双方达成交易协议，签订买卖合同。第三步，买方办理房屋所有权证。三、房地产交换的基本流程第一步：换房人通过房地产中介等渠道寻找交换的房源；第二步：交换双方签订公（私）有住房差价换房合同；第三步：到房地产登记机构进行换房合同登记备案和审核；第四步：交换双方支付差价款和相关税费；第五步：产权交易过户或办理公房租赁变更手续，领取房地产权证或公房租赁证。四、房地产赠与的基本流程1．生前赠与基本流程第一步：赠与人与受赠人签署赠与书、受赠书；第二步：赠与双方持赠与书、受赠书到公证机关进行公证。赠与书、受赠书经公证机关公证后有效；第三步：赠与双方持公证后的赠与书、受赠书、房地产权证等资料到房地产登记机构办理赠与登记过户、领证等手续。2．遗赠基本流程第一步：房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有的房地产在其死后全部或部分赠送给受赠人，此遗嘱也须经公证机关公证后才生效；第二步：房地产权利人死亡，遗嘱生效，受赠人表示接受赠与；第三步：受赠人持有关合法文件到房地产登记机构办理过户登记领证手续。五、商品房买卖合同商品房买卖合同：指开发商销售自己所开发的商品房时，与购房者签订的买卖合同。商品房买卖合同内容主要条款：1．合同双方当事人的姓名或名称、住所、联系方式等；2．转让房地产的坐落、面积、预售许可证、设施状况等基本情况；3．计价方式及价款；4．付款方式及期限；5．面积差异处理方式；6．交付期限；7．违约责任；8．规划、设计变更的约定；9．交接、产权登记的约定；10．争议解决处理办法；11．相关附件及补充条款；12．当事人约定的其他条款。商品房买卖合同内容