(东莞)XXXX年7月东莞楼市监测报告

1东莞楼市监测报告201507高度·深度·广度合富辉煌集团成员·香港联交所编号：733HOPEFLUENTREALPROPERTIES2报告目录第一部分楼市综述―――――――――――――――第3-7页第二部分月度大事件及点评――――――――――第8-12页第三部分：土地分析―――――――――――――――第13-18页第四部分住宅分析1.产品类型分析----------------------------第19-30页2.区域供求分析----------------------------第31-39页3.潜在供应分析----------------------------第40-48页第五部分：（附件）宏观经济政策信息--------------第49-58页3第一部分：楼市综述7月东莞楼市小幅降温，但整体仍处火热区域表现严重分化，临深片区表现强劲“3.30”政策是2015年东莞楼市回暖的导火线，从此成交量持续攀升，并且在6月份达到高潮，史无前例达百万方，房价亦首次突破万元大关。7月，楼市成交从高峰正常回落，楼市小幅降温，但量价仍然处于历史高位。2015年1-7月东莞实现成交量同比爆增近九成的辉煌业绩，但细分市场，则表现出严重的区域分化现象，可谓“一半火焰，一半海水”。临深片区供求表现积极强劲，贡献了全东莞约七成的增长，且领涨东莞房价；而临近博罗的莞北及东部片区及临近新塘的水乡片区则成交停滞不前，甚至房价遇到较大下行压力。7月区域表现仍然严重分化，并且将持续到整个下半年，临深片区供求矛盾将加剧，部分区域出现较严重的供不应求。去库存压力分化：临深片及松山湖片区去库存压力最小，莞北和水乡片去库存压力最大合富辉煌东莞市场研究部数据显示，按照2015年前7月月均去化速度计算，当前去库存压力最小的十大区域主要为临深片区、松山湖片区及市区；去库存压力最大的十大区域主要为莞北片区和水乡片区，分布特点为与广州新塘及惠州博罗临近的东莞区域。4成交分化：以临深片区、松山湖片区为主，临深片区房价大幅上涨合富辉煌东莞市场研究部数据显示，按套数排序，7月东莞住宅成交前十区域以临深片区及松山湖片区为主，其中凤岗镇以近1000套排名第一，占据市场13%份额；南城区以674套排名第二，长安镇以644套排名仅次南城区；传统临深片区重镇塘厦镇未上榜，主要原因为供应断档。市区仅南城区上榜，其余三大城区由于供应不足需求受抑制未能上榜。从房价表现来看，涨幅最大的仍然以临深片区为主，如凤岗镇上涨35%、樟木头镇上涨33%,长安上涨16%，清溪上涨14%等。前十区域占全市约72%的比重，即30%的区域完成了72%的成交，即相当一部分区域成交表现平淡。7月成交环比6月略有回落，但仍属高位水平，同比大增近八成合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015年7月东莞住宅签约面积高达81.3万平方米，比6月有所回落，但回落幅度不大，在20%以内。但在历史同期相比，今年7月供求量及房价均创下历史最高。7月房价10077元/平方米，与6月基本持平，同比上涨8.6%.52015年5月始，房价加速上涨，连续2月突破万元大关合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年1月-2015年4月，东莞房价在8500-9200元区间维持了长达28个月，房价波动幅度较小，两年多仅700元/平方米波动，表现出平稳。2015年5月始，房价加速上涨，5月房价9785元/平方米，环比4月上涨5.9%,6月和7月攀升至万元大关。7月房价10077元/平方米，与6月的10088元/平方米基本持平，创下东莞房价历史最高的两个月。6前7月东莞楼市供需两旺，房价连续3年涨幅在5%左右合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015年1-7月东莞楼市供求两旺，其中住宅新增供应面积高达423.7万平方米，同比大幅增加55%.1-7月网签面积高达480.8万平方米，均超过2008和2010年全年的成交量，同比大幅增加87%，增幅比1-6月略有收窄。1-7月东莞住宅整体均价约9570元/平方米，同比小幅上涨4.5%，连续3年保持在5%上下。2012年以来，东莞房价每年以约400-500元/平方米年涨幅上涨。从供需整体态势来看，1-7月供求比约1：1.13，楼市呈现出一定程度的供不应求去库存时间连续5个月减小，当前去库存时间仅7个月，房价受支撑截至2015年7月底，东莞一手住宅库存面积约485万平方米，连续5个月回落。按照6个月平均数来计算，去库存仅需6.9个月，基本回到2013年下半年水平，去库存压力较小，房价得到支撑。7万科继续以绝对优势保持榜首，保利地产快速晋级合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015年前7月万科地产以64.9亿业绩，继续以绝对领先优势排行东莞房企榜首。碧桂园以29.1亿元继续保持第二；光大地产以26亿元紧随碧桂园之后；保利地产以21.6亿成绩，排名第四，相对于2014年的第8名，今年保利地产表现异常突出，快速晋级。成交前十楼盘几乎全部分布于临深片区从7月成交金额前十楼盘来看，区域特征非常明显，高度集中于临深片区。其中凤岗3个盘，樟木头2个盘，清溪1个盘，长安2个盘，虎门和松山湖各1个盘；从房企来看，万科和保利各2盘上榜，其余多为本土房企；从房价来看，前十楼盘，万元楼盘占八成。其中凤岗两大楼盘房价达到2万元上下。8第二部分：月度大事件及点评事件一：多项经济数据同比增幅较上年同期回落明显点评：2015年6月份经济数据同比增速较上年同期出现明显下滑，中国经济尚处于探底的阶段，但消费以及M2增速回落幅度则相对较小。这一方面突出表现出经济增长结构在持续的调整中，消费对经济贡献度在逐步的加大，而广义货币M2增速相对平稳也有利于为经济提供充足的流动性。事件二：央行上半年个人购房贷款同比多增1767亿元7月22日从央行发布的今年上半年金融机构贷款投向统计报告,1-6月份个人购房贷款余额增加1.12万亿元,同比多增1767亿元。报告显示6月末人民币房地产贷款余额19.3万亿元,同比增长19.4%,增速与上季末基本持平;1-6月份增加1.88万亿元,同比多增3444亿元,比上年同期占比水平高1.9个百分点。6月末房产开发贷款余额4.88万亿元,同比增长20.9%;地产开发贷款余额1.54万亿元,同比增长32.8%,增速比上季末高2.2个百分点。点评：受益于上半年多轮的降息降准以及政府放松房地产政策的双重刺激下，上半年个人购房贷款大幅释放，半年内首次突破万亿元大关，这一方面说明银行资金充裕，有更多资金可用于房贷的发放，另一方面也体现出上半年成交迅速回升。但随着一线城市和部分二线城市房价出现快速上涨的苗头，以及年内额度有限情况下，已有银行开始收缩二套房贷款额度，缩减贷款利率折扣等，预计该类城市下半年购房贷款增速将趋缓。9事件三：房地产税立法初稿已成形税率或由地方自行决定房地产税立法初稿已基本成形，正在内部征求意见并不断完善中。据悉，房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。历次调控均以交易环节税收为主，促进住房资源合理配置效果不够明显，现阶段交易环节税收重在调节卖方。在供求关系紧张的市场环境下，卖方承担的税负基本转嫁至买方，增加了中低收入人群和自住等合理需求的购房负担，偏离了调控方向。根据房地产税立法改革总体思路，拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下，适当提高保有环节税负，降低建设、交易环节税费负担。点评：虽然房地产税立法初稿基本成形，但需要解决的问题多，例如：1、中国现行住宅土地产权只有70年，而在购房的时候，购房款已经包含了土地出让金，等于购房款只是换来70年的租期，现在再征收持有环节的房产税似有重复征税嫌疑。2、近期出台时机不现实，因为现行宏观经济正处于增速换档期，近期政府都通过释放利好以稳住房地产成交，以达到稳经济的目的，所以短期出台持有环节的房产税动力不足。3、不动产登记尚未完成，政府在没完全掌握全国不动产情况下，不会贸然推出。假设真的推出房产税对市场的影响：1、征收有望设置“豁免征收面积”，影响更多是在投资以及豪宅购房群体，对主要购房群体影响较小；2、税率决定权或下放给地方政府，而房地产作为地方政府财政主要来源，税率过高将挫伤开发商的投资热情，从而影响地方的固定投资和房地产销售，将影响到对当地经济增长，地方政府在平衡这之间关系后所以预计前期税率不会定的太高。综合上述两大观点看，房产税征收短期施行概率较低，即使正式开始征收也要看征收方式和征收税率情况，预计短期影响更多的在于心理层面。10事件四：上海定向微调限购取消限购未纳入今年工作计划海市委市政府7月8日前出台《关于深化人才工作体制机制改革促进人才创新创业的实施意见》，其中包括向符合条件者定向微调住房限购政策。《意见》中规定，对达到上海市居住证积分标准分值且缴纳个人所得税达到一定数额或职工社会保险缴费基数达到一定标准的非沪籍人员，定向微调住房限购政策。这部分符合条件的非沪籍人才，今后有资格在沪购房。点评：本次上海定向微调限购政策，虽然是以打造创业环境为背景而提出来的，并非主要针对房地产行业，但也一定程度说明一线城市限购政策是可调整的，而不是完全无法变动，但受限于一线城市具有持续人口流入，以及近期房价上涨压力依然存在，所以年内取消限购的可能性较小；虽然短期一线城市限购取消概率较小，但住房限购做为一种扭曲人群购房需求的行政政策，是非常不合理的，未来取消将是大势所趋。事件五：东莞上半年GDP同比增长7.4%今年上半年，全市经济运行平稳，主要指标逐步回暖，呈现缓中趋稳的发展态势。初步测算，上半年，东莞实现地区生产总值2935.23亿元，按可比价计算，同比增长7.4%。点评：东莞上半年经济成绩单优秀，其中出口和消费交出了良好的成绩单：上半年全市出口2910.9亿元，增长9.4%，比一季度快7.2个百分点，高于全国、全省8.5和5.5个百分点，在珠三角排第3位。从上半年经济数据看东莞经济转型开始凸显效果，其中市区主打行政区域牌，大力发展以服务业、商务办公、住宅消费等第三产业为主；松山湖、生态园等主打科技园区经济，以中高端制造业为主要转型方向；沙田▪虎门港、石龙、麻涌主打物流牌为镇区经济注入新的增长动力；虎门、长安则用好镇改市利好，再次提升经济发展潜力；临深片区则积极承接深圳外溢的产业和消费力，提升区域经济发展深度。从综合看东莞的经济前景依然向好。11事件六：东莞普通住房标准再调整点评：1、普通价格标准调整有升有降：一、二类标准上调，三类下调，其中一类标准上调幅度达10%，基本一类大部分区域都将享契税优惠（符合普通住房标准的可享受1.5%的契税优惠，其中如果是首套房且面积在90平方米以下，更可享受1%的契税优惠；而超出普通住房标准，则要缴纳3%的“豪宅税”），三类标准下调幅度6.9%，但该类镇区2015年年内均价大部分处于5943元/㎡之下，影响较小；2、二类镇街扩容均衡发展房地产市场：变化最大的还是二类镇街，数量由14个增加到17个，二类镇街扩容，是政府想均衡发展房地产市场的表现。3、镇区受益分化：其中企石、横沥、中堂从三类跃升到二类，和上轮比该三镇普通住房变动较上期提升了23%，基本覆盖到90%的洋房产品，受益明显。樟木头是本次调整最大受损区域，变动较上期下调了近22%，影响到约50%以上楼盘洋房产品。事件七：加速推动深莞惠交通运输一体化根据东莞市与深惠两市共同编制了《深莞惠交通运输一体化规划》计划，东莞市将与周边城市合作共建32条边界道路，现已建成10条，通车里程约115公里，建成了广深沿江高速、博深高速等高速公路，打通了龙凤大道、龙平南路等边界断头路，有效完善了区域路网体系，实现了与周边城市中心城区的“一小时生活圈”。深惠城际线方面，根据规划深惠城际线与深圳轨道交通14号线共轨运行。根据两市轨道线网规划方面，深圳地铁6号线拟与莞1号线衔接；深圳地铁11号线拟与莞3号线衔接；深圳地铁12、18号线拟与莞2号线衔接。目前规划的初稿已经完成，待正式实施后，将使轨道交通与常规公交有效衔接，加速推动我市与穗深惠三市的交通对