2019年江阴临港新城地块市场定位报告23P

江阴临港新城地块——市场考察定位报告2019年4月25日一江阴概况目录二市场研究三地块属性江阴概况江阴市位于苏南沿江，总面积987.53平方公里，总人口江阴市辖6个街道、11个镇，市人民政府驻澄江街道澄江路9号。此外，有国家级江阴高新区、江阴临港新城开发区、靖江工业园区。江阴连续8年蝉联全国县域经济百强县（市）第一。交通条件：北枕长江，有长江公路大桥与靖江市相连，南近太湖，有锡澄高速公路与无锡市相接，沿江高速东接张家港常熟至太仓，西连常州直至南京，地处苏锡常“金三角”几何形中心。港口城市：境内35公里长江深水岸线被专家称为黄金水道的黄金地段，在全国内河港口排名中稳居第五位，跻身全国第五个亿吨级港口行列，迅速成为长江下游重要的枢纽港口之一。1-3月份销售套数排行城市规划江阴城市发展主要方向：向西、向南发展，完善东北随着城市规模的扩张和政府的导向，除了老的人民路中心区外，东区城市客厅及周边、西区临港新城、城南区域将各自形成副中心格局。人民路商圈城市客厅外滩区域总部园区城南商业临港新城城市性质：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。城市规划区：全市区域，总面积988平方公里。城市目标：建成富有特色的现代化滨江城市。城市发展方向：向西、向南发展，完善东北。城市规划结构：保持沿江带状组团的结构形态。城市空间结构：一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区、长泾片区、青阳片区。江阴总体发展规划城市规划城市综合发展板块地区行行政中心，商业服务中心，文化中心和居住位置的中心城区。澄东工业集群板块周庄镇、华士镇和新桥镇集聚以冶金机械、纺织化纤、高档服装、新型建材、机械制造等为主导产业的新型工业城区发展。沿江港口经济板块长泾镇和顾山镇主要以发展机械制造、能源、重化工、船舶制造等临江产业群。澄南生态农业观光旅游板块霞客镇和祝塘镇以重点发展电子机械、汽车配件、食品加工、都市农业和休闲旅游业，建成工业、现代农业与休闲旅游业的协调发展。城南特色产业板块利港镇和璜士镇以发展成为内衣之乡、毛衣针织外贸基地、特种养殖基地。江阴城乡统筹规划1-3月份销售套数排行城市规划江阴临港新城位于江阴市西部，东临主城区、北枕长江、西面和南面与常州接壤，下辖“两街、两镇、一办”：夏港街道、申港街道、利港镇、璜土镇、港口办事处，总计行政区划面积188平方公里，总人口约20万人。2019年1月，临港新城开发建设正式启动；2019年9月，被批准为省级经济开发区。临港新城政府网站jylgxc.gov/江阴临港新城始终坚持“以港兴城、港以城兴、港城共荣、互动发展”的战略，全力打造苏锡常都市圈临港产业中心和江阴城市副中心。全面做好港口码头、临港产业、国际商务、现代服务、绿色生态等“五篇文章”。港口码头：临港新城新港区3、5号码头规划为集装箱专用码头，设计集装箱年吞吐量260万标箱。临港产业：发展低碳、新材料、机械装备、现代物流四大临港特色产业，包括临港新城低碳产业园、临港新城机械装备工业园、临港新城新材料产业园、三大物流体系国际商务：临港新天地。江阴临港新城规划2004-2011年江阴GDP及增幅638.26787.979801190.5615301713.362000.92232021.20%23.5%24.4%21.5%28.5%12.0%13.30%15.90%050010001500200025002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%GDP（亿元）增长率2004-2010年三产比重15.6417.2617.0018.3721.6032.3836.26393.10500.27620.50749.54949.591028.401184.23229.52270.44342.50422.65558.45652.58780.430.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.002004200520062007200820092010第一产业第二产业第三产业产业经济GDP及产业投资2004-2010年江阴房地产开发投资金额32.5637.2441.264.4677.7978.95106.5122.8%14.4%10.6%56.5%20.7%1.50%34.90%0204060801001202004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%房地产开发金额（亿元）增幅2004-2010江阴全社会固定资产投资284.13344.35372.15400.33500.79626.52331.5812%3.9%8.1%7.6%25.10%25.90%16.7%01002003004005006007002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年0%5%10%15%20%25%30%全社会固定资产投资（亿元）增幅江阴GDP增长较快，从08年受金融危机影响后开始缓慢增长固定资产投资09年出现最高峰，然后平稳增加，房地产开发投资金额从09年的低谷一跃而上，增幅达到34.9%。年指标2019201920192019200920192019城镇在岗职工平均工资2499828952336883876643282————城镇居民人均可支配收入16113186022101324214271193018433192农民人均纯收入858095001064111975131721489817460江阴城镇在岗职工平均工资、城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入指标，从2019年至2019年持续上涨。其中2019年城镇居民人均可支配收入33192元，较上年增长10%；2019年江阴农民人均纯收入达到17460元，比上年增长17.2%，名列江苏省第一，连续11年成为江苏农民人均纯收入最多的县级市。人口购买力指标居民收入一江阴概况目录二市场研究三地块属性江阴房地产市场江阴房地产市场可以划分为临港新城、城西、城市客厅、总部经济园、城中、敔山湾等几个房地产板块。市区开发渐趋饱和，逐步外延，城东因山水资源优势多开发高端楼盘，城西及临港新城为逐步兴起的新型住宅板块。临港新城总部经济园城中敔山湾64738251地块1英伦尚郡2一方城3建滔裕花园4金港福景园5海岸城6浦江23号7泰和江南8益茂首府区域房地产市场临港新城项目分布图重点项目地址物业类型占地面积建筑体量最近价格开盘日期最近推盘量去化套数月去化量；去化率主推面积客户情况英伦尚郡浦江路277号别墅105000115200双拼18000、联排13000、叠加110002019.5.2892855；92%联排220-240㎡；叠加175-180城西客户为主，自住兼投资一方城香江路359号多层、小高层7081516500063002019.735420420；58%90-150城西临港、夏港本地人占六成，外地人四成，首置改善各占一半建滔裕花园浦江路北侧，金港路西侧高层、小高层2990166800待定未批准预售//待定/泰和江南新港大道东侧,珠江路步行街两侧高层3734414000090㎡以下6300,、130-140㎡55002019.6.895758；79%90-190小户型为首置，大套为改善，本地客户为主区域个案汇总重点项目地址物业类型占地面积建筑体量最近价格开盘日期最近推盘量去化套数月去化量；去化率主推面积客户情况益茂首府新港大道西侧，春港路南侧低层、高层4467780317/未批预售预计12年4、5月开盘439//高层120-200；别墅270-320/金港福景园镇澄路788号住宅、写字楼、商铺4877173000065002019.12.26136905；66%100-140本地改善性客户为主浦江23号中央商务区浦江路23号高层、写字楼、商铺2677465000小户6600、大户64002019.5.2931822820；72%69-140本地首置刚需为主，少量改善海岸城香江路北、金港路东高层、酒店公寓、商铺125466500000待定///96-165/区域个案汇总主要商圈1商圈分布情况1商业项目深国投商业中心嘉年华城市广场魔方时代广场星光百货希望广场浙江商贸城红星美凯龙佳兆业城市广场江阴万达广场新华商贸23234455668899101077本案①人民路步行街②东外环路③长江路繁华地段①人民路步行街③长江路②东外环路重要商场一览随着城市规模的扩张和政府的导向，除了老的人民路商圈外，东区城市客厅及周边、西区临港新城、城南区域将各自形成副中心格局。项目名称经营业态经营楼层经营面积开业时间华地百货超市、百货地下2层、地上6层350002019年9月国际购物中心百货、餐饮地下1层，地上6层185002019年7月华联商厦百货地下一层为屈臣氏140002019年9月新百业广场百货市场地下1层，地上3层589002019年12月26日浙江商贸城小商品批发地下一城，地上三层200002019年精品商厦百货地上4层70001992年人民商厦百货地上7层96001990年1月澄江福地内街步行街-1-3层247002019年5月星光百货百货地上4层，其中第四层为电影院228002019-2009新一城MALL以沃尔玛为核心，包括酒店娱乐休闲134002019-2019凤凰城商业配套待定待定345002019-2009丹芙春城商业街待定900002019-2019嘉年华城市广场特色商业街规划有商业街、酒吧街、快捷酒店1400002019-2009江阴海岸商业城购物广场大型百货、高档办公楼及星级酒店等4125002009-2019人民路步行街商圈内主要百货有：华地商厦、国际购物中心、华联商厦、八商场，精品商厦，人民商厦，优衣库休闲广场等。从商业定位上看，定位为中高端的是华地商厦，国际购物中心，华联商厦三家。其它商场多走大众化、特色化路线，定位为中档。大部分商场的建筑结构是地下1层至地上5/7层建筑，单层营业面积集中在2000-5000平方米。江阴中高端百货商场，大多集中于以人民路步行街为中心的老城区案例分析魔方时代广场项目总体情况：物业地址：香山路西、澄江路北停车位：800个，并与嘉年华广场、沃尔玛、体育休闲公园(西)地下相通。开发商：江阴鼎阳置业总商业面积：36500平方米；地上四层半，每层5000平方米，顶楼半层为2500平方米；地下一层14000平方米。魔方时代广场，由魔方商务中心、魔方娱乐中心和魔方购物中心三块组，功能定位是以一个商务会所、娱乐和购物综合的广场。项目目前一层招了迪卡侬；二层引进了国美电器；三层部分面积可租赁，可做美容、美发和足浴；四层可做餐饮。三层租金是2元/平方米/天（含物业费）；四层是1.7元元/平方米/天（含物业费）案例分析一江阴概况目录三市场研究二地块属性项目名称出让日期出让面积（亩）出让面积（㎡）土地用途容积率成交价竞得单位总价（万元）楼板价（元/㎡）建滔裕花园2019年67.1544767商业、住宅用地2.8125502803江阴国瑞置业有限公司44.8529902商业住宅2.576002541益茂首府2009年22.5715048商业3.422701508江阴益茂房地产开发有限公司67.0244677商业住宅1.880701806英伦尚郡2009年157.88105254商业、住宅1.2126701203江阴广昊置业有限公司海岸城2009年48.6232410商业4273602180江阴市海岸投资有限公司43.9729312商业住宅2.740.9227280商业住宅4区域土地成交情况江阴土地市场近三年共成交经营性土地60块，其中2009年成交20块，以商住混合为主，成交价为1200-2000左右，2019年成交24块，以商住为主，价格1500-2500，还有加油站、4S店等用途地块价格稍高