(生活家)企划及推广思路(最新)

【【生生活活家家】】企企划划推推广广方方案案上海九阳房地产咨询有限公司【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业1目目录录一一、、走走进进吴吴中中区区………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（（22））（一）、区域概论……………………………………………………………………………………………………………（3）（二）、竞争楼盘分析………………………………………………………………………………………………………（3）二二、、了了解解本本案案…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（（44））（一）、市场定位……………………………………………………………………………………………………………（5）（二）、产品定位……………………………………………………………………………………………………………（5）（三）、目标客户群定位……………………………………………………………………………………………………（7）三三、、规规划划建建议议………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（（1100））（一）、景观规划建议………………………………………………………………………………………………………（11）（二）、配套建议……………………………………………………………………………………………………………（11）（三）、智能化建议…………………………………………………………………………………………………………（11）（四）、信息服务系统………………………………………………………………………………………………………（12）【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业2（五）、物业管理服务建议…………………………………………………………………………………………………（12）四四、、推推广广策策略略………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（（1133））（一）、案名……………………………………………………………………………………………………………（14）（二）、企划定位……………………………………………………………………………………………………………（14）（三）、广告推广总精神……………………………………………………………………………………………………（14）（四）、推广策略……………………………………………………………………………………………………………（15）五五、、定定价价策策略略………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………（（2211））（一）、价格定位……………………………………………………………………………………………………………（22）（二）、定价步骤……………………………………………………………………………………………………………（23）【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业3一一、、走走进进吴吴中中区区（一）区域概论【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业4吴中区位于苏州南部，北依苏州古城区，东连昆山，南接吴江，西衔太湖；四周还分别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区(虎丘区)、相城区接壤；与无锡、宜兴、浙江湖州隔湖相望。吴中区交通便捷，北有沪宁铁路、沪宁高速公路，东有苏嘉杭高速公路。京杭大运河纵越全境。（二）竞争楼盘分析项目名称位置开发商总建面积开盘时间均价在售房源预计销售率动态描述嘉业阳光水榭东吴南路137号浙江国际嘉业房产有限公司37万平米2004年114500元/M2200（预计）60%以上连续开盘，销售好现场人气较高丽都国际石湖东路吴江恒达2万平米2005年4月≤4500元/M2120左右预约中未开盘【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业5二二、、了了解解本本案案【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业6（一）市场定位1、区位居住氛围已形成——本案所在的区域的吴中区的中心生活区，周边小区居住氛围浓烈。2、地段优势——本案离市中心较近，车程15分钟左右，地段较好；并且吴中汽车南站近在咫尺，立体交通网。3、生活配套成熟——周边生活成熟，超市、菜场、便利店等均十分方便。4、开发周期短，风险低——体量不大，开发周期短，市场在可预见中，风险便于控制。5、价格优势1）单价优势—本案地价成本低，市场售价不高，价格竞争优势显而易见。2）总价优势—本案单位面积小，总价不高，价格竞争优势显而易见（二）产品定位随着2004年供求比例相对平衡，产品同质化趋势越来越严重，市场竞争将日益激烈。【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业7如果本案在产品概念和本身特点上不加以提升的话，将直接威胁到产品的销售前景．．．．．．．．．．．．．在了解了本案的地块状况后，本案的产品定位及核心价值的建立就呼之欲出。采用塑造和挖掘两大手段，对本案进行定位挖掘+塑造挖掘：即对项目主要可利用基点进行充分挖掘塑造：即对产品概念的塑造来看齐定位方向多层经典+纯静社区精致小户型、温馨生活家完美生活配套社区中央健身休闲园地便捷交通沿街商铺高品质物业管理、智能化设备【家】的概念的阐述，确立小区基本的形象定位。【温馨、纯静社区】品质概念的确立打造【亲民精致生活】的主题精神资源的挖掘概念的塑造【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业8（三）目标客户群定位1、目标客户群心理需求分析1）买主心理分析根据马斯洛需求原理，我们对本案的目标客户进行两个层次的金字塔心理需求分析：基本需求：指能使目标客户群对产品满意的特性□观景性——满足开阔视野的基本需求□建材——满足高品质生活的基本需求深层次需求基本需求【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业9□物业——满足服务和娱乐的基本需求□智能化——满足安全、便捷的基本需求□房型——满足温馨、舒适的基本需求□投资——满足投资收益的基本需求□地段概念——满足成熟生活的基本需求深层次需求：指能使目标客户群引起冲动，而最终促成成交的心理需求（即：自我实现的需求）实现高品质的生活方式实现健康居住的愿望高性价比、高投资价值2、本案的客户群结合本案产品定位,本案的客户群可以定位如下：【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业101)区域描述地域市场级别购买动机吴中区本地主力改善居住条件外地次主力收入良好、居无定所外籍辅助高收入、投资居住两相宜市区辅助改善居住条件（部分有动迁款）园区、新区辅助价格低的吸引2)年龄描述主力客户源25－45岁，核心层以年龄在25－35岁的青壮年为主年龄层市场地位购房状况【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业1125岁以下辅助刚参加工作，自身无购买能力，主要依靠父母扶持。25—30主力积蓄不多，但急需婚房，同样需要父母支持。30—35主力收入稳定，有积蓄，需要改善居住条件。35—45次主力双职工，收支稳定，有积蓄，购买力旺盛。45—55辅助二至三代人，收入来源来自多人，有大户型需求。55岁以上辅助有积蓄，贷款意识不强3)收入及职业描述4)置业动机描述主力客户源年收入5万以上【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业12三三、、规规划划建建议议阶层职业收入状况吴中区及市区工薪阶层收入低，但收入稳定吴中区私人业主阶层中高档收入、稳定吴中区外企的工薪阶层收入适中，居住不稳定吴中区及市区企业管理阶层高收入、较稳定外地来苏州经商的工商业者收入稳定，急需改善居所客户类型比例（约）备注居住80%主要基于生活习惯和工作投资20%价格相对较便宜、潜力【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业13（一）景观规划建议在小区中央设置一个健身休闲园地，安放健身器材和休闲小亭。方便小区业主空闲时锻炼健身，运动、休闲兼顾。（二）配套建议建议小区设置医疗服务中心，方便小区业主适时检查身体状况，及时配置所需药品。（三）智能化建议建议小区设置先进智能化设备【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业14※警卫室24小时门禁管制※感应式卡片密码锁（备选）※CCTV监视系统※各户紧急求救按钮、防盗对讲机、门磁、窗磁※电子巡更系统、周界报警系统※社区不断电设备（四）信息服务系统1、有线、无线通信系统2、有线电视3、宽带网（五）物业管理服务建议【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业15建议聘请知名的专业物业管理公司1、二十四小时保安7、代收代缴有线电视收视费2、公共场所保洁8、代办报刊订阅和收发、邮件收发3、公共绿化园艺保养和培植9、代聘装潢设计、施工单位4、公共设施的维修和保养10、私宅报警日常检查和维护5、组织区内业主联谊活动11、代理房屋租赁6、代收代缴水电费【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业16四四、、推推广广策策略略（一）案名【生活家】案名注释：生活：拥有繁华的地理位置、成熟的生活配套、便捷的交通设施，造就完美生活家：小巧精致的社区规模，营造出温馨的生活氛围【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业17（二）企划定位温温馨馨的的生生活活··美美丽丽的的家家园园（三）广告推广总精神形象口号：生生活活不不在在别别处处…………推广主题：亲亲民民精精致致生生活活，，温温馨馨纯纯静静家家园园【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业18（四）推广策略1、推广周期2004.12.21——2005.2.6引导期阶段策略：形象推广2005.2.7——2005.4.15预约期阶段策略：由形象宣传进入产品概念和价值感诉求2005.4.16——2005.4.22开盘期阶段策略：促使预约客户尽快下大定2005.4.23——2005.7.31强销期阶段策略：深入主卖点诉求，完成60%以上销售率2005.8.1——2005.10.31平稳期阶段策略：以物业为宣传主题，同时针对难趋化房源及抗性做针对性诉求，完成80%以上销售率【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业192005.11.1——2005.12.31尾盘期阶段策略：打价格战，以各种优惠政策促进销售2、推广通路原则：立体整合传播1）媒体组合针对不同的推广需要制定专门的媒体策略a.针对产品特性推广主线－－报纸、SP活动、大型户外看板、DM邮寄等辅线－－电视、软性宣传b.针对客层的促销推广主线－－户外导示、现场包装、单片投递等多种方式【生活家】企划推广方案上海九阳房地产咨询有限公司ISO9001：2000国际认证企业20辅线——周边区域派送、会员服务推广2）媒体选择※报纸：苏州日报、姑苏晚报、苏州晚报、日报夹报※电视：滚动字幕。※户外：大看板、围墙、灯箱、横幅、引导旗※网络：苏州新视点搜房网，※SP活动：开盘、展会、促销活动等※其他媒体：楼书——楼书针对有望客户及已购客户开发，展现形象，细说产品。DM&海报——DM用于寄发，海报用于定点派发，也可作为现场工具。【生活家】企划