06月泉洲水城天津武清项目整体定位报告(中期汇报稿)

大标题－40号微软雅黑，加粗日期地点，微软雅黑16号泉洲水城天津武清项目整体定位报告（中期汇报稿）2010.06谨呈：兰海泉洲水城（天津）发展有限公司2区域开发方向的确定城市触媒研究核心功能论证新城发展方向确定类似案例取证研究功能定位初设市场定位功能定位产品规划开发运作财务测算+++项目土地属性研究触媒筛选区域经济、规划、政策研究区域一二级房地产市场研究区域客户研究功能筛选+项目核心问题咨询服务阶段完成，进入跟踪服务阶段项目论证的复合线性研究逻辑：国内外城市触媒城案例市场研究城市触媒选选取标准项目具备资源盘点•区域位置•资源基础•配套能力•综合成本项目城市触媒筛选我们将项目核心问题，通过三条逻辑脉络串联起来，并以此作为撰写咨询报告的依据，展开论证本项目思考逻辑3报告思维导图周边市场分析周边市场分析区域市场分析区域市场分析项目本体条件项目本体条件开发背景开发背景项目面临怎样的发展机遇？项目面临怎样的发展机遇？新城发展模式研究新城发展模式研究本项目的发展模式建议本项目的发展模式建议项目功能配比项目功能配比发展模式发展模式项目定位项目定位开发策略开发策略项目整体定位项目整体定位项目将选择怎样的发展模式？项目将选择怎样的发展模式？项目将实现怎样的市场形象？植入何种功能？项目将实现怎样的市场形象？植入何种功能？项目定位如何落实？项目定位如何落实？规划及市场条件配合规划及市场条件配合买地企业研究买地企业研究典型案例借鉴典型案例借鉴4项目自身具备怎样的资源条件？更广阔的视野下，项目具有怎样的发展机遇？5PART1项目本体条件研究项目本体条件研究•区位•交通•四至•现状•资源•指标6区位——项目地处天津市北部的郊区武清区，位于京津城际高铁南侧，紧邻高铁武清站，在龙凤河与京杭大运河的交汇处。龙凤河项目地块京杭大运河城际高铁武清站z武清区是天津北部远郊区，是京津走廊上重要的交通节点。z项目位于天津市武清区京津城际高铁南侧，紧邻京津城际武清站。z项目东侧和南侧分别临京杭大运河和龙凤河。武清静海宝坻宁河蓟县北辰西青东丽津南汉沽塘沽大港本项目前进道7本项目本项目泉旺路泉州南路建设路规划路前进道103国道交通——本项目外部交通条件良好，紧邻京津高铁武清站，周边路网发达，行车到天津市区40分钟，到北京市区约一个小时，内部交通将规划市政路与外部链接。z与京津的便利连接：本项目临近高铁武清站和103国道，可通过高速和京津高铁实现与京津的便利连接。z武清区内部连接：z前进道：项目北侧的前进道是连接武清城区主干道，并连通103国道。z翠亨路、泉州南路、泉旺路和建设路：与前进道连接的翠亨路和建设路未来将成为本项目的主要进入方式，可顺利实现与武清外部的交通。泉州南路、泉旺路是否连通进入地块待定。z规划路：本项目东侧将规划市政路与外部连通。翠亨路8交通——京津高铁全天各个时段共开设11对往返于北京—武清—天津的列车，从武清到达北京的时间仅为20分钟，到天津为15分钟，大大增强了武清与京津两地的联系。z高铁武清站位于本项目的北边界，目前京津高铁从早六点至晚八点共开设11对往返于北京、武清、天津的列车，极大的方便了京津两地的人员交通。z从北京至武清的行车时间为20分钟，一等座48元，二等座41元较高的交通成本对目前北京至武清的频繁通勤构成了一定的障碍，但低廉的时间成本优势明显。9四至——项目北侧临城际高铁，西侧由翠亨路与其他待开发地块相隔，南侧临龙凤河，东侧临京杭大运河。z北侧：城际高铁轨道.z东侧：京杭大运河；z西侧：翠亨路延长线。z南侧：龙凤河。城际高铁京杭大运河龙凤河10地块内部现状——内部地势相对平整，有两个待拆迁村庄，南侧有大面积湿地。z地块内部地势相对平整，无大的地势起伏。东侧有部分待拆迁村庄，南侧有大面积湿地；z目前有两个待拆迁村庄，东三里屯村和黄庄村，拆迁面积约为400亩。东三里屯村黄庄村本地块11资源条件——本项目自然资源条件优越，地块南侧是2500亩湿地公园，南侧和东侧临河，项目内部还将建造大规模人工水面。外部资源：z龙凤河与京杭大运河：地块南侧的龙凤河和东侧的京杭大运河营造了良好的外部景观环境。内部资源：z湿地公园：地块南部有2500亩湿地公园。z人工水系：A-F地块中水系面积为870亩，其中中心湖面680亩。京杭大运河龙凤河湿地12指标——本项目为一级开发，总规划范围包括B-F地块，可建设用地6936亩，容积率范围暂定为1.0~2.5之间，地块内部有大规模水面，南部为2500亩湿地公园。z规模：区域总占地9.31平方公里，其中可建设用地6.17平方公里，本项目规划范围为B、C、D、E、F地块，共计可建设用地面积近7000亩z容积率：范围暂定1.0-2.5之间z拆迁面积：约400亩z水系：A-F地块中水系面积为870亩，其中中心湖面680亩。z湿地：地块南部有2500亩湿地公园。13••区位区位位于武清，是京津发展主轴上的重要节点大规模区域开发，可建设用地近7000亩被京杭大运河和龙凤河环绕，地块内有2500亩湿地、870亩水系项目本体条件小结——••交通交通••资源资源••规模规模通过京津高铁和103国道，实现对外的便利连接14PART2武清区域市场分析区域市场分析15武清区域市场宏观经济及发展规划土地市场状况住宅市场状况高铁对武清的影响１23416武清区经济——近年来武清区经济发展状况良好，保持较快速度增长，并与天津其余远郊区县相比，处于领先地位。2004-2009年武清区GDP情况2009年各远郊区县GDP情况‡武清区经济近年来保持20%左右的高速度增长，远远高于天津城市的经济增长水平，在天津各远郊区县中也保持领先地位。‡2009年，武清区常住人口约84万人，其中农业人口69万人，非农业人口15万人。250.6182.8176.3130.76184.58050100150200250300武清宝坻蓟县宁河静海100.3114.5135.2168.9206250.60501001502002503002004年2005年2006年2007年2008年2009年00.050.10.150.20.250.3GDP（亿元）增长率172005-2008年武清区三产构成0%20%40%60%80%100%2005年2006年2007年2008年一产二产三产••二产为主：二产为主：形成了电子信息、新材料、机械制造、生物医药、汽车及零部件五个高新技术产业，占工业增加值40%。•武清拥有自行车和地毯两大传统行业，自行车产销量占全国1/10，地毯年产量占全国10%，出口量占全国40%以上。•三产快速发展：现代商贸、现代物流两大主导行业，仓储运输和批发零售贸易25%20%10%8%5%32%电子信息新型建材机械制造汽车及零部件生物医药其他开发区五大主导产业构成武清区产业——以二产为主，其中高新技术产业是武清的支柱产业，自行车和地毯行业作为传统行业，也占较大比重。•武清开发区是1991年12月28日经国务院批准设立的国家级高新技术产业园区。目前已发展成为：•引资400亿元，其中外资35亿美元•进驻企业1000家•世界500强14家•国内外行业龙头50家。18武清新城本项目武清新城位于京津黄金走廊核心位置，定位于发展天津联系首都方向的门户，适宜创业、居住的新兴城市，希望通过高铁带动，实现跨越式发展。城市功能定位发展目标z打造京津之间“明珠新城”、天津的“第一新城”。„重点突破：抓住京津“黄金走廊”、城际车站周边功能区建设等影响城乡发展的关键撬点，集中各种资源要素，促进武清实现跨越式发展。新城区位发展定位z京津交通枢纽z京津发展主轴上的高新技术产业基地、现代制造业基地z服务京津乃至华北地区的现代物流基地z天津联系首都方向的门户，适宜创业、居住的新兴城市z位于京津城市发展主轴之上，地处京津要塞之地；发展策略提升功能、拓展空间、优化环境、重点突破19本项目武清站从功能布局角度看，本区域在武清区规划中处于生态居住片区，规划重点发展休闲度假及高档居住。功能布局一带：一带：运河风貌带。集中规划建设商业商务区，形成新城的经济带、文化带、景观带。军事区：军事区：近期保留现状军用机场等军事用地，远期积极促进搬迁。高新技术产业区：高新技术产业区：以武清开发区和逸仙科学工业园为依托，建设高新技术产业区。生态居住区：生态居住区：完善公共服务设施、基础设施，建设交通便捷、配套齐全、高品质、生态型宜居生活区。国际物流产业区：国际物流产业区：发挥武清海关和天津港优势，发展供港疏港产业，建设国际物流产业区20武清新城生态规划“三轴两带，多片多园”，本项目刚好顺承其中一轴一带，更加凸显了项目的生态意象。生态规划生态规划““三轴两带三轴两带””‡‡““三轴三轴””：：翠亨路绿轴、光明道绿轴和福源道绿轴；‡‡““两带两带””：：北运河绿带和龙凤河故道绿带，沿龙凤河故道设置西岸250米绿带。生态规划翠亨路绿轴光明道绿轴福源道绿轴北运河绿带龙凤河故道绿带本项目„本项目处于翠亨路绿轴及北运河绿带的节点处；„顺承一轴一带生态规划利好，凸显项目生态意象。21在武清远期规划中，城市交通体系完善，高铁站点成为武清重要的交通枢纽，为连接京津两地提供了良好条件，但此规划整体实施进程较远，对项目价值提升作用有限。„围绕城际铁路武清站，在武清新城内规划1处综合交通枢纽，占地约5.9公顷；„该综合交通枢纽汇集公路长途客运站、地铁车站、公交首末站、公共停车场等多个交通场。道路规划道路规划交通枢纽“三横”“三纵”Z2线轨道站点交通枢纽：交通枢纽：城市路网：三纵三横三纵三横是新城的路网骨架结构：包括南北向干道京津公路、翠亨路、京福支线，东西向干道福源道、雍阳道和前进道。轨道交通：市域轨道市域轨道Z2Z2线线在新城内沿前进道、翠通路、光明道、九号路布设，而后由九号路出武清新城，并结合客流密集的铁路城际站及新城用地布局，规划设置2个车站。交通体系22武清区域市场宏观经济及发展规划土地市场状况住宅市场状况１234•良好的经济及产业基础•京津发展主轴上的重要新城•生态资源丰富高铁对武清的影响23土地供求——武清区近三年经营性土地的供应量和成交量增幅明显，2008年的土地成交量增长率高达246%，2009年成交量也呈翻倍增长。‡随着房地产市场的快速发展，近三年武清区土地年供应量保持逐级递增的发展态势。‡2008年的土地成交量增长率高达246%，2009年成交量呈翻倍增长。2007-2009年武清区经营性土地供求情况416531833716418201002003004005002007年2008年2009年供应量（万平米）成交量（万平米）103%371128%4162009年246%183187%1822008年39%5358%642007年成交量增长率成交量（万平米）供应量增长率供应量（万平米）时间242007年-2009年土地供应板块分布热点区域及土地性质——杨村板块成为武清城区内的重点发展区域，土地供应比重不断提升，土地性质以住宅和商服为主。2007年-2009年土地供应用途分布18%0%0%24%22%22%17%29%15%41%49%62%0%20%40%60%80%100%2007年2008年2009年办公住宅/商业（商服）住宅工业注：武清城区包括杨村板块、下朱庄板块，城外区为武清周边乡镇杨村板块下朱庄板块‡近三年来城区内土地供应，杨村板块保持逐年增加的趋势，占比较大，下朱庄09年较往年有所增加，但体量有限；‡近三年来经营性土地供应中住宅/商业（商服）类型土地占比较大，历年变化幅度不大71%80%69%27%19%28%2%1%3%0%20%40%60%80%100%2007年2008年2009年城区外杨村下朱庄252010年供给总量及区域分布——武清区2010年计划在二级市场推出土地约1000公顷，较往年有较大幅度增加，主要集中在京津公路及高铁轨道沿线‡2010年经营性用地出让计划‡2010年全区拟出让地块25宗937.9公顷（合14068.5亩），拟收取土地出让金108.6654亿元；其中城区内16宗；‡高铁轨道