REICO2005年度报告

REICOREPORT2005摘要2005~2006年房地产市场分析与预测房地产市场增长全面回落2005年，房地产市场增长速度放缓，供给增长、需求增长呈现不同程度的回落，房屋销售价格涨幅逐步回落，98年以来房地产市场快速发展的势头明显改变。房地产市场增长回落是既定制度与宏观政策变革共同作用的结果，显现了宏观调控政策的效果„2005年房地产开发供给增长继续承接2004年的回落态势。购置土地面积增长迅速下降，完成开发土地面积则呈现负增长态势；房地产开发完成投资增长彻底改变自1998年以来逐步上升的局面，继续延续2004年的回落态势，并且回落程度大幅上升；商品房新开工面积增幅微升，但其增幅上升主要来自西部地区，东部地区和中部地区商品房新开工面积的增长均逐步下降；除去其他物业，各种主要物业类型新开工面积增长回落。„房地产市场需求增长放缓，持币观望态势没有明显改变。我国房地产增量市场销售以预售形式为主，可以反映预售形势变化的定金及预收款增长持续大幅回落；商品房吸纳率下降，个人住房贷款余额增速持续下降，央行城镇储户问卷调查显示居民买房意愿持续回落。„近年房屋销售价格持续上涨，2004年房屋销售价格涨幅快速提高，2005年涨幅则逐季回落，个别地区房屋销售价格回落明显，上海从7月份开始已经连续4个月出现环比下降的局面。各种主要类型物业销售价格涨幅均呈现回落态势，其中，二手住宅销售价格涨幅回落快于商品住宅。房屋租赁价格总体涨幅平稳。„2005年房地产市场增长回落是既定制度与宏观政策变革共同作用的结果，显现了宏观调控政策的效果。从供给层面看，适度从紧的土地政策在其他多重因素的共同作用下，制约了土地的有效供给；适度从紧的信贷政策及其他相关政策导致房地产开发企业面临巨大的资金压力，出现了企业结构的重新调整和重组。上述变化均与房地产市场供给增长回落关系密切。2005年以抑制投机和防止房价上涨过快的宏观调控政策降低了房地产市场的需求增长，房价涨幅逐步回落。此外，住房结构不合理的问题还没有得到有效解决，对部分需求也产生影响；开发商对未来预期的变化在一定程度上也影响了房地产市场的供给增长。中西部地区房地产开发持续快速增长态势逐步形成中西部地区房地产开发持续快速增长态势逐步形成，这种转移趋势仍会持续„2005年，东部地区房地产开发完成投资增长大幅下降，其中，占东部地区房地产开发完成投资40%份额的长三角地区改变1999年以来的投资持续加速增长态势，增速开始下降；中部地区投资增长略有下降，而西部地区投资增长持续上升。中西部地区房地产开发完成投资所占比重逐步上升。„土地储备是房地产业发展的基础。2003年以来，东部地区购置土地面积增长幅度快速下降，2005年则出现负增长；西部地区2005年购置土地面积为负增长，同期完成开发土地面积同比增长。而中部地区2003年以来购置土地面积一直以较快速度增长，同期完成开发土地面积增长下降，使得中部地区土地储备迅速增加，为未来房地产业的发展准备了条件。„2004年以来，商品房新开工面积增幅逐步下降。其中，中部地区和西部地区商品房新开工面积增幅下降较为缓慢。2005年，中西部地区商品房新开工面积同比增长高于东部地区。„中西部地区存量房屋潜在供给低于东部地区。2004年，中西部地区存量住房中偶尔居住的住房比例大大低于东部地区，说明中西部地区存量住房潜在供给低于东部地区；并且，中西部地区人均住房建筑面积比东部地区少3平方米。1REICOREPORT2005中西部地区房地产增量市场发展的潜力较大。„中西部地区商品房需求相对强劲。近年中西部地区商品房吸纳率上升较快，2005年三大地区商品房吸纳率都出现了不同程度的下降，其中，中部地区商品房吸纳率下降程度最低。3季度，中西部地区定金及预收款增幅下降程度开始有所减轻。„中西部地区当地居民的住房可支付能力高于东部地区。2004年，中西部地区住房自有化率高于东部地区，但商品住房占住房存量的比例低于东部地区；中西部地区房价租金比低于东部地区，住房可支付性指数高于东部地区。近年房价上涨有宏观经济基本面和使用市场的有力支撑从全国整体来看，实际房价的上涨有宏观经济基本面和使用市场的支撑，但2004年以来，使用市场的需求对住宅价格上涨的支持力度有所减小。从全国整体分析，2004年二手住宅销售价格的上涨速度有过快之嫌；2004年当地居民收入对当地住房价格的支付能力与2003年相比有所减弱，但仍然在可支付范围之内。此外，相对宽松的货币政策与2004年的房价大幅上涨有一定关联。„近年房屋销售价格持续上涨，2004年房屋销售价格涨幅快速提高，2005年房屋销售价格涨幅则逐步回落。其中，二手房屋销售价格涨幅超过增量房屋销售价格涨幅，住宅销售价格涨幅超过非住宅销售价格涨幅，二手住宅销售价格上涨速度最快。„经过通货膨胀调整的房屋销售价格可以反映由于城市人口增加、土地稀缺、收入增长等因素而引起的房价实际上涨。2004年，由于通货膨胀程度的逐步上升，调整后的房屋销售价格涨幅比调整前的数值大大减小。„实际房价的上涨与宏观经济基本面之间有着密切的联系。近年数据分析表明，通货紧缩和负利率均与实际房价涨幅增加相联系，说明除预期之外，相对宽松的货币政策与2004年的房价大幅上涨有一定关联。„从全国整体来看，近年我国实际房价的上涨均有宏观经济基本面的支撑，即使是在房价上涨较快的2004年和2005年前3季度，实际房价的涨幅仍低于同期GDP增幅和人均可支配收入的增幅；但2004年二手住宅的销售价格上涨幅度超过同期GDP和城镇人均可支配收入增幅，2004年二手住宅销售价格的上涨速度有过快之嫌。从全国整体来看，2004年当地居民收入对当地住房价格的支付能力与2003年相比有所减弱，但仍然在可支付范围之内。„从全国整体来看，住宅销售价格的上涨以使用市场的真实需求为支撑，但2004年以来，住宅销售价格大幅上涨，而同期住宅租赁价格涨幅较小，说明来自使用市场的需求对住宅价格上涨的支持力度有所减小。此外，房屋销售价格和租赁价格变化的地区差别较大。2006年市场形势谨慎乐观2006年住宅产业的政策走向谨慎乐观，政策重点转向鼓励普通住房和廉租房建设及消费的可能性较大。在供求关系的作用下，2006年全国范围内房价仍然会稳中有升。房地产开发投资快速增长区域逐步向中西部地区房地产市场转移„2006年住宅产业的政策走向谨慎乐观，政策重点向鼓励普通住房和廉租房建设和消费的可能性较大。2005年我国宏观经济保持平稳较快增长，呈现出高增长、低通胀的良好态势，但多数经济学家认为经济增长率下降的趋势开始有所显现。这种条件下，努力扩大国内需求将是保持国民经济平稳较快增长的关键，兼有投资和消费两种特性的住宅产业是消耗过剩产能拉动经济增长的重要产业。2006年在构建和谐社会社会发展主题下，解决中低收入家庭住房改善问题会成为政府部门的工作重点，住宅产业的政策重点向鼓励普通住房和廉租房建设和消费的可能性较大。„2006年全国范围内房价仍然会稳中有升。2005年，房地产市场各项供给指标增长回落，连续两年完成开发土地面积均为负增长，各种主要物业类型新开工面积增长回落，将导致2006年房地产市场供给层面增长的下降。当前我国住宅市场仍以自住为主，房地产领域的替代过程还远未结束，城镇化、人均居住条件改善和房屋自然折旧对新增住宅有着强大的需求，同时宏观经济平稳增长、居民收入快速提高，也为房地产市场的发展提供了基础。在谨慎乐观政策面的影响下，2REICOREPORT2005预计2006年房地产市场的需求增长将会逐步恢复。房价在供求关系的作用下仍然会稳中有升。„房地产开发投资快速增长区域逐步向中西部地区房地产市场转移。2005年，占东部地区房地产开发完成投资40%份额的长三角地区，改变1999年以来的投资持续加速增长态势，增速开始下降，带动整个东部地区房地产开发完成投资增长大幅下降；而中西部地区投资增长相对较快。未来，由于中西部地区土地储备相对丰裕，存量住房潜在供给相对较低，当地居民的住房可支付能力高于东部地区，使得中西部地区房地产增量市场发展的潜力较大。宏观经济和政策分析与展望2005年宏观经济形势分析2005年“双稳健”宏观调控政策全面启动，国民经济保持平稳较快发展的态势„2005年稳健的财政政策取代积极的财政政策，“双稳健”宏观调控政策全面启动„2005年国民经济保持平稳较快发展，第一、二、三季度国内生产总值分别增长9.4%、9.5%和9.4%，呈现出稳定增长态势。„各种价格同比增幅平稳回落，劳动报酬增速加快。„居民收入和消费较快增长。„财政收支总体良好，财政收入持续快速增长。经济发展中存在的主要问题„进出口贸易不平衡矛盾加剧，出口结构不合理，贸易摩擦有进一步升级的趋势，宏观经济波动的风险增加。„企业利润增长速度出现较大幅度的下滑，亏损企业亏损额增幅剧增。„农产品价格矛盾没有得到有效的解决，对农民收入和农业生产带来不利影响。2006年宏观经济形势和政策展望2006年宏观经济将保持平稳较快的发展态势„世界经济呈现较为强劲的发展势头，经济平稳增长为主要趋势，但仍然面临许多不确定性。„承接2005年宏观经济高增长、低通胀的良好态势，2006年的宏观经济仍以平稳较快发展为主要趋势，但增速可能会有所回落。2006年稳定政策适度微调是主基调„根据中央经济工作会议精神，明年实现经济平稳较快发展，需要继续加强和改善宏观调控，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实行稳健的财政政策和稳健的货币政策。同时，面对经济发展出现的新情况新问题，适度微调，以更有针对性地解决问题。„继续实行稳健的财政政策。从财政政策的取向来看，随着税收制度改革的不断完善，尤其是个人住宅租赁税收制度的不断完善，以及物业税在条件成熟时的推出，将会对住宅市场的需求以及需求结构的转变产生深远的影响。„继续执行稳健的货币政策。从货币政策的取向来看，符合国家政策导向的房地产开发项目仍将得到支持。„有望出台一系列扩大消费的措施，其中包含住房政策的可能性较大。3REICOREPORT20052005年房地产政策房地产政策以严格土地供给和开发信贷、稳定住房价格为主旋律针对2004年房地产市场存在的房价上涨过快、结构性矛盾突出、用地供给机构不合理，总量和利用效率有待提高等主要问题，国家推出了一些调控措施。土地政策以从严从紧控制农用地转为建设用地的总量，加强存量土地利用为核心；住宅市场政策以加强房地产市场引导和调控，稳定房价为重点。房地产金融政策以调整房贷利率为主要手段之一，并开展住房抵押贷款证券化的试点；同时制定了和下发了加强和完善房地产税收管理的相关规定。2006年房地产政策展望„在建设和谐社会、资源节约型、环境友好型社会的总体要求下，土地的开发和利用将更加科学和谨慎，土地用途将受到更加严格的控制和监督，普通住宅的土地供给增长会有所增加，以缓解其供需矛盾。„随着房地产领域税收制度改革的深入，住宅市场的需求结构会发生进一步的转变。„房地产融资产品的创新，会有突破性的进展，同时配套政策会陆续出台。„稳定房地产价格仍是房地产市场调控的重点。„鼓励普通住宅开发和消费的政策措施出台的可能性较大。„住房保障体系将进一步完善。在完善住房保障制度方面将会有具体的措施出台。主要是进一步完善经济适用住房制度和廉租住房体系，最低收入家庭的住房问题有望得到缓解。„建设领域将推行节能省地型民用建筑。住宅市场分析住宅存量特征分析住宅存量数量和质量特征„2004年房地产开发住宅竣工面积占全国住宅存量的比例为3.61%，在城镇新建住宅面积中的比重为60.94%,比2003年有所下降；2005年该比重有所回升。„二居室基本为各种收入阶层家庭住房主要户型；自有住房以房改私房为主。„低收入家庭住房质量相对较差。商品住宅市场分析商品住宅投资增幅减缓，普通住宅投资比重上升„商品住宅投资总量持续上升，增长速度减缓。东部地区商品住宅投资增长下降明显，西部地区则大幅上升。„普通住宅投资占比逐步上升，高档住宅投资占比有下降趋势。经济适用房投资额呈现负增长，占商品住宅投资额的比例下降。„商品