2012年吉林省房产测绘实施细则(试行)

1吉林省房产测绘实施细则（试行）前言为加强全省房产测绘管理，规范房产测绘行为，统一房屋面积计算规则，吉林省测绘局、吉林省住房和城乡建设厅组织有关部门及单位技术人员，根据《房产测量规范》等有关法律法规、规章，结合本省多年房产测绘工作实际，在广泛征求各市（州）、县（市）测绘和住房建设行政主管部门以及房产测绘单位意见的基础上，制定本实施细则。本实施细则规定的主要技术内容：第一章、总则；第二章、房产平面控制测量；第三章、房产调查与房产图测绘；第四章、房屋建筑面积测算。附录A、术语与定义（参考）；附录B、房屋建筑面积测绘技术报告书示范样本（参考）。本实施细则由吉林省测绘局和吉林省住房和城乡建设厅联合制定，并按照各自职责分工进行监督管理。本实施细则主要起草单位：吉林省测绘局法规与行业管理处、吉林省测绘局基础测绘处、吉林省住房和城乡建设厅房地产业处、长春市住房保障和房地产管理局产权管理处、吉林市房产测绘中心、吉林省测绘产品质量监督检查站、吉林省君达房地产测绘咨询有限公司。本实施细则由吉林省测绘局和吉林省住房和城乡建设厅负责解释。2本实施细则自发布之日起施行。第一章总则1.1目的为加强房产测绘管理，规范全省房产测绘行为，统一房屋面积计算规则，特制定本细则。1.2适用范围凡在吉林省行政区域范围内从事房产测绘工作，应当遵守国家和省有关法律法规、规章规定和本实施细则。1.3法律依据与引用技术标准1.3.1《中华人民共和国测绘法》；1.3.2《中华人民共和国城市房地产管理法》；1.3.3《中华人民共和国城市规划法》；1.3.4《中华人民共和国物权法》；1.3.5《房产测绘管理办法》；1.3.6《吉林省测绘条例》；1.3.7《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔2002〕74号）；1.3.8GB/T17986.1《房产测量规范第1单元：房产测量规定》；1.3.9GB/T17986.2《房产测量规范第2单元：房产图图式》；1.4房产测绘的基本内容房产测绘基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等。1.5精度要求1.5.1房产平面控制测量的精确要求末级相邻基本控制点的相对点位中误差≤±25mm。31.5.2房产要素测量的精确要求采用全野外数据采集或外业解析法测量等方法施测的房地产要素和地物点对于邻近控制点的点位中误差≤±0.05m。1.5.3房产界址点的精确要求界址点等级界址点相对于邻近控制点的点位中误差和相邻界址点间的间距中误差限差中误差一±0.04m±0.02m二±0.10m±0.05m三±0.20m±0.10m1.5.4房角点的精确要求当要求施测房角点坐标时，房角点坐标的施测精度按照界址点的精度要求执行。1.5.5房产面积的精确要求及适用范围精度等级中误差（m2）限差（m2）适用范围一级0.01√S+0.0003S0.02√S+0.0006S特殊房屋或产权人要求的房屋二级0.02√S+0.001S0.04√S+0.002S商品房或进入房地产市场的的房屋三级0.04√S+0.003S0.08√S+0.006S其它房屋S为房产面积，单位：平方米。1.6测量基准房产测绘应采用统一的2000国家大地坐标系或地方坐标系，当采用地方坐标系时应与国家坐标系统建立有效联系。第二章房产平面控制测量42.1房产平面控制网的布设原则房产平面控制网的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网、也可越级加密的原则。在进行房产平面控制测量之前，应充分收集测区已有的控制成果资料，根据现行的《房产测量规范》对已有资料进行认真分析，凡符合精度要求的控制成果，均应充分利用；对不符合精度要求的控制点，应尽量利用其点位重新进行测量。2.2房产平面控制点的等级房产平面控制点的等级包括：二等、三等、四等平面控制点和一级、二级、三级平面控制点。2.3房产平面控制点的密度对于建筑物密集的地区，控制点平均间距在100米左右，建筑物稀疏地区，控制点平均间距在200米左右。2.4房产平面控制测量方法房产平面控制测量的方法可选用三角测量、三边测量、导线测量、GPS测量等方法。2.5房产平面控制测量技术要求房产平面控制测量的技术要求按照现行的《房产测量规范》的有关规定执行。第三章房产调查与房产图测绘3.1房产调查房产调查分为房屋调查和房屋用地调查，包括每个权属单元的位置、权界、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。房产调查应利用已有的地形图、地籍图、影像图，以及有关的产权产籍资料，按照《房产测量规范》附录A中规定的“房屋调查表”和“房屋用地调查表”以丘和幢为单位逐项实地进行调查。房产调查应做到“调查全面、记录及时、准确无误”。53.2房产图测绘房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按照房产管理的需要，房产图分为房产分幅图、房产分丘图、房产分层图和房产分户图。3.2.1房产分幅图房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是测绘房屋分丘图和分户图的基础资料。房产分幅图的测绘范围包括建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及其毗邻区域。房产分幅图应与城市基本地形图分幅方法相一致。房产分幅图表示的基本内容包括：控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋维护物，以及与房地产有关的地籍、地形要素和注记。房产分幅图的测量可采用野外解析法测量、航空摄影测量、全野外数据采集等方法进行，具体的技术要求按照《房产测量规范》执行。3.2.2房产分丘图房产分丘图是房产分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。房屋分丘图的坐标系统应与分幅图一致，比例尺可在1：100-1：1000之间选用。分丘图除表示分幅图上的内容外，还应表示房屋权界限、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。3.2.3房产分层图房产分层图是表示一幢多层房屋各层房间详细布局的重要图件。房产分层图应标注比例尺，一幢房屋各层的分层图比例尺应一致。各个分层图应注明第X层或地下室等层次名称。如果有几层的房屋结构相一致，可绘制成一张图，并注明“第X-Y层”。3.2.4房产分户图6房产分户图是在分层图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗邻房屋的权利界限供核发房屋所有权证的附图使用。分户图应表示的主要内容包括：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。分户图的比例尺一般为1：200，分户图上的丘号、幢号应与分丘图一致，房屋边长应实地测量，注记至0.01m。第四章房屋建筑面积的测算4.1计算房屋建筑面积的必要条件4.1.1房屋计算建筑面积同时应具备的条件（室外楼梯除外）1)应具有上盖。2）应有围护物。3）结构牢固，属永久性的建筑物。4）层高在2.20米以上（含2.20米）。5）可作为人民生产或生活的场所。4.2房屋建筑面积计算规则4.2.1计算全部建筑面积的范围1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积，门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。74)室内楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算面积。5)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。6)挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。8)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。10)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。11)与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12)玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。13)属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。15)与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。16）斜面结构房屋，其层高在2.20米以上（含2.20米，以下同）的部分均计算建筑面积。17）立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在2.20米以上结构层建筑面积的总和计算建筑面积。818)室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下方空间加以利用的，层高在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层的按多层计)。4.2.2计算一半建筑面积的范围1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，无维护结构的不计算面积。2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3)未封闭的阳台、挑廊等，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。6)有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高在2.20米以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。4.2.3不计算建筑面积的范围1)层高低于2.20米的房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、外墙装饰面、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3)房屋之间无上盖的架空通廊，或无上盖的阳台、挑廊，阳台、挑廊与其上盖相距超过一个自然层以上，视为无上盖；架空通廊、穿过建筑物的通道与其上盖超过二个自然层（含二层）以上，视为无上盖；阳台、挑廊的上盖在围护结构内水平投影面积小于二分之一的，视为无上盖。4)房屋的天面、挑台、露台，天面上的花园、泳池。5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。96)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层用作公共道路街巷通行的部分，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。7)利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、桥面作为顶盖建造的房屋。8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。9)独立烟囱、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支线等。10)与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝。11)检修、消防等用途的室外爬梯。12)与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。13)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用的部分。14)房屋的室外台阶、踏步,底层室内楼梯延伸出室外的部分。15)跃层式房屋上层挑空部位。4.3房屋建筑面积计算细则4.3.1层高计算4.3.1.1层高取相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。4.3.1.2一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、插层等形成的局部高度不足2.20米的部分，其层高取所在楼层的层高值。4.3.2不规则建筑空间的面积计算4.3.2.1建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的，按底板外沿计算建筑面积。4.3.2.2屋顶为斜面结构的房屋，外墙高度小于2.20米时不计算外墙面积。4.3.3墙体面积的计算4.3.3.1房屋勒脚以上的外墙中起保温作用的保温层计入墙体面积，但不包括粉刷层（抹灰层）、贴面等外墙保护层、凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的幕墙以及因建筑立面装饰效果原因，外墙体保温局部增厚的部分。104.3.3.2成套房