万通、锋尚和北大MBA对话纪实

万通、锋尚和北大MBA对话纪实新浪房产主题：民营资本与北京房地产时间：2002年5月14日晚19：30时—21：30时地点：北京大学光华管理学院嘉宾：万通地产冯仑锋尚国际公寓张在东参加人员：北京大学光华管理学院MBA研究生（约350人）主持人：北大光华学院何志毅主持人：今天的访谈，一位是素有房地产思想家的冯仑先生，还有一位是锋尚国际公寓的总经理张在东先生，进来的时候，已经很多掌声了，再给一次掌声。今天我们对话的主题是“民营资本与北京房地产”，让两位嘉宾先有一个15分钟的陈述，然后我准备了一些问题提问，两位嘉宾之间也会有一些对话。大家手上有什么问题的话，递条子上来，由我挑选一些提问。首先我们欢迎冯仑先生给我们做15分钟的陈述。冯：大家晚上好，非常高兴有机会在这里跟大家做一个晚饭之后语言上的一个消遣。大家拿我来消遣，我也会很好地思考。我想陈述两个方面，一个讲一下做生意以前的冯仑。另外一方面讲一下生意人的冯仑。89年以前，我心目中最理想的人生是一个著名的文化人。为什么要叫知名的文化人呢？首先文化人可以说错话，办错事，可以有很多韵事，而且可以不负责任，因为文化人今天的错话50年以后是真理。在做生意以后的两年，我去体改所。体改所校正了我这样的想法。在这个过程当中，你由学者就变成了幕僚，由幕僚变成代言人执行者变成官僚。于是我就变成了生意人。所以我再来讲一下我生意人的想法。89年以后，我开始做生意，首先是在大家都知道的南德集团打工。从睡在很凉的地板上开始，到最后做到总裁办主任，我也不知道排第几，反正是跟牟其中面对面地上班，他不管的事我都管。虽然每个月只发给我280块钱，每天要骑自行车上班，但是对我来说首先知道了真理。91年我们有些分歧，最主要的分歧是我认为所有的生意不应该是这种做法。另外一个我们当时在南德三分之二的经理都是经由我过去的。我要考虑我是要跟这样的公司捆在一起，还是说自己做，于是很简单就自己做了，把100多斤人托运到海南，什么也没干。就开始了万通的一个创业阶段，从那时到现在有11年了。在91年赚到第一笔钱的时候，写了一篇文章，叫《披荆斩棘共创未来》。应该说那是非常真诚热血的一个倾诉，在11年当中，我才发现价值观就是把自己的企业和未来社会发展的命运还是要联系起来。这叫什么呢？这叫使命感。我最近悟出一个老百姓的感觉。就两句话，第一是没事找事。第二就是把别人的事当做自己的事。338万巴勒斯坦建立巴勒斯坦国，阿拉法特把338万人的事当成自己的事。主持人：下面请锋尚国际公寓总经理张在东先生做陈述。张：各位晚上好。我想今天我来给同学们带点儿什么？最后想通了，就是带给大家实话。我想我的经历可能跟同学们更接近。六年前在人大房地产研究生班，我也经常跟大家一样在底下听课。我们开发的锋尚国际公寓实际上刚刚开盘一个多月，包括前天晚上《经济半小时》头条播发了我们15分钟的新闻，我自己也没有想到会有这么多人认可我们。锋尚国际公寓项目地点就在北京电视台北边。很多人都知道“告别空调暖气时代”，我认为我们干了一件划时代的大事。我们过去看到的房子都是有暖气空调的，我们这个房子没有。很多人问我怎么把暖气片去掉了，却可以使室温保持在20到26度。这个房子样板间开放后第二天，建设部房地产司的领导就给我们售楼处打电话，说要来看一看，介绍完情况以后他们说“这个房子是全中国最好的房子，以后我们北京再出去开会，再也不用低头了，老说深圳、上海的房子比我们北京好，现在北京真正出了一个全中国最好项目”。所以会产生这么大的效果，有点儿像石器时代上升为铁器时代一样。（大笑，鼓掌）我们说这个话，在房地产行业里来讲是差不多的，现在所有的房子都有暖气片，每个家庭还都在为包暖气片伤脑筋。而锋尚国际公寓告别了空调和暖气，所以刚开盘一个月就产生了这么大的反响。这个项目从开工到现在快两年了，实际上20多年前我就一直在想了，所以才会有今天的结果。今天大家看到的是一个结果。可在20多年前，我为实现这个结果付出的努力，大家都没有看到。这个项目网上一点击,锋尚一大把，网上已经炒翻了天了，属于西部地区房价最高的项目。怎么能盖一个好房子，应该讲从小的时候就有这么一个爱好。（笑）我还说的都是实话。（大笑，鼓掌）后来考大学就学了工业与民用建筑，在81年，大学毕业以后就到设计院画图，搞设计。后来到89年，趁着动乱就跑出来了，给美国人画图挣美元。我就问给多少钱，说给100美金，我当时差点儿跳起来。因为那时候才挣两三百块钱。画图期间的经历，给我后来实现锋尚国际公寓的高品质打了非常好的一个基础。我看到美国人的房子跟中国人的房子的确不一样。现在中国人，衣服可以穿世界上的大牌，开车可以开奔驰、宝马，吃东西比外国人吃的还好，就差一个“住”。住房跟人家没法比。窗台一天不擦就是一层灰，园区里的垃圾脏兮兮的，一起风，漫天都是垃圾，外国房子不这样。锋尚国际公寓的楼道里头可以铺地毯，很多人看了以后很吃惊。我们打广告，叫“高舒适度超五星级公寓”，这个房子配置比五星级酒店还高一级。盖最好的房子是我的一个梦想，所以玩了命地花钱。室内的各种配置应该讲是全世界公认奔驰、宝马级别的，个别的是劳斯莱斯，（大笑）这个绝对是真话！（鼓掌）你看看我们的样板间以后，再去东方广场看看，那一套德国的poggenpohl橱柜40万，比钢琴还贵，规划新加坡最好，所以我们的规划请的是新加坡的刘太格。他是北京奥运村规划评审委员会的主席。上个礼拜来了一帮瑞典老外，因为我们的园林是他们为我们做的设计。当他听说我们定的“poggenpohl”橱柜,惊讶地跟我讲，在欧洲谁要是有一套这种橱柜的话，都可以向朋友吹牛、炫耀了，中国人现在真了不起！。为什么我这么做房子，别人不这样？其实是你的指导思想决定的。以后大家有没有前途，最重要的我认为就是指导思想，不在于你忙不忙、努力不努力。毛主席不是教导我们嘛，思想上、政治上、路线正确与否是决定一切的。我们现在老强调管理。我认为管理只是一个组织路线，光靠管理赚不了大钱。第一个是要有一个正确的指导思想，接下来要靠组织路线做保证。第二个就是要有一批干部，要管理起来他们，组织起来他们。我从小到大最看得起的一个人，就是毛泽东。我们过去心目当中的英雄很多，有沈太富，还有刚才冯总讲到的牟其中，还有一个人叫靳树增（冯仑插话：头两个月也进去了）。那会儿都是我学习的榜样。后来觉得跟他们学不行，不能跟他们学。包括你们也不要跟我、跟冯总学，说不定哪天就进去了。（大笑）只有学一个人你们不会学错，就是学毛泽东，学他干事业的那个年代，不要学他50年代以后。同学当中谁要是对这个有兴趣，我们以后可以切磋切磋。谁对这个有兴趣，谁以后就可以发大财。你想毛主席出来的时候有什么啊？拎着把雨伞就出来了，得到的是什么？全天下！投资为零，回报无穷大，这种投资回报率你算不出来（鼓掌）。我学毛泽东学了很多东西，包括毛泽东讲的一句话“团结人是革命的首要工作”。毛主席他之所以能成功，这一条很重要。博古大家都知道吧？整了他三年零四个月，把他弄到一边去了，但是最后毛主席还是团结他，一直都是中共中央政治局常委。你们要是能把这一段理解了，事业就可以做出来了。（主持人：提醒张总，你已经超过15分钟了。）过去中关村的很多民营企业，是哥儿几个凑一块儿，弄点儿钱干事业，迷迷瞪瞪的，干着干着，就开始互相骂了，最后一事无成，又上岸打工去了，我见着这样的人太多了。因为当初我给美国人画图的时候，就在中关村。给美国人画图，开始挣一百美金挺高兴的，挣两年多以后，觉得太少了，就开始跟美国人闹别扭，最后不干了，就给台湾人干，台湾人都是同胞，不会像美国人那么欺负我们，给台湾人做代理，开了中国第一辆“帕萨特”车，以台湾人的名义免税进口的，包括“帕萨特”的车都是我给起的名。那时侯，所有的北京大饭馆都吃了个遍，哪个没去过就往哪里领。后来给台湾人干着干着挣了点儿佣金有几十万，就开始自己办一个建筑设计所，自己干。93年。当时几十个人，我干了几年又不高兴了，人挪活，树挪死，你们必须得跳，来回来去地跳，不能在一个单位长期呆下去。（鼓掌）那时，每个月我们的收入是两百多万，给人一摞设计图就收设计费，最后我不干了，去人大读研究生。好多人不理解我，放着钱不挣，背着书包开始读书去了。很多次有人问到我，我说，不做好准备，轻易不要出山。咱们都看过武打片，你练三年功的人和练十年功的人比怎么能打得过人家。如果你武功没练成就急于出山，不是找死嘛？所以读完研究生才开始做了一道练习题，就是这个锋尚国际公寓，一举成功！谢谢大家。（鼓掌）主持人：我还是站着主持比较好，比较像文化人。非常高兴今天我们这两位嘉宾都练了很长时间的武功，也愿意把招支给大家。我在下面听后有一种感觉，总结他们有五个相同，四个不同。文化人说错也没关系嘛。一都是受过毛泽东思想阳光雨露的哺育，都决定把有限的生命投入到无限为人民服务中去。第二是开始为共产党打工，后来为自己打工。第三就是学历都很高，而且都很像是北大培养出来的。（笑）第四现在都做房地产，第五都是从零起步的。一个受的启发是毛泽东的雨伞，还有一个是胡志明监狱的墙壁。这个是五点相同之处。有四点不同，第一点是头发不同。有一个多一点，一个少一点。第二就是做企业的时间冯总长一点，张总短一点，冯总抽象一点，张总具体一点。我觉得我们一定能够从对话之间学到很多东西，另外像冯总讲的一样，是晚饭后很愉快的时光。我想还是分开来问，先问冯总、张总一些问题，再共同问一下冯总和张总。最后剩下的时间留给大家。你们可以不断地递上问题来，我挑一些觉得比较精彩的问题问一问，后面还会有时间开放给大家。为了准备今天晚上的对话，我也看了不少材料，我在网上点了一下冯总的名字，大概有四千多条，其中很著名的一个话题是冯总关于民营企业的“原罪论”。一个问题就是我在网上看到有一个议论，冯仑很有思想性，经常高屋建瓴。说冯主席战略布局大手笔，万通却没有如日中天，一些小兄弟做的比你好，能不能解释一下。冯：这个就非常简单，从万通出去的这些兄弟，第一我们是叫做江湖方式进入，商人方式退出。我们找到这个点，接着刚才这个问题讲，如果不是商人方式退出，我们今天不可能都在这里。所以大家五一前，我们所有原来在万通的人吃饭，大家聊起一个事，至少有一件事情比较有意思，这么多人进去了，我们万通没有人进去，就说明我们的价值观是正确的。这也有偶然性，可能也有必然性，就是大家在市场上还都相对比较活跃。另外这些企业的生命力是如何的。做房地产的特别容易有假象。房地产有三个层面的东西，一个是项目，一个是公司，还有就是行业。我们今天看到越来越多的是项目上成功是比较容易的，这是说实话，不是对这些项目的贬低，因为我们最早也是从项目开始的。从万通出去的这些公司，多数还都停留在项目阶段。只有潘石屹最近进入办公司的阶段，我觉得是一个很大的转折，上市干什么的。其余的大家仔细看都是在项目阶段。也就是说偶尔生一个孩子，这是母亲，你能连续生很多孩子，而且长得都很好，这就是教育家，已经不是母亲的概念了。所以我们现在整体上来看，我是祝愿我们万通原来出去这些企业，他们逐步从一个项目公司提升到连续经营的房地产企业，最后能对这个行业有所贡献。主持人：我们也可以听出或者是看出，实际上冯仑先生还带有丰富的文化色彩，你的本质是文化人还是商人？冯：谈钱的时候是商人，不谈钱的时候，彻底的文化人。主持人：最近我看冯仑有好几篇文章或是谈话中都谈到，当时创业的时候，作为一个企业家去找机动的事情做，所以也做了很多激动人心的事情。在一个企业逐步成熟以后，或者是人到中年以后，更多的是要做家庭主妇，柴米油盐，房间要每天打扫。你做一些事情是不是会感到很委屈，因为你本质想做很“激动”的人。冯：前天我在重庆有一个房地产公司的人，我就问他一个问题，就是为什么很多聪明的小姐会被拐卖到甘肃，他说你问这个问题是什么意思，我说就问这个问题，你说一下。（大笑）他说那我不知道。后来我说就因为这些小姐想抓住机遇。为什么呢？在山里很封闭的小山村，有一个女孩子，她看了电视都市人的生活很时尚，她内心就不安了。她就开始憧憬、向往，