新财务准则下的房地产开发企业财务报表分析

新会计准则下的房地产开发企业财务报表分析2内容提纲A.财务报表总述（P3-P10）B.财务报表介绍B1资产负债表（P12-P18）B2损益表（P19-P24）B3现金流量表（P25-P27）C.财务分析（P29-P48）D.财务分析实例（华润置地）（P50-P59）32财务报表体系咨询师为什么需要看懂财务报表？与财务人员交流、访谈需要诊断的有效工具了解企业绩效的有效途径认识客户企业的财务管理能力识别客户对咨询师的开放程度（识别报表的真实性）了解客户企业与标杆的差距有助于战略梳理和绩效分解A、财务报表总述42财务报表体系A、财务报表总述财务报表是企业财务会计在会计期间结束以后，分期结算账目，编制的会计报表。它主要是总结各会计期间企业经营活动的财务成果及期末状况。财务会计报表不仅能反映企业在整个财务报告期间内的经营状况以及期初与期未的资产负债状况，而且能借助其评价企业的经营效率，找出企业生产经营活动中存在的问题。所以，财务报表是企业生产经营财务状况的历史总结和记录，也是企业未来生产经营决策的现实依据。什么是财务报表？财务报表是用会计语言表述的企业经营状况5外部环境经营理念企业资源营销人力资源研发财务资产负债表现金流量表股东权益变动表损益表财务状况变动表经营活动财务报表经营决策分析生产A、财务报表总述企业经营与财务报表回馈6日记簿总分类帐电子表格财务报表原始凭证输入：行为输出：财务成果A、财务报表总述财务报表是如何产生的？2按时间顺序记流水账A发生经济活动4汇总各会计科目3按性质过帐到相关会计科目5编制之财务报表7A、财务报表总述财务报表的种类按照会计报表的编制时间，可以分为日报、周报、月报、季报、半年报（或称中期报告）和年报按照会计报表各项目所反映的数字内容，可以分为个别会计报表和合并会计报表按照会计报表的服务对象，可以分为内部报表和外部报表注意：中外企业报告期不一致—12月是中、美、英、比利时等国最普遍的财务年度终止时间，3月是日本和新西兰最普遍的终止时间，6月是澳大利亚最普遍的终止时间。霍顿公司的财务年度终止时间是9月30日，帕尔迪的呢？8A、财务报表总述财务报表及相关内容资产负债表损益表（利润表）现金流量表财务报表附注（产品类型，业务区域、行业类别等）附属报表（附属报表，如固定资产折旧明细表、存货明细、表、利润分配表）重要事项披露（合并、并购、担保事项等）9A、财务报表总述三张主要财务报表的勾稽关系10A、财务报表总述新会计准则2006年2月15日财政部颁布了“新会计准则（38项）”，并规定上市公司自2007年1月1日起施行新会计准则，众多非上市企业在2008年采用新会计准则，可以预测，新会计准则将在全部企业内陆续推行。咨询师将看到越来越多按照新会计准则编制的报表会计准则是进行会计核算工作的规矩，处理会计业务的准绳新会计准则统一了财务报表项目，改变了原先财务报表按行业分类的状况11内容提纲A.财务报表总述（P3-P10）B.财务报表介绍B1资产负债表（P12-P18）B2损益表（P19-P24）B3现金流量表（P25-P27）C.财务分析（P29-P48）D.财务分析实例（华润置地）（P50-P59）12B1、资产负债表—概念功能——提供企业在某一特定时点所拥有的全部资产、负债和所有者权益（自有资本）的存量及其结构作用——有助于了解某一时点上各类资产和负债的规模、结构及其数量对应关系，明确个人和企业受托责任及义务，作出基于优化结构、降低风险和提高运营效率的判断和决策13完整的财务报表需要有公司负责人、经理人及主办会计签章并加盖公章B1、资产负债表—结构企财01表编制单位：金额单位：元项目行次期初数期末数项目行次期初数期末数流动资产1流动负债32货币资金2短期借款33交易性金融资产3交易性金融负债34应收票据4应付票据35应收账款5应付账款36预付款项6预收款项37应收利息7应付职工薪酬38应收股利8应交税费39其他应收款9应付利息40存货10应付股利41一年内到期的非流动资产11其他应付款42一年内到期的非流动负债43其他流动资产12其他流动负债44流动资产合计13--流动负债合计45--非流动资产14非流动负债46可供出售金融资产15长期借款47持有至到期投资16应付债券48长期应收款17长期应付款49长期股权投资18专项应付款50投资性房地产19预计负债51固定资产20递延所得税负债52在建工程21其他非流动负债53工程物资22非流动负债合计54--固定资产清理23负债合计55--无形资产24所有者权益(或股东权益)56开发支出25实收资本(或股本)57商誉26资本公积58长期待摊费用27盈余公积59递延所得税资产28未分配利润60其他非流动资产29非流动资产合计30--所有者权益合计61--资产总计31--负债及所有者权益合计62--法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：2007年12月31日资产负债表表头：报表名称、编制单位名称、日期、货币单位资产：资产是公司可以使用的经济资源，资产依其性质为区分为流动资产、长期资产、固定资产及其它资产负债：以负债到期偿还日做分类，区分为流动负债及长期负债股东权益：企业净资产，其金额为股东原始投资加上累计盈余14货币资金存货流动资产合计长期投资固定资产无形资产其它资产长期资产合计流动负债长期负债负债合计实收资本/股本资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计负债及所有者权益总计资产总计资产=负债+权益资产负债权益=所有的钱=借來的钱+自己的钱B1、资产负债表—会计恒等式资产负债表的左边表示资产的结构，右边表示资产的来源15资产负债表中，报表项目（报表科目）的排列特征资产按流动性排列，流动性强的在先，流动性弱的在后负债按到期日的远近排列，近者在先，远者在后所有者权益则按永久程度排列，永久性大的在先，小的在后B1、资产负债表—报表项目特征16B1、资产负债表—流动资产项目流动资产指预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用，或者主要为交易目的而持有，或者预计在资产负债表日起一年内变现的资产1.货币资金：包括现金和银行存款2.交易性金融资产：为交易目的所持有的债券、股票、基金的公允价值3.应收账款：因销售产品和提供劳务而应向购买单位收取的各种款项4.其他应收款：除应收票据、应收账款、预付账款以外的其他各种应收、暂付款项。包括：应收的赔款、罚款、内部单位或个人领用的备用金等。当此项目有较大数额时，应向会计人员咨询5.存货：期末在库、在途和开发中的各项存货资产。包括已开发产品、在建开发产品、土地储备、甲供材料等6.一年内到期的非流动资产：包括一年内到期的持有至到期投资、长期待摊费用和一年内可收回的长期应收款17B1、资产负债表—非流动资产项目非流动资产指流动资产以外的资产，不能在一年之内通过经济运作转化为可用资金的资产，区别流动资产和非流动资产的主要就是看能不能在一定的周期内（通常是一年）把资产转变为流动的资金使用1.可供出售金融资产：初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，主要包括股票、债券、基金等2.持有至到期投资：持有至到期投资，仅限到期日固定、可以固定金额或可确定金额收回的投资。一般包括债券投资、企业委托银行或其他金融机构向其他单位贷出的款项3.长期应收款：融资租赁产生的应收款项和采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的销售商品和提供劳务等经营活动产生的应收款项4.投资性房地产：为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产开发物业（即持有型物业，新会计准则前计入“库存”科目）5.在建工程：未完成的、以自用为目的的工程支出。如万科2007年报的“东莞万科建筑研究基地”6.工程物资：指企业各项以自用为目的的工程尚未使用的工程物资的实际成本7.开发支出研发过程中所使用资产的折旧、消耗的原材料、直接参与开发人员的工资及福利费、开发过程中发生的租金以及借款费用等18B1、资产负债表—负债及所有者权益项目1.预收款项：收入确认前的预售总额2.其他应付款：主要包括土地增值税、股权转让款、购房诚意金、代收款、保证金、职工未按期领取的工资等3.长期应付款：指应付补偿贸易引进设备款和应付融资租入固定资产租赁费等4.专项应付款：企业取得政府作为企业所有者投入的具有专项或特定用途的款项5.预计负债：因对外提供担保、未决诉讼、重组义务、产品质量保证等或有事项可能产生的负债6.实收资本：即资本金，实收资本应该等于企业的注册资本7.资本公积：即股本溢价，接受捐赠以及资产重估增值价形成的资本8.盈余公积：企业依法从利润中累计计提的保留盈余，包括法定盈余公积和任意盈余公积19B2、损益表—概念功能——提供企业在某一特定期间内所实现的利润或发生亏损数量作用——有助于了解本期取得的收入和发生的产品成本、各项期间费用及税金（不含增值税），了解盈利总水平和各项利润来源及其结构，把握经营策略收入-成本及费用=利润20B2、损益表—结构企财02表编制单位：金额单位：元项目行次本月数本年累计数一、营业收入1--其中:主营业务收入2其他业务收入3二、营业总成本6--其中:营业成本7其他业务支出8营业税金及附加9销售费用10管理费用11财务费用12资产减值损失13加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）14投资收益15其中:对联营企业和合营企业的投资收益16汇兑收益（损失以“－”号填列）17三、营业利润（亏损以“－”号填列）18--加:营业外收入19减：营业外支出20其中:非流动资产处置损失21四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）22--减：所得税费用23五、净利润（净亏损以“－”号填列）24--法定代表人：会计机构负责人：利润表2007年度表头：报表名称、编制单位名称、损益期间、货币单位营业收入：报表期间内的销售收入成本费用：取得营业收入所付出的成本及费用完整的财务报表需要有公司负责人、经理人及主办会计签章并加盖公章21B2、损益表—权责发生制原则权责发生制是以经济权利、责任为标准，确定本期收益和费用业务的一种制度。即凡是本期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论其款项是否已经收付，都应作为当期的收入和费用处理；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，都不应作为当期的收入和费用根据该原则，收入、费用发生与现金收支之间产生了一个重要的时间差。因此，在损益表上所看到的利润或者收益，只是潜在的现金，并非是公司实收的现金权责发生制原则是会计学的基本原则，国际公认的标准。它相对于现金入账原则22B2、损益表—营业收入项目确认收入的条件（企业会计准则规定）：在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现比较金地、万科、万通的房地产销售收入确认条件，可以发现，金地的收入确认条件相对较严，万科较松小开发商的会计人员通常是以开出发票来确认收入的（如山西某客户），很省事，但不合规并不是所有的收入都是营业收入23B2、损益表—营业成本项目……房地产开发企业营业成本土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费开发间接费配套设施费建筑安装工程费有的开发商将因借入项目开发资金而发生的借款利息和借款费用，也计入成本，称为“其他开发费用”24B2、损益表—费用项目销售费用企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，包括应由企业负担的包装费、运输费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费，以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗和其他经费等房地产开发企业的主要销售费用：销售代理费、广告费、样板房装修费管理费用企业行政管理部门为组织和管理经营活动而发生的各项费用。工资福利费、折旧费、工会费、业务招待费、技术转让费、研发费、无形资产摊销、咨询费、诉讼费、坏账损失、跌价准备、公司经费、劳动保险费、董事会会费等房地产开发企业的主要管