XXXX9月西安商品房市场月度分析报告

西安商品房市场月度分析报告----2010年9月份2目录一、宏观运行背景1.1政策法规1.2规划建设1.3热点动态二、土地市场2.1土地供应分析2.2土地成交分析三、商品房市场3.1本月市场销售特征3.1.1各物业销售情况3.1.2各物业销售排行3.2各物业价格表现3.3商品房40指数四、分城区商品房市场4.1城南区4.1.1各物业价格表现4.1.2各物业销售情况4.1.3普通住宅销售情况4.1.4城区营销情况4.1.5城区新盘介绍4.1.6城区动态4.1.7典型楼盘介绍4.2城北区4.2.1各物业价格表现4.2.2各物业销售情况4.2.3普通住宅销售情况4.2.4城区营销情况4.2.5城区新盘介绍4.2.6城区动态4.2.7典型楼盘介绍4.3城西区4.3.1各物业价格表现4.3.2各物业销售情况4.3.3普通住宅销售情况4.3.4城区营销情况4.3.5城区新盘介绍4.3.6城区动态4.3.7典型楼盘介绍4.4城内区4.4.1各物业价格表现4.4.2各物业销售情况4.4.3普通住宅销售情况4.4.4城区营销情况4.4.5城区新盘介绍34.4.6城区动态4.5高新区4.5.1各物业价格表现4.5.2各物业销售情况4.5.3普通住宅销售情况4.5.4城区营销情况4.5.5城区新盘介绍4.5.7典型楼盘介4.6城东区4.6.1各物业价格表现4.6.2各物业销售情况4.6.3普通住宅销售情况4.6.4城区营销情况4.6.5城区新盘介绍4.6.6城区动态4.6.7典型楼盘介绍五、分物业市场5.1商服用房5.1.1价格表现5.1.2销量走势5.2普通住宅5.2.1价格表现5.2.1销量走势5.2.3购买年龄分布情况5.2.4普通住宅分面积段销售情况5.2.5普通住宅分户型销售情况5.2.6普通住宅分价格段销售情况5.2.7普通住宅购买人群来源情况5.3写字楼5.3.1价格表现5.3.2销量走势5.4别墅5.4.1价格表现5.4.2销量走势六、本月新开盘项目简介附：2010秋季西安住博会参展情况4一、宏观运行背景1.1政策法规时间政策名称颁布部门主要内容及影响9.5西安将在明年全面完成个人住房信息系统建设西安市住房保障和房屋管理局记者从西安市住房保障和房屋管理局了解到，为确保个人住房信息系统准确、无误，西安将于2011年全面完成个人住房信息系统建设任务。9.16陕西经适房价格实行政府指导价省物价局、省住房和城乡建设厅据了解，省物价局、省住房和城乡建设厅日前联合下发了《关于进一步加强保障性住房价格管理工作的通知》，再次对经济适用住房价格作出明确规定。我省经适房价格实行政府指导价。9．29商品房首付提至30%及以上3套及以上房贷暂停国家有关部委国家多个部委再次对楼市调控发力。昨日，更为严厉的调控政策出台：贷款购买商品住房的首付比例调至30%及以上。而在此之前，首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付为20%。10.1房地产契税、个人所得税优惠政策调整财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知1.2规划建设时间主题内容及影响9.1灞桥区今年5个村列入城改计划西安市城改办昨日与纺织城地区综合发展办公室签署协议，将该区域内的城中村改造管理8项审批权限进行授权委托。今年，灞桥区将有5个城中村列入城改计划。目前，纺织城一带的枣园刘村已完成整村拆迁，堡子村改造工作的规划、审批前期工作也将于今年完成。9.26未来5年西安城建投资将达1500亿未来5年，西安市城市基础设施投资总规模将达1500亿元。1.3热点动态时间主题内容及影响9.2陕西省住房城乡建设厅彻查不合格钢筋9月2日上午，在裕昌太阳城项目部，省住房和城乡建设厅工程质量安全监管处、省质监站、西安市质监站及相关专家，对媒体反映的外加工钢筋进行了抽查，这标志着建设主管部门对建筑工程使用钢筋质量的监管力度再次加大。9.3国家统计局:将调查住房空置率获取权威数据近日，国家统计局局长马建堂在第二期媒体统计知识研讨班上表示，国家统计局将充分利用这次人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息；在部分城市抽选一批住宅小区，进行空置房调查，以发现问题，积累经验，验证方案，完善方法。9.8“直通中南海”留言板3成网友提房价9月8日，人民网·中国共产党新闻网正式推出“直通中南海——中央领导人和中央机构留言板”。该留言板突出互动性，旨在让广大网友对中央领导人倾诉心声，给中央机构提出意5见和建议。9.14西安开发商违规乱收费公然叫板“一价清”政策西安市物价局关于购房“一价清”的政策中明确规定：（上文件和字幕）凡2007年12月1日以后签订商品房买卖合同的业主，均不用再交天然气初装费，有线电视初装费等一系列费用。二、土地市场2.1土地供应9月份全市挂牌供应12宗住宅和商业地块，面积合计658169.7平方米，环比上涨50.8%；其中住宅用地供应9宗，合计624984.8平方米，占土地供应总面积的95%；商业用地3宗，面积33184.9平方米，占土地供应总面积的5%；整体上看来，9月份全市土地市场供应中住宅用地的供应所占的比重相当大，且涨幅十分明显。各类用地供应量如下表所示：2010年9月全市土地市场供应统计类别挂牌宗数土地出让面积（单位：平方米）商业333184.9住宅9624984.8总计12658169.7从上图可看出本月土地供应与上月相比住宅供应比例明显加大占到了95%，还有少部分的商业用地供应，而仓储和其他用地本月没有供应；住宅主要集中在城南城东，其中曲江路以北和寒窑附近供应量明显增多，浐灞生态区月登阁路以南供应量也很大；另外城南、城北国际港务区有少量的商业土地供应。与8月相比各城区市场供应情况表现不同，城东供应量明显下降，只有2宗，占本月供应量的26%；而城南曲江供应量较上月增加很多，总计出让9宗地块共471984.8平米，占整个供应量的72%，说明曲江将迎来新一轮的放量过程；大量的住宅土地开发必将吸引更6多人去城南置业。2010年9月各城区土地市场供应统计类别挂牌宗数土地出让面积（单位：平方米）城北114712城东2171472.9城南9471984.8综合12658169.7总结，9月份全市土地供应特征：1、9月份全市的土地供应总量相比8月份涨幅达50.8%，其中住宅比上月涨了近3倍；虽然今年年初以来受国家宏观调控及相关政策的影响西安土地供应市场不是很活跃，但经过近几个月的消化吸收，土地市场供应量在7、8月份已经有较大的增加，在渐渐走出低谷的同时；9月30日新政出台，新政提出：加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期.新政启动问责机制后，将会减少西安市内违法违规占用耕地面积的比例，以及不合理的开发行为；在新政的影响下必将使西安土地的市场将更加有序合理，全市住宅用地供应量将会持续增加特别是廉租房和普通商品房，整体土地供应市场向好发展。2、从用地性质的供应情况来看，9月份住宅用地，成为了全市土地供应的主角，供应面积比重达到了95%，住宅依然是土地供应量的重心。3、从土地供应区域上来看，9月份土地供应源头集中在城南、城东，城南本月的大部分土地供应集中在了三环以北及其曲江路以南，再加上城东的浐灞区月登阁路附近的住宅用7地，将整个西安住宅格局向外扩展，形成以各区域为核心的发展模式，加快西安国际大都市步伐。2.2土地成交9月份土地市场成交11宗，成交面积为243692.5平方米，成交价为26388万元。从城区市场交易情况来看，本月城东和城北平分秋色交易面积各占到总量的52%和46%，城东浐灞区持续热销和城北国际港务区用地量较大，对于本月的土地成交量产生了促进作用；城南也有少量土地成交。2010年9月全市土地市场成交统计城区成交宗数成交面积(平方米)成交价（万元）城东6127251.518258城南14047.72070城北4112393.36060总计11243692.526388从用途上看9月仓储用地和科研教育用地占了较大比例，主要是浐灞大量居住房配套设施建设和港务区快速发展用地需求的拉动。2010年9月分用途土地市场成交统计用途成交宗数成交面积(平方米)成交价（万元）仓储188756.53460商业233873.95310科研教育381753.79870住宅539308.47748总计11243692.526388本月成交土地集中在欧亚三路以南、灞河西路以西、欧亚大道以北的科研教育用地和西安国际港务区潘骞路以南，港务大道以东的仓储用地两大块；而商业和住宅用地成交量较上月下降明显；在此影响下9月总体成交量呈下滑趋势。8总结，9月份土地成交特点：1、从用地性质的成交量上来看，受国家相关土地政策，以及9月份将要出台新政，并建立考核问责机制影响；致使9月份住宅与商业用地成交量双双下滑，分别比上月成交面积减少了79%和79%虽然增加了不少的仓储和科研教育用地，但是本月成交量仍然不是很乐观。2、从成交土地所处的地理位置来看，9月份成交的土地主要是满足了城东浐灞区配套的科研教育用地以及城北国际港务区发展用地需求；其他区域成交土地量较少。3、随着各种调控政策的不断出台，以及国家要在9月份实施考核问责机制，它也是“国十条”的关键所在；在此影响下九月份土地成交量下滑也是难免，成交面积环比下降29%，成交价格环比下降75%；即是各开发商对新政出台的顾虑，也是下一步如何确定土地开发方向的开始；建立考核问责机智要求住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度；对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。如果国家能真正的做到严格考核、坚决问责、有责必纠、有错必惩；那对全国土地市场都是一个很好的发展契机。三、商品房市场3.1本月市场销售特征金秋九月，全国重点城市楼市的成交量继续保持上扬的态势，房地产市场的回暖势头进一步出现逐波蔓延的势头，作为二线城市的西安而言，蓄积已久的市场购买力继续放量，特别是金秋住博会的直接刺激下，9月西安楼市迎来火热成交，成交量再度达到百万平方米以上，逼近今年以来最高值。市场供应：新批预售面积179.13万平方米同比上涨19.72%9西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：9月份西安商品房新批预售面积为179.13万平方米，环比上月上涨20%，同比上年9月上涨19.72%。从走势图中可以看出，新政调控中明确指出要加大市场供给量，从6月开始连续数月市场供应与去年同期相比均有大幅上涨。伴随着后期政策调控的不确定因素，买方市场近期持续高涨的置业热情，快速走量依然成为今年各大房企在金九楼市的首要目标，中建开元壹号、金地湖城大境5号地等众多新项目本月集中面市，此外，诸如香樟园等一批宣传已久的项目也加快了入市步伐，纷纷在本月开盘，促使本月商品房新批预售面积继续保持高位运行。市场销售：商品房成交130.55万平方米环比上涨12.66%西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：9月份西安商品房销售面积为130.55万平方米，环比上月上涨12.66%，较上年9月的113.6万平方米相比上涨14.94%。随着西安房价的居高不下，需求市场对新政效应的信心日益减弱，加之金秋住博会的举办，在大规模的房源释放以及大范围的促销活动刺激下，前期压抑的市场购买力集中释放，本月西安楼市销量再掀高峰。10从上图可以看出，4月新政出台以前，西安楼市成交量较上年同期均有不同程度上涨，新政后连续数月商品房销售面积下滑明显，8月份楼市销量同比基本持平后，本月再度出现上涨势头，新政带来的楼市效应逐渐远离，回暖趋势十分明显。住宅均价：西安住宅成交均价6015元/平方米环比下滑0.71%西安房地产信息网数据研究中心对月度数据统计显示，9月普通住宅成交价格为6015元/平方米，环比下滑0