XXXX年10月成都房地产秋交会分析报告_24页_思源

二次调控之下，不用纠结本届房交会那只是过往烟云，后市应对才是王道——2010年秋交会分析序：房交会前，新“国五条”的推出，无疑对市场是一个沉重打击，而由于成都作为二级城市反应的滞后性，政策作用在短期内不会造成太大影响，这也是为什么本届房交会不少项目（如保利项目）销量依旧较好的重要原因；随着全国市场的逐渐低迷（市场二次探底几率很大），成都市场并不会独善其身，本届房交会的众多表现，其实对于后市参考意义有限，而针对针对新政的应对策略才是关键。一、房交会前市场背景9成都首次大规模集中工地近期出让约1655亩9成都明确农民工所享就业扶持将建农民工公寓9成都增4700套公租房租金货币市场低10%-40%9四川将允许民间资本注入经适房和公租房建设成都区域管控部门在调控后出台响应调控的政策措施较少，发展商在相对宽松的调控环境背景下，依托一年高热市场取得优异业绩支撑，相对从容的面对当前的调控态势，在成交面价持续下滑的情况下保持市场价格稳步缓慢上涨，在房交会之前受传统销售旺季推动成交业绩也开始回升市场背景回顾4.17新政后市场状况概述全国房屋销售价格走势全国商品房消售面积走势房屋销售价格指数后续调控市场背景房屋销售面积走势目前行业情况各地政府严格执行4.17调控政策并制定实施细则；房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；暂停第三套及以上住房贷款；首付款比例调整到30%及以上二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍ƒ各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度ƒ完善差别化的住房信贷政策后续调控市场背景房屋销售面积走势加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划鼓励金融机构支持保障性安居工程建设抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策ƒ调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策ƒ切实增加住房有效供给后续调控市场背景房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度，并暂停其发行股票、债券和新购置土地，银行停止对其项目贷款和贷款展期ƒ加大住房交易市场检查力度国5条新政调控力度走势2010.01.10国务院办公厅《关于促进市场平稳健康发展通知》2010.02.12中国人民银行上调人民币存款准备金率0.5个百分点2010.03.10国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》2010.03国资委责令78家央企限时推出房地产行业2010.04.17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台2010.05.10央行宣布上调存款准备金率0.5%2010.0617省市追缴750亿土地款2010.07国土部联手银监会密查1436宗闲置土地，同时修改招拍挂制度2010.08房产税改革持续推进2010.4随着最新国5条的出台，市场调控氛围开始再次紧张起来，虽然国5条的调控内容并没有太大的新意，但是其中显示出中央政府的调控意志和决心不容忽视，因此随着国5条的出台，市场预期开始转向，这必然会对房交会运行产生相当的影响2010.12010.92010.09相关部委再出5措施调控走势分析二、本届房交会整体表现¾本届房交会主城区参展项目环比增长9%；¾郊县参展项目环比下降41%；本届房交会是近5年来，10届房交会上参展楼盘个数最少的一届，参加楼盘共171个，创历史新低。按方位看，城南参展楼盘个数首次超越城西，位居首位；按环域看，三环外参展项目缩减明显，其他环域基本持平¾本届房交会上，城南参展楼盘个数位居首次超越城西，位居首位；¾本届房交会上三环外的参展项目有大幅度的缩减，参展个数环比下降了28%；本届房交会参展项目中，现房、准现房个数环比下滑三倍多，以期房参展为主；参展项目中，精装、清水房源的占比环比几近持平¾本届房交会参展的项目中，期房个数仍然站到绝对比例，现房、准现房个数环比减少三倍有余；¾本届房交会上参展项目的类型方面，精装房和清水房环比都有所下降，但是从清水、精装的占比份额上看，环比几近持平；本次房交会表现小结本届房交会上参展楼盘的个数创近10届最低值，同时郊县参展的楼盘个数环比下滑近一半；各方位参展楼盘数据上看，由于地铁的带动和城市规划的指向作用，城南首次超越城西，成为房交会中参展楼盘个数最多的方位；虽然本次房交会官方无任何成交数据、人流数据汇总，但从现场表现看，本届的人流数量还是略有回升，但参观客户的购房意向明显受到新政调控影响显得相对不足。三、房交会特征分析特征一：发展商整体参展热情欠奉，现场氛围缺失‡从整体参展数量来看，本届房交会参展楼盘数量为近10届中数量最少的一届;‡郊县区域的参展楼盘数量相比春交会急剧缩水，降幅达40%左右先天不足‡大多沿用之前的器具材料及展馆造型，缺失创新和突破，在整体形象层面缺乏让人眼前一亮的设置‡在现场气氛的营造上表现得较为懈怠，文艺表演、小礼品赠送等手段不如往年运用多，很难调动现场客户的情绪后天懈怠特征二：开发商失位，代理中介补位‡本届房交会上首次出现代理公司参展的身影，体现了本届房交会参与构成元素多元化的特点，但是就代理机构的现场表现来看，代理机构对于现场重视度也不高代理公司‡中介机构无论是人员投入数量、现场工作投入程度都明显超过参展开发商，在中介机构展位上”优惠、折扣“字眼出现次数较多，也能看出中介机构对于房交会的重视中介机构特征三：地铁生活呼啸而至，房交会大打地铁牌‡本届房交会在展厅设置上最大的不同即是专门设置了一个地铁主题展馆，将地铁沿线楼盘进行集中展示‡为了增加购房群体对于地铁生活便捷性的体验，在展会上主办方采取了领票免费坐地铁的体验举措特征四：老牌品牌发展企业趋于保守，新晋区域品牌发展企业力争上位‡保利、隆鑫、中粮地产在本届房交会上表现积极，凭借企业雄厚的资金支持及大气亮眼的现场展示吸引了大量参展客户，成为展会上位数不多的亮点特征五：保障房展示引人注目，未来或改变市场原有供销格局‡本届展会上住房保障单独占据一个展厅内的占位‡经过近几年的建设发展，成都市住房保障系统已初见规模，本届房交会上廉租房、经适房、限价房、公租房都有相当数量房源参展，吸引了相当数量的客户关注‡根据成都保障房建设发展规划来看，未来的城西、城东三环区域将成为保障房项目集中区域，随着房地产开发向三环区域的扩展，上述区域的保障房体系必然会对市场供销格局形成一定的冲击特征六：房交会网络渠道营销运用日益成熟，亲民特征更加明显‡展会之前即开通网上展场，通过网络媒体发布房交会相关信息吸引市场关注；联合新浪乐居、百度乐居等知名房地产网络媒体扩大房交会信息传播范围；设置网上购房通道、视频看房、网上互动抽奖等亲民小环节，增加网上房产交易会的美誉度，但这些设置也一定程度上削弱了了展会的现场影响力四、后市运行分析判断政策走势分析：中央决心坚定，重在区域执行落实，楼市调控长期化或将成为常态国5条将国4条钟的“抑制”调整为“遏制”，表明中央的调控决心加大了；从具体内容看，这次的新政重复了此前的“首套房首付30%，三套房停贷”两项核心内容，可见上一次的政策在落实上有难度，因此预计在本轮调控中会有针对地方政府和金融机构执行调控政策的措施出台；本次国5条暗示了房产税将正式出台，但征收范围，征收对象，税率等没有明确，因此就房产税来说短期内的出台和征收还是存在较大的执行难度；总的来看，国5条在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序5个方面提出了新要求，并且把房产税改革作为明示于社会的政策储备，以应对楼市里存在的各种博弈；本次的楼市调控加码涵盖了政府对房价的关注和保护经济环境的考量。在经济复苏极其脆弱的情况下，这意味着楼市调控的长期性将成为常态。整体市场走势分析房价进入阶段性下行通道，存在适当条件下反弹的可能，但反弹在中短内难实现从短期看，“国五条”起到了立竿见影的效果。国庆期间，北上广等一线重点城市住房市场成交量大幅萎缩，房价由上涨预期迅速转为下降预期，充分体现了政府干预的威力；但同时还须看到，除了对地方政府调控楼市职责的强化外，“国五条”的实施环境与“国十条”并无大的不同，地方政府对土地财政依然会恋恋不舍，流动性的宽裕环境仍在维持，在这种情况下，仅靠更为严厉的信贷措施和更高的购房门槛令房价步入下降通道，几率不大，即使成功，其周期也不会持久；从根本上说，仅靠政府干预扼制房价效果有限。如果地方政府以土地换钱的融资模式不能加以管理，楼市监管效率不能提高，房价在适当条件下反弹的可能性就始终存在。成都市场走势分析未来成交将遇冷，区域政府主导房价升降从前一阶段调控行情来看，成都市场成交走势受调控影响相当明显，调控初期成交大幅跳水，后期随调控力度减弱缓慢回升，而根据本次国5条体现出的中央政府调控力度和决心来看，近期市场看涨预期必然会被扭转，购房客户观望情绪再次上升，短期内市场成交将会遇冷；在前阶段调控中，成都市场房价一直呈现缓慢上涨趋势，在很大程度上缘于区域管控部门在调控上的放松，而根据成都市场近年来遭遇调控时的市场总体表现来看，区域市场价格变化较大程度上取决于地方管控部门调控力度的强弱与否；而当前充斥在全国各地的限购令，对于成都市场也或将是一个借鉴，房价下行预期长期存在；前阶段区域政府的调控着力点在保障房体系建设，对于市场的影响需要较长的建设和运行周期才能显现，对市场中长期内的运行影响不大，但鉴于本次国5条中所体现出的中央意志，不排除区域管控部门会在国5条要求的某方面出台相关的调控新规或执行细则，从直接干预区域市场的房价运行走势。竞争市场由于四季度开发商等回款，大幅度优惠等变相降价或将重出江湖，保持房价稳定将是下步策略，储备现金或将是王道；由于主城区项目地段的抗跌性较郊县项目高，在弱市的环境下，价格合理的主城区项目依旧存在机会；新国五条中对于首付三成的规定，将使不少购房者购买决策更加谨慎，如何针对这不部分客群专门制定营销策略，或将是弱市中取胜的重要因素；2010.10.10成都思源市场研究中心THEEND