世茂洋房别墅品牌广告提案

世茂御龙湾II期2017全案推广提报引子2017，腾飞的大津南鲁能来了、龙湖来了、旭辉来了、仁恒来了、恒大来了……这里成为了中国地产大鳄汇聚的品牌高地。鲁能泰山7号来了，龙湖天宸原著来了，旭辉朗香书院来了，恒大15661楼板价的地王来了这里成为各种风格墅区云集的豪宅高地。海教园火了，咸水沽旺了，南开中学来了，全运会要开了，南京首席综合体品牌新城吾悦广场来了，这里成为时光精粹下的城市丰盛高地。在天津双城对向发展的城市战略独宠下，津南，这块热钱烧烤的贵地，成为不同以往的“价值高地”。2017年这里必将上演地产品牌的风云际会，战火纷飞2017年世茂II期全盘目标：1、实现溢价；2、在品牌大盘中突围；战略思考在津南这样的“地产高地战”里面对，海教园、咸水沽等几大板块的激烈争夺，面对，大品牌烽烟骤起的战端环境，面对，新盘大盘频出的血拼市场。我们认为：将巨头之间的会猎，单单落足在产品层面的比拼，是无力与可笑的。因为，只有整体整合的成功才有单个产品系的成功，只有整体在市场中形成势能与影响力，才有可能使得单个产品系燃烧。合力，才是我们2017年推广的核心所在合力，就是从城市价值，品牌价值，到项目价值，产品系的一次完全整合，也是二期拉升形象，再次塑造自己的最佳途径。合力，就是完全整合后整体集中性的爆发，集中火力打击对手，区隔对手的有力武器。高地战世茂御龙湾2期项目，推广策略的研判。。政策分析2016年天津商品房成交总量2389.9万平米刷新天津商品房市场历史以来成交记录1、津南区成交面积206.48万平米，占全市成交面积的8.6%2、全市成交均价13321元/平米；津南区成交均价10811元/平米0.010000.020000.030000.040000.050000.00501001502002503003501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2016天津商品房成交情况市内6区成交面积津南区成交面积全市成交面积市内6区成交均价津南区成交均价全市成交均价北辰20090西青红桥河北东丽2511727347南开和平河东1687935169284901251937365河西30595津南10811北辰10月20742西青10月红桥11月河北9月东丽10月3386531238南开9月和平10月河东2162640555391301787247629河西11月40416津南9月117092016年全市均价图2016年全市峰值月均价图各区峰值月，价格站上“532”平台天津卖地1381亿，宅地出让用地面积全国第一宅地出让总用地面积共约816万㎡，位列全国第一，环比上涨61%；宅地出让总建筑面积共约1403万㎡，位列全国第五，环比上涨62%；宅地成交总金额共约1243亿，位列全国第三，环比上涨149%；宅地平均楼面价8860元/㎡，位列全国第十三，环比上涨62%；体量之“最”—50万㎡北辰淮东路地块（融创万顺）总价之最“—102亿和平大沽北路地块（天房）单价之最“—49018元/㎡南开双峰道地块（金地）溢价之“最”—595%武清泗村店地块（恒大）最7.1公积金调整最高贷款额度首套60万，二套40万9.30新政区域限购差别化住房信贷政策加强住房金融监管加强新建商品住房销售许可管理严格新建商品住房价格申报制度加强新建商品房销售监管加强房地产市场监管11.8天津土拍启动“熔断”机制为严控出现地王的要求，设定了双峰道地块最高限价如竞买企业报价超过设定的最高限价报价无效，终止本次出让。12.29公积金首套3成，二套5成11.25新政：加强住宅用地出让管理加强新建商品住房上市管理加强房地产市场监督检查信贷调整9.30日起严查地产广告虚假宣传3月打击首付贷严格加杠杆多次轮翻调控市场房子是用来住的，不是用来炒的势坤观点天津房地产市场仍然是以政策为主导的市场；政策导向将影响市场的成交走向；2016频出的调控政策，将对市场起到有效抑制投机、投资性需求的作用，这种影响将延至2017年；2016的市场大卖，让更多人看到了买房红利，从另一方面更加坚定了2017年刚需购房的信心；2016年土地市场过热，高地价成交土地如何推向市场，将会成为拿地房企所面临的新问题；1月—3月，受传统淡季及市场供应量的减少，成交量将持续下降，但价格坚挺;3月—6月，开发商启动新的一年计划，推盘量会上升，买房人选择面会增大，供需会稍微平衡一些;6月—10月，远郊板块，比如八里台镇、东丽湖、团泊湖，之前拿地价格低的开发商会选择降价走量;2017年年底，随着调控政策的势头减弱，地王项目挨个亮相，推高买房人心里预期，房价又开始步入上升态势。势坤市场走势预判观点一观点二观点三观点四竞争环境分析鲁能泰山7号均价：23000仁恒海和院均价：待定龙湖天宸原著均价：21000旭辉楼面价：4447恒大楼面价15661鲁能楼面价8085/m²仁恒楼面价7836/m²新城吾悦广场均价：待定仁恒滨河湾均价：19000富力又一城均价：14000金御瞰景均价：16000在售项目待售项目7层电梯洋房，142平三室，169平四室；总价280万-350万高层：90、120、140，总价：130万-210万；城熟，城心【咸水沽板块】富力又一城形象点三期，洋房+别墅产品【咸水沽板块】蓝光雍锦香颂1.8容积率，预计高层+小高层+洋房产品【咸水沽板块】恒大津南地王，楼面价15661元/平米；上市时将再次提升区域价格；总建面：17万平米；容积率1.35；绿化率40%；19栋8层+20栋10层+5栋11层洋房，+96套四联排别墅洋房92、96平米紧凑三居，主攻刚需客群；洋房125、140平米三居+221，235平米四联排别墅，主攻改善客户；中国别墅专家（品牌）我家的景观主轴是最有诚意的•320米*35米，南北向景观主轴•交通动线及交往空间设计•五重园林景观户型更注重舒适度、人性化【海教园板块】龙湖天宸原著形象点我家的景观主轴是最有诚意的产品：80、85、90、118三室；总价，160-240万；主攻刚需、刚改、学区客户23年专注精装产品；精奢园林美景；精致小户型；海教园全龄化教育；【海教园板块】仁恒滨河湾III期形象点产品：小高层、多栋洋房、多栋叠拼别墅及联排别墅，容积率1.3洋房，100、117三居、127四居；总价，230-300万；叠墅，148、158平米【海教园板块】鲁能泰山7号“体育+”概念学府人文低密居住理念代言国际健康生活方式形象点仁恒一代产品仁恒园林系中的明星产品将在园林、空间、精装、设计等各方面实现全面升级“全洋房社区”，3-4个开间朝南【海教园板块】仁恒海和院产品包括洋房、叠拼别墅总规划建筑面积约20万平方米，容积率1.35，绿化率40%，建筑密度30%依旧保持海教园风格，打造学院派低密生活社区属改善置业【海教园板块】旭辉朗香书院【辛庄板块】金地艺城瑞府主力户型：二居(建面82㎡)三居(建面95㎡)三居(建面110㎡)天津金地褐石2.0社区——褐石系升级作品金地独创360°景观健康之家旨在将亲子、健康、享受作为景观设计的特点，实现了区域内分布广、功能全、趣味性、多环道、多人群、易沟通的几大亮点，无论男女老少都能真正享受到景观配套带来的健康生活，为居民提供了绿色自然的全新生活方式。竞品怎么说？01富力：以经典，致核心；我在城心享生活；仁恒：仁恒善筑，精工匠造/亲鉴海河真实之美；坐享仁恒【城熟】；三期升级力作；0203鲁能：“体育+”概念及学府人文低密居住理念，代言国际健康生活方式龙湖：“品牌+产品线”/我家的景观主轴是最有诚意的；五重园林景观、六大景观组团0405仁恒海和院：“品牌+产品线”/仁恒一代产品旭辉：打造学院派低密生活社区0607金地：褐石系2.0社区，独创360°景观健康之家01海教园板块海教园名企当道，“品牌+产品”各有王道；低密品质产品，在地域上直接拦截有实力的市区客户；紧凑小户型，主攻刚需、学区客户；品质大户型，主攻改善型客户；2W+的价格天花板，为我们提供了生存空间；咸水沽板块项目的第一竞争阵地；富力仍然是首要劲敌；蓝光、恒大的入市将加剧区域竞争；0102竞品总结地王影响地王入市，将再次提升区域价格；首期4000+拿地的旭辉有很大空间；第二梯队地价8000+地王，仁恒地价15000+面粉价格直线上升，甚至高于面包；0405形象塑造各有所长，形象识别性较高辛庄板块03辛庄依托早期首创暖山、阳光波士顿、首创城等项目的入住，进入成熟期；凭借地利优势，直接拦截市区客户；区域内供应量小，仅金城艺城瑞府有供应，分流客户有限；项目分析世茂御龙湾II期持续修炼和升级了什么？I期的御龙湾——水岸墅居御风华以墅为邻里，公园宽生活88-110平米揽景高层125-139平米逸境洋房150-193平米水岸别墅以刚需、首置客户为主；津南区域地缘客户为主，辅以少量市区客户II期的御龙湾——以改善客户为主；他们的品质要求更高、选择范围更广、置业更加理性2017年，产品升级世茂御龙湾将告别刚需时代！空间升级、尺度升级、客户升级空间升级二期产品：产品89平米的2室，仅15%三室及以上户型，占85%以改善型产品为主客户升级尺度升级升级产品面宽“大开间，短进深”产品洋房最宽面宽达14.8米；注重居住舒适度；一期产品50%以上地缘客户；随着单价及总价的上涨二期客户市区客户比例将提升【品牌世茂】从中国豪宅教父，到城市滨江价值运营专家1989—2017，27年品牌积淀上市11年；2016中国地产TOP16；旅游地产、生态住宅、商业地产，多维发展中国豪宅教父，城市滨江价值运营专家【区域价值】2017,腾飞的津南海教园多项目启动；地价破万，面粉比面包贵；交通改善，双城核心实至名归；配套逐渐兑现，区域成熟富力、世茂6年深耕；新城【城熟】，合力园、合安园已入住；2017年世茂别墅、高层逐步入住区重点津南实验小学2015年正式招生8万㎡星光大道风情商街进入招商阶段公交定制线路通行，天津富力又一城销售中心----财经大学地铁站B出口【城熟价值】6年深耕，300万平新城兑现•3.5公里蜿蜒河道•75万平米故道公园闲适生活•【滨江系】代表作•让不可复制的水岸景观与家家户户的精致生活和谐共融【海河故道】一线稀缺水岸项目价值树【品牌世茂】【双城核心】【城熟价值】【稀缺水岸】【升级产品】【皇家物业】1989—201727年品牌积淀上市11年；2016中国地产TOP16；旅游地产、生态住宅、商业地产，多维发展中国豪宅教父城市滨江价值运营专家天津大道通车双城核心形成多项目启动区域价值凸显；地铁1号线将更加便利区域生活配套逐步兑现区域成熟富力、世茂6年深耕；区重点津南实验小学2015年正式招生8万㎡星光大道风情商街进入招商阶段公交定制线路通行3.5公里水岸；75万平米故道公园亲水生活大面宽小进深14.8米新宽度滨江系代表作品希尔顿酒店物业24小时服务我们说什么不说区域不说城熟不说价格我们的身后，有5大名企他们在市场的声音，就是我们的区域价值；城熟是一种存在，只要来了，就会认可虽然我们是价值洼地但说价格容易拉低我们的项目形象【品质越级】从I期到II期的品质越级【客户越级】从刚需到改善的客户越级【人生越级】从“有房住”到“住的好”的居住越级【海河】虽是区域共享，却是区域外不可及的稀缺资源【滨江系代表作】可以说从2001年，就是世茂的专利产品【品牌】是一个企业的贵重资产，而且它不会随着经济波动而贬值【27年】品牌积淀，是实力的证明说品牌说水岸说“越级”客户分析说客户以前，先说我们的总价量级我司预测，分产品总价区间高层【130-180万】洋房【250-280万】别墅【400-500万】本案分产品首付关系高层，首套45-60万，二套58-80万洋房，二套110-125万市区外迁型改善（买大不买小）追求居住品质生活、工作、商务半径在河西、南开、津南，偏城市南部受市区高房价挤压，市区外迁型改善这部分客户心理买大不买小非首次置业，对产品空间、户型有较高的要求；懂居住、懂生活本地改善（买地标买