XXXX年11月上海新江湾板块市场动态报告_32页

新江湾板块市场动态报告第一部分：宏观市场环境第二部分：板块房地产市场现状第四部分：附板块主要个案分析05000100001500020000250000200000400000600000800000100000012000001400000160000018000002009年至今上海公寓市场供求走势新增量成交面积成交均价09年一季度调整二套房贷款额度70/90界定松动09年二季度经济适用房管理办法信贷从紧09年三季度经济适用房管理办法信贷从紧09年四季度个人住房转让营业税征免恢复开发商拿地首付比例提高10年一季度银行准备金利率提高10年二季度银行取消投资投机购房贷款二套房首付比例提高10年三季度三套房停贷上海细则十月长假最后一天出台政府连续打出组合拳，以信贷杠杆为主要调控楼市手段，而其中最重要的一环，房产税试点可能从明年初开始正式实施，对于房地产市场的影响不可估量政策宏观市场环境需求与去年同期保持相同水平,但观望导致供应量缩小,预计后市可能会出现供应集中的局面市场2010年10月7日，上海出台《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》相比国庆假期前各部委调控措施的总则，上海进行了如下五点细化：一、除暂停三套房的商业贷款外，对第三套房和非改善的第二套房的公积金贷款也暂停。二、暂停不能提供纳税和社保证明的非本地居民的贷款发放。三、暂定本地和外省市居民只能在上海购房一套。四、加强保障性住房建设力度。细则中提到今后5年上海将新增保障性住房100万套，而09年上海新房成交量约为24.4万套，按细则中提到的目标，上海年均将新增保障性住房20万套，与商品房数量的比例将达到1:0.8，这一目标如果能够达到，对商品房需求会有一定分流和缓解作用。五、打击开发商囤地，。规定一次性申领施工和销售许可证的规模不低于3万平米，对于项目规模小于3万平米的项目应一次性领取施工和销售许可证。目前开发商根据预约登记量而决定推盘量的现象比较普遍，大多采取分批次小规模推盘而达到房源紧张的效果，本次细则出台的目的是打击开发商这一销售政策，但规定3万平米的要求并不十分严格，可能会影响实际调控效果。宏观市场环境本次调控政策的出台，普润认为将对市场将起到一个实质性的干预。对开发商而言，本次调控将会给行业内带来一次大的冲击，从调控细则可以看出，调控的对象主要是公寓市场，而对于受贷款影响较小的别墅及高端住宅产品的冲击则较小，对于精装小户型、酒店式公寓、商铺、办公等投资型商品房来说，后市很不容乐观，这部分产品将面临最直接的冲击；对市场而言，调控将将房源提前上市供应，避免开发商将价格越定越高，从而达到平抑房价的目的；对购房者而言，调控则在心理上对其影响，他们的观望情绪将逐渐加剧，市场可能再次迎来观望期。普润观点宏观市场环境上海细则中除了保障性住房建设目标超出预期，其他措施基本落在前期国家调控措施的框架中。我国全年的经济任务是保8，而世界经贸组织近期对我国GDP的预测为10.8%。在此情况下，中央对房地产“踩刹车”是有准备的。在宏观经济增速得到保障的前提之下，预计四季度上海楼市将出现明显降温，成交量将比8-9月份有所下滑，价格将会进一步松动，尤其是在供应量继续明显增加的情况下，开发商迫于回笼资金的压力，预计促销的项目会进一步增多，打折幅度会重新增加。另外我们也要注意，调控措施如果不能在一定时期内从严执行，则仍有可能出现需求在受到一段时间的抑制后爆发的情况，房价也容易出现反复。政府也会给本次政策留出一段效果观察期，预计短期内较为实质的后续政策出台可能性不大。后市预判宏观市场环境2006年2007年2008年2009年2010年至今全市90609967128731497819448新江湾城板块1009212247185722262540062050001000015000200002500030000350004000045000单位:元/㎡2006年至今全市和新江湾城板块公寓价格走势板块+10%+29%+16%+30%+21%+52%+22%+77%2006年至今,上海公寓价格加权年均增涨率达21%;新江湾城板块公寓价格加权年均增涨率达43%，涨幅远大于全市水平;不过值得指出的是，新江湾城板块今年的涨幅完全由高端项目带动，其它项目价格基本在3-3.5万元/㎡，而在最新调控政策的影响下,预计未来一段时间房价涨势将趋于平缓,不排除部分供应量较大的区域出现下降的可能板块房地产市场现状高端项目带动板块整体价格上扬0100002000030000400005000001000020000300004000050000600007000080000900001000002009年至2010年10月杨浦区公寓市场供求走势新增量成交面积成交均价新江湾城板块中原板块鞍山板块五角场板块东外滩板块黄兴板块成交面积13163701358355303611348成交均价400620211942211125941253480500010000150002000025000300003500040000450000200004000060000800001000001200001400002010年1-10月杨浦各板块公寓需求情况成交面积成交均价新江湾城板块黄兴板块五角场板块鞍山板块东外滩板块中原板块板块房地产市场现状新江湾城板块的市场需求和市场价格在杨浦浦区占主导地位本项目板块项目分布项目开盘时间总建面积(㎡）建筑类型容积率九龙仓玺园2010-1110万12-13层高层1.7仁恒怡庭2010-106.5万7层大平层公寓、5层叠加别墅1.2华润橡树湾2010-323万小高层11-13层，联庭别墅5层1.6加州水郡2009-847万18层高层1.8合生江湾国际公寓2006-428万8-18层小高层1.6保利维拉家园2010-051.6万8层多层1泰宝华庭2010-35.3万6-8层1.1三湘七星府邸预计2011-23.7万多层、栋栋1.3祥生福田雅园预计今年年底9.2万8层多层、别墅1.9铁狮门项目/90万高层3.3建发新江湾景苑预计今年11月底3.1万17-18层高层2保辉香景园明年6月7月17-18层高层/加州水郡铁狮门项目板块房地产市场现状保辉香景园050001000015000200002500030000350004000045000500000500010000150002000025000300003500040000450005000010/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/10成交面积17220151194178455337606191243752714844590成交均价(元)19468035064346812509326744372934025337669474442010年1-10月新江湾城板块公寓需求走势成交面积成交均价(元)新江湾城板块黄兴板块五角场板块鞍山板块东外滩板块中原板块板块板块房地产市场现状板块市场需求受一些高端项目近期开盘的影响下,出现大幅增长,同时也带动板块整体销售均价明显上升。但值得注意的是，这些高端项目的开盘价格均低于预期。面积段成交套数(套）成交面积(㎡）100以下29526580.42101-125899876.6126-145618393.07146-160162379.2161-18021236988.72181-2009718449.87201以上10428968.9总价段成交套数(套）成交面积(㎡）200万以下141291.48201-2501129957.34251-30014313163.88301-350768032.65351-400475370.32401-450385605.96451-500335215.47501-550111999.46551-600162630.28601-65091340.35651-700457721.55701-750529066.78751-8006211227.25800万以上21649014.01板块市场目前需求主流为100平米以下和161-180平米面积段；总价在201-300万元以及800万元的公寓是板块需求热点板块房地产市场现状板块发展趋势投资投资兼自住高档社区项目90㎡以下91-100㎡101-150㎡151-200201-250251-300300以上一房两厅二房二厅18211212034三房两厅43208219四房两厅5710119四房三厅4五房两厅1五房三厅1复式32721项目200万元以下201-400万元401-600万元601-800万元801-1000万元1001-1200万元1201万元以上一房两厅二房二厅133702211三房两厅1564150631020四房两厅161105415四房三厅4五房两厅1五房三厅1复式126111021板块房地产市场现状面积和总价段交叉分析90平米以下的两房主要集中在“保利维拉公寓”和“泰宝华庭”；91-150平米主要集中于“合生国际公寓”和“九龙仓玺园”，总价在200-400万元三房两厅主要面积在151-200平米，集中在“华润置地橡树湾”、“九龙仓玺园”和“仁恒怡庭”，总价大致集中在范围在601-800万元。项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月至11月25日保利维拉家园套数417593均价3570934299347192966834986涵碧景苑套数711均价205561697519849泰宝华庭套数38281524271911均价24337251922630126602288202752129597橡树湾套数3252612282811均价3948742028402554258842334417944126343718合生江湾国际公寓套数78261418823114均价3249833466302253116028843298152986528822仁恒怡庭套数10542均价5863459646九龙仓玺园套数158752244均价4321243702440314459241759板块房地产市场现状板块内各项目今年1-11月成交情况单位:套、元/平方米2月4月6月8月10月12月仁恒怡庭华润置地橡树湾泰宝华庭保利维拉家园3、4两月共推出222套，两房、三房为主9月份推136套，两房为主合生江湾国际公寓九龙仓玺园余133套，主要为70-130两房3月份推184套，三房、四房为主，170平米以上余221套，三房四房为主，11月可能加推5月份推出232套，两房146套，三房56套，联排26套，独栋2套余54套，两房三房为主5月份共推出112套，两房108套、三房4套余41套，两房为主10月份共推173套。主要为三房42套，四房65套，叠加48套余51套，四房和复式为主7月份共推出185套，两房34套，三房126套，四房24套余7套基本售完销化余量区域内其他项目板块推量分析板块房地产市场现状可售房源房型合计70平米以下70-90平米90-110平米110-130平米130-150平米150-170平米以上170平米以上一房14113二房25414165399三房132514113四房7272其他5454合计526115465391414239板块板块房地产市场现状板块公寓存货不多,主要集中在90以下的两房和170平米以上的三房，以目前板块月成交量，基本能一个月消化完毕板块内在售公寓存量分布在售项目用地性质建筑面积（万㎡）已推面积（万㎡）未来供应量（万㎡）合生新城御景住宅28.2923.065.23华润橡树湾住宅23.087.7715.31汉斯加州水郡住宅、商业46.798.4338.36涵碧景苑住宅8.988.980仁恒怡庭住宅6.53.92.6泰宝华庭住宅5.33.12.2九龙仓新江湾项目住宅10.073.76.37保利维拉家园住宅1.631.10.53合计-130.6460.0470.6未来上市项目用地性质