XXXX年11月杭州房地产指数评估报告_21页_动力地产

1《动力中国房地产市场月度监测报告》之深度篇2010年11月刊全国房地产市场“动力指数”评估报告ChinaResidentialPOWER+Index■全国房地产市场“动力指数”评估体系‹“动力100”土地市场指数评估‹“动力30”房地产市场指数评估■杭州市房地产市场“动力指数”评估体系2本期导读土地市场再度活跃，房价下调成小概率事件。年末推盘速度明显减缓，开发商静观其变。二次调控威力全无，杭州楼市量价齐涨。3楼市寄语2010年尽管在密集调控之下，杭州楼市价格依然表现出强烈的上扬趋势。11月份楼市依然坚挺。成交量和成交价格表现不俗。预计2011年房价不会出现大幅回落：第一、楼市成交量已保持1年多的旺盛态势，开发商资金充裕，短期不会全面降价。第二、土地市场尽管较2009年有所趋缓，但楼面价格依然居高不下。在土地价格不断上涨之下，商品房价格下行的空间有限。第三、通货膨胀凸显，大宗商品价格持续攀升。带动上下游行业纷纷提价。在这样的背景之下，房价难以出现全面下降的趋势。住宅类可售面积呈现明显的“V”型轨迹。2009年由于住宅市场异常火爆，导致住宅可售面积急剧下滑，到了2009年年底，住宅可售面积仅为74.9万平方米。从2010年5月份开始，受到调控影响，处于对未来不确定因素的考虑，很多开发商开始大力推盘，使得住宅可售面积在10月份突破200万平方米。这与2009年3月份基本持平。这为2011年带来很大压力。从土地市场对商品房市场的转化来看，2011年市场供应将不断放量。2009年大量成交的住宅用地将以商品房形式投放市场。这部分供应量高达313.8万平方米，加上目前的200万平方米的存量房，明年总供应量将超过500万平方米。而住宅市场井喷的2009年全年销售量是620万平方米。数据对比显示，市场后期压力较大。总体讲，2011年应该持谨慎乐观态度。总体局势不会出现逆转，但结构性调整会非常明显：1、商业地产出现转机。从2010年土地市场来看你，商业用地崭露头角。预计2011年商业市场有所活跃。但难以超越住宅市场而成为楼市主角。2、从住宅产品角度来看，市场调整期内，两种产品仍将保持良好的发展势头：(1)价格合理、性价比较高的产品。杭州的一直以来都不缺少需求。只要价格合理，产品较好，需求自然旺盛。(2)大品牌商开发，前景较好的高端楼盘。这样的产品一直都是全省甚至全国高端消费者关注的焦点。而且这样的产品抗跌性很好。动力（中国）地产机构总经理陈中文4报告说明—“动力指数”评估体系综述“动力指数”评估体系是一套以指数形式全面反映全国房地产市场运行状况和发展趋势的指标体系和分析方法。该体系覆盖全国100多个主要城市，涵盖了土地供应、销售、价格以及房地产市场中开发商资金回流速度、供应、销售和价格等所有内容，综合反映国内房地产投资与开发的景气度，堪称全国房地产市场的“晴雨表”和引导投资的“风向标”。—“动力指数”评估体系的先进性最具专业性：指数评估体系的宗旨不在沽名钓誉，而在于通过指数反映事物发展变化的本质。这是与目前其他类似指数的本质区别。最具权威性：动力（中国）地产机构作为享誉盛名的咨询机构，其数据来源于对权威部门的时时监测。为全力打造该指数评估报告，该机构组织大量人力、物力和财力，并聘请国内知名学者作为顾问。最具深入性：该指数评估报告在利用指数全面分析市场发展趋势的基础上，通过对综合指数的因素分析，深入研究指数变动的内因。最具全面性：该指数评估体系包括土地市场和房地产市场，指标体系涵盖了供应、销售、价格等所有内容。最具及时性：数据的时时监测和更新，资深人士的倾力打造和著名学者的专业指导，保证了信息披露的及时性。最具前瞻性：在通过指数反映事物发展变化本质的基础上，对后势做出精准预测。—“动力指数”评估体系重点解析“动力100”土地市场指数：选取全国100个重点城市作为样本，全面评估土地市场。“动力30”房地产市场指数：选取全国30个重点城市作为样本，全面评估房地产市场。LASPEYRE成交量指数：即拉氏指数，采用基期同度量因素（权数）的指数。PASSCHE价格指数：即派氏指数，采用报告期同度量因素（权数）的指数。可变构成指数：即报告期总平均数与基期总平均数的对比值，反映商品房均价的变动程度。固定构成指数：将各类物业的构成固定在报告期计算的总平均指标指数。该指数消除了结构变动的影响，用以反映各类物业价格水平变动对商品房均价变动的影响。结构影响指数：即报告期加权平均数与基期加权平均数之比。结构影响指数可以从动态变化的角度评判各类物业结构变化对商品房价格水平的影响。***报告中如未注明，则指数均为环比指数，定基指数以2010年1月为基期。5目录楼市寄语..................................................................................................................................................................3报告说明..................................................................................................................................................................4目录........................................................................................................................................................................5一、全国房地产市场“动力指数”评估体系......................................................................................................6（一）动力100”土地市场指数评估...........................................................................................................6（二）“动力30”房地产市场指数评估.....................................................................................................12二、杭州市房地产市场“动力指数”评估体系................................................................................................15（一）土地市场指数评估体系....................................................................................................................15（二）房地产市场指数评估体系................................................................................................................17动力月评................................................................................................................................................................216一、全国房地产市场“动力指数”评估体系（一）动力100”土地市场指数评估2010年最后一个月，房地产市场调控、土地供应计划落实等工作也将进入最后的攻坚阶段。在低迷的银十过去之后，11月，土地市场供需均再次冲高。1、动力100土地供应指数11月，在楼市看多氛围日渐浓厚、土地利用计划压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下，土地市场供应量冲高，达到4318万平方米，环比增幅达15%，同比增幅达11%。预计12月的土地市场供应总量将进一步上扬，迎来本年度最后的供地高潮。图1：动力100住宅类用地供应指数05001000150020002500300035004000450050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%住宅用地市场(万平方米）定基指数环比指数环比指数显示，全国重点城市在经过连续两个月住宅用地增加的态势后，11月份供应量大幅回落。一方面是由于调控政策影响，更多地是由于季节性变动所致。表1:2010年11月重点城市住宅用地供应指数（部分）指数体系重点城市环比指数定基指数北京705.00%640.91%上海18.75%13.27%广州5.63%133.33%深圳600.00%杭州158.33%27.14%7天津191.53%322.86%南京75.44%75.44%武汉188.52%68.25%重庆444.00%600.00%成都111.76%190.00%沈阳49.62%264.00%青岛300.00%109.09%济南0.00%0.00%苏州0.00%0.00%宁波53.95%69.49%无锡25.31%厦门113.95%福州380.00%东莞78.95%31.25%长春179.55%2633.33%大连122.79%216.04%吉林0.00%0.00%长沙0.00%0.00%南昌72.73%64.00%太原471.43%31.43%郑州2500.00%500.00%洛阳0.00%哈尔滨208.43%332.69%西安222.22%38.46%昆明295.00%2950.00%82、动力100土地成交指数新政对于土地市场交易的冲击直接体现在成交量上，在三个月连续冲高之后，自4月起，全国105个城市住宅用地成交量持续走低，除7月成交量略高于1月以外，其余各月成交量均低于第一季度各月水平，但前7个月的成交量均高于去年同期。11月，全国120个城市共成交住宅用地2887万平方米，同比增加19%，环比则下降4%。图2：动力100住宅类用地成交指数050010001500200025003000350040001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%200%住宅用地市场(万平方米）定基指数环比指数从指数变动来看，4、5月份受土地供应限制，成交明显锐减。新政出台仅2个月后，6月份调控的负面作用显现，土地市场明显活跃。随着政策的继续深入，近两个月无论环比指数还是定基指数均出现明显下滑，且明显低于年初水平。调控政策的效果开始在土地市场显现。但是随着金九银十的到来，9月份开始，住宅类用地成交量又回到6、7月份的水平。指数显示环比大增。表2:2010年11月重点城市住宅用地成交指数（部分）指数体系重点城市环比指数定基指数北京423.53%上海0.00%0.00%广州5.00%深圳319.05%杭州117.24%40.96%9天津271.67%958.82%南京33.85%137.50%武汉127.59%84.09%重庆227.78%227.78%成都104.84%141.30%沈阳120.41%256.52%青岛600.00%200.00%济南0.00%苏州183.33%5.95%宁波30.38%54.55%无锡165.22%厦门93.02%福州438.46%东莞44.00%28.21%